DPE et transactions immobilières : un enjeu stratégique pour valoriser les biens

Le DPE est devenu un critère incontournable dans le paysage immobilier. Classé troisième parmi les priorités des acheteurs après le prix et la localisation, il influence fortement la valorisation des biens, les négociations et même les délais de vente. Face aux nouvelles réglementations, à l’interdiction progressive de louer des logements énergivores et à l’essor des aides à la rénovation, le DPE s’impose comme un outil central pour guider vendeurs et acquéreurs. Décryptez les enjeux du DPE, ses implications sur le marché et les stratégies pour transformer la performance énergétique en opportunité, avec Alain Letailleur, responsable animation commerciale chez AVIV Group (SeLoger et Meilleurs Agents) et Etienne Duhot, directeur rénovation d’ampleur chez Hellio.

Le DPE : l’enjeu clé des transactions immobilières

Qu’est-ce que le DPE ?

Le DPE est l’un des critères majeurs dans la valorisation des biens, mais également dans la manière d’estimer et de choisir son bien pour les acquéreurs. Il s’agit du 3^e critère de sélection après le prix et la localisation. Le DPE joue sur la négociation, sur la durée de mise en vente. SeLoger a d’ailleurs été le premier à mettre le DPE en avant sur les annonces.

Mais au fait, qu’est-ce que le DPE ? Etienne Duhot rappelle que dans le DPE, on retrouve plusieurs éléments :

• – La description de l’état initial du logement (le type de bâtiment, de système de chauffage, de production d’eau chaude, d’éclairage, etc).
• – L’indication des consommations énergétiques du bâtiment, des dépenses annuelles d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre.
• – Les étiquettes Energie et Climat (allant de A à G).
• – Des recommandations de travaux d’économies d’énergie ainsi que des écogestes.

Le DPE de mieux en mieux connu

Les enquêtes menées ont révélé que 60 % des personnes interrogées vivant en copropriété connaissent les obligations du DPE et le plan pluriannuel de travaux, ce qui représente une hausse de 9 % entre 2023 et 2024. Toujours en copropriété, 63 % des personnes ont connaissance l’étiquette énergétique de leur logement (+11 % par rapport à 2021), et 45 % considèrent que la valeur verte du logement est un critère d’achat, soit +30 % par rapport à 2021 et +10 % en un an.

En ce qui concerne le calendrier d’interdiction de location des logements classés passoires thermiques, rappelons qu’elle débutera en 2025 pour les logements G, en 2028 pour les logements F et en 2034 pour les logements classés E. Il devient donc inéluctable d’envisager des rénovations énergétiques pour ces logements. « N’oublions pas que même les meublés touristiques vont bientôt être concernés », précise Etienne Duhot.

Quels logements vont être interdits à la location ?

En ce qui concerne le périmètre de l’interdiction, rappelons que les logements soumis à l’interdiction de location sont les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation), et qui constituent la résidence principale du preneur. Les contrats de location soumis à l’interdiction de location sont aussi bien les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits. Elle ne concerne pas les baux en cours d’exécution.

Quelles sont les sanctions ?

Notons qu’à partir du moment où un logement est interdit à la location, il est considéré comme indécent. Le locataire peut déposer une injonction de mise en conformité adressée au propriétaire pour qu’il redevienne décent et qu’il respecte les critères de performances énergétiques. En l’absence de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour rendre un avis.

En cas de refus du bailleur d’effectuer des travaux, le juge saisi détermine la nature des travaux à réaliser et le délai pour les exécuter. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre le paiement jusqu’à la réalisation des travaux.

Quelles sont les exceptions ?

On relève des exceptions aux obligations formelles de réaliser des travaux de performance énergétique :

• – Si le logement est en copropriété et que malgré la bonne volonté du bailleur, les travaux n’ont pas pu avoir lieu.
• – Si le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui entravent l’exécution des travaux.

Conseiller et accompagner : optimiser la performance énergétique des biens

Quels sont les postes de rénovation ?

D’abord, il est important de relever les principaux postes de rénovation dans une maison :

• – Murs.
• – Menuiseries.
• – Planchers hauts et bas.

Ces éléments constituent l’enveloppe du logement, et rien que des murs mal isolés représentent entre 30 et 40 % de déperdition d’énergie.

Etienne Duhot explique que lorsque l’on traite l’enveloppe, il faut traiter la ventilation et renouveler l’air. Et l’on va également rechercher des systèmes plus performants : par exemple, remplacer une chaudière au fioul par une chaudière performante.

À l’échelle d’un appartement, on est plus limité à cause de la promiscuité avec les logements voisins. Les gestes sont plus restreints et contraints. On remplace les menuiseries, les systèmes peu performants, et l’on peut isoler les murs par l’intérieur.

Quelles sont les étapes d’une rénovation globale ?

Pour un bouquet de travaux permettant d’obtenir un gain énergétique important, il faut respecter les étapes suivantes :

• – Effectuer un audit énergétique en amont du projet.
• – Faire appel à MonAccompagnateurRénov’ qui est obligatoire et qui permet d’être accompagné sur le volet économique, social, financier et administratif.
• – Réaliser les travaux avec une entreprise spécialisée RGE.
• – Contrôler l’après-rénovation énergétique globale : une attestation de conformité est indispensable pour déclencher le versement des primes.

Quelles sont les aides possibles pour la rénovation énergétique ?

Si le logement est classé F ou G, il est obligatoire d’envisager un bouquet de travaux, c’est-à-dire au moins cumuler deux gestes de rénovation. Les aides sont possibles en mono-gestes si le logement affiche une étiquette énergétique de A à E.

Pour un parcours accompagné, les aides se déclinent de la façon suivante :

Valoriser et estimer : transformer la performance énergétique en opportunité

SeLoger a mis en place un certain nombre d’innovations technologiques pour valoriser les biens et tenir compte du DPE, comme l’outil Impact DPE qui permet de mesurer l’impact de l’étiquette énergétique sur un logement. Il s’agit d’un indicateur de référence qui permet de récolter plusieurs informations comme la décote d’une passoire thermique. Et pour vous démarquer de vos concurrents, il est nécessaire de tenir compte de quelques conseils :

• – Formez-vous ! Les clients attendent de la valeur ajoutée.
• – Trouvez les bons partenaires : vous pouvez par exemple construire un réseau en local, mais d’autres partenaires comme Hellio peuvent vous accompagner.
• – Communiquez sur tous les fronts pour démontrer que vous êtes un spécialiste en rénovation énergétique, afin de sortir du lot.
• – Faites de votre agence un lieu de vie et de proximité : organisez des évènements pour vos clients et prospects autour du sujet des économies d’énergie.
• – Servez-vous du DPE et de l’audit énergétique pour prospecter, négocier, conseiller.
• – Offrez des services avisés et montrez votre expertise pour vous démarquer.

À ce titre, Michael Hellegouarche, conseiller immobilier chez iad France, témoigne sur son expérience autour du DPE et des performances énergétiques. « Mon réseau m’a formé au sujet de la rénovation énergétique, et nous recevons régulièrement des informations pour rester à jour des évolutions. » Avant la refonte de la loi, ce sujet semblait anecdotique, en particulier chez les clients vendeurs. Mais depuis la refonte de la loi, la performance énergétique est un sujet devenu incontournable. « Il s’agit d’un process que je mène de A à Z et je l’intègre rapidement », indique-t-il. « J’ai commencé par prospecter pour trouver des professionnels capables de mettre en place des devis et engager des travaux rapidement et dans les meilleures conditions pour les clients vendeurs et acquéreurs. »

Michael Hellegouarche raconte notamment un cas concret, concernant l’estimation d’un appartement à Vannes en centre-ville, qui cumulait beaucoup de points forts. L’appartement manquait cependant d’isolation au niveau des combles, et le DPE a affiché une étiquette E. Un devis a été effectué pour connaître le montant des travaux à réaliser. La vendeuse a accepté le prix proposé, elle a signé un mandat exclusif. S’en sont suivies 12 visites et 4 offres en peu de temps.

Marché immobilier : quelles innovations pour accompagner la reprise ?

Dans un contexte économique encore fragile, les signaux de reprise se multiplient sur le marché immobilier. Les chiffres témoignent d’un regain d’activité, avec des prévisions de transactions et des indicateurs encourageants pour l’année à venir. Face à cette situation, les professionnels de l’immobilier doivent redoubler d’efforts pour tirer parti de ces opportunités. L’innovation se révèle être un levier essentiel, qu’il s’agisse d’améliorer les outils de prospection, de capter de nouveaux acquéreurs ou encore de renforcer la transparence et la qualité des données. Revenons sur les échanges animés par la journaliste Capucine Graby, qui recevait Baptiste Capron, directeur général France du Groupe AVIV (SeLoger et Meilleurs Agents), Guillaume Martinaud, président de la coopérative ORPI, Chrystèle Marchand, directrice marketing et communication d’Altarea Promotion et Gabriel Pacheco, président de SAFTI, lors du dernier salon RENT.

Un contexte fragile mais des signaux encourageants de reprise

« Bien que ce soit fragile, on peut commencer à parler de reprise », indique Baptiste Capron. « Le point le plus bas a été atteint en début d’année, et l’on prévoit 771 000 transactions à la fin de l’année, avec des prix qui restent stables. Pour l’année prochaine, les data scientists de SeLoger et Meilleurs Agents prévoient 900 000 transactions ainsi qu’une hausse des prix de +2 %, et cette reprise devrait s’amorcer au printemps. » Bien que l’environnement législatif tarde à se matérialiser, que le marché est soumis aux aléas économiques et politiques, ce regain d’activité semble se concrétiser.

Chrystèle Marchand confirme d’ailleurs que cette reprise s’annonce bel et bien, « même si l’on n’atteindra pas des niveaux de marché comme on a connu ne serait-ce qu’en 2019, ou les années qui ont précédé le Covid. » En effet, il ne faut pas oublier que de nombreuses personnes qui avaient le projet d’acheter mais ont dû attendre d’être solvables.

Gabriel Pacheco est également du même avis, estimant que « la reprise est là et chez SAFTI, par exemple, nous avons observé une hausse de +23 % de compromis ces 6 derniers mois. La baisse des taux étant enclenchée, tout porte à croire que les signaux vont rester verts. »

Comment les professionnels de l’immobilier peuvent tirer parti de cette reprise ?

Les contacts qualifiés représentent la priorité pour les professionnels de l’immobilier et la dynamique actuelle est propice à cet aspect. Comme l’indique Basptiste Capron, « chez SeLoger et Meilleurs Agents, tous nos efforts sont orientés vers les contacts acheteurs et vendeurs : les dépenses marketings, la conversion du trafic en leads, et une bonne connectivité avec nos clients, pour qu’ils puissent mettre en ligne leurs annonces, les mettre à jour et trouver des acquéreurs, des locataires et des vendeurs. » Gabriel Pacheco confirme d’ailleurs cette priorité, « nous devons multiplier les contacts pour multiplier les mandats, et détenir les bons outils pour aller chercher ces mandats. »

Les leviers sur lesquels s’appuyer pour capter les futurs acquéreurs

Pour capter les futurs acquéreurs, plusieurs leviers s’offrent aux professionnels de l’immobilier. « Nous proposons un produit qui s’appelle Boost Social Immo, que nous commençons même à commercialiser dans le neuf. Cette solution permet aux professionnels d’aller retargeter sur les réseaux sociaux les 6 millions d’utilisateurs uniques mensuels des marques du groupe SeLoger », indique Baptiste Capron. « Ce produit génère 50 % plus de contacts et cible des publics qui ne passent pas habituellement par les portails, mais plutôt par les réseaux sociaux. Nous allons le développer de plus en plus pour accompagner au mieux ces contacts acquéreurs qui sont à la recherche de leur bien ».

Côté vendeur, quelles sont les innovations ?

Pour commencer, Baptiste Capron explique que « 3 projets sur 4 commencent sur l’un de nos trois sites : SeLoger, Meilleurs Agents et Logic-Immo », notamment par le biais de l’estimation. Et l’un des produits proposés appelé « Rendez-vous vendeur qualifié » a la faculté de transformer ces estimations en rendez-vous en agence avec un professionnel qui va ensuite le convertir en mandat. Un produit qui a généré 30 millions d’honoraires pour les partenaires. Et Baptiste nous rappelle que « nous sommes sur un marché où le lead vendeur va devenir plus attractif que cette année. »

Lors de cette table ronde, les protagonistes ont rappelé que les notions d’agilité et d’efficacité sont primordiales, « il ne faut pas perdre de vue que nous sommes des rapporteurs d’affaire, et il ne faut pas oublier que les professionnels de l’immobilier sont centrés vers l’humain, ce qui nous rend admiratifs vis-à-vis de ces professionnels », affirme Baptiste Capron. Chez SeLoger et Meilleurs agents, de nouvelles cartes sont en train de sortir, et à terme, il sera possible d’afficher de meilleures données, comme le niveau sonore auquel le bien est exposé, par exemple. « On peut aller encore plus loin dans la transparence », explique Baptiste Capron. « De même, nous avons vocation à avoir une matrice régionale car chaque région est différente. Nous devons nous rapprocher encore davantage du local en tenant compte des effets papillon provenant du contexte national. »

Rendez-vous en 2025 pour découvrir les futures innovations !

Les 7 podcasts immo inspirants à écouter sans modération

Métier de passion par excellence, la profession d’agent immobilier nécessite une mise à jour constante de ses connaissances. Dans cette optique, les podcasts sont sans aucun doute le moyen le plus simple d’y parvenir. Tour d’horizon de notre sélection de podcasts dédiés à l’immobilier à écouter entre deux visites !

Ça fait un bail !

Ce podcast, créé par Jérémy Nabais en 2020, avait à l’origine pour objectifs de faire découvrir les stratégies et secrets des meilleurs investisseurs immobiliers français et les rendre accessibles à tous. Depuis les conditions de marché ont changé, mais ce passionné continue à partager chaque semaine avec ses invités ses pistes pour mieux comprendre le secteur immobilier.

Pour découvrir Ça fait un bail

L’Immo Sans Cravate

Dans ce podcast, Alexandre Fines et Thibault Rouquayrol reçoivent des experts, investisseurs et entrepreneurs de l’immobilier. Ces acteurs viennent partager leurs expertise, vision et connaissances du marché, sans oublier des conseils spécifiques sur l’immobilier locatif.

Pour découvrir L’Immo Sans Cravate

Passion immo

Animé par Eric Nicolier, formateur en immobilier depuis plus de 20 ans, le podcast Passion Immo est spécifiquement dédié aux professionnels de l’immobilier. Son leitmotiv ? Communiquer les grandes tendances de l’actualité immobilière et partager des réussites et des idées pour que vous deveniez encore meilleur dans votre business. Découvrez une centaine d’interviews d’acteurs de l’immobilier invités à livrer leurs analyses sur leurs domaines de prédilection.

Pour découvrir Passion Immo

L’expresso de Rassemblimmo

Ce podcast est présenté par Sébastien Tedesco, fondateur de l’organisme de formation et de coaching Accelerimmo dédiés aux professionnels de l’immobilier et CEO depuis quelques mois du réseau Keller Williams. Autant vous dire que l’immobilier n’a pas de secret pour lui !  Découvrez au travers d’interviews d’experts reconnus du secteur les meilleures pratiques pour vous aider à performer ! 

Pour découvrir L’expresso de Rassemblimmo

Chroniques Immo

« Un podcast Immo-Renta-Réno-Déco en simplicité et sans bullshit pour le plaisir de partager ma passion ! », tel est le mantra de Chroniques Immo, un podcast animé par Mathieu Jammois. Ce passionné d’immobilier et d’entreprenariat, qui évolue dans le monde de l’investissement et de la commercialisation, partage, dans ce rendez-vous hebdomadaire, ses clés pour réussir dans l’investissement locatif.

Pour découvrir Chroniques Immo

Romain en aparté

Faut-il encore présenter Romain Cartier, le célèbre acolyte de Stéphane Plaza sur M6 dans l’émission « Recherche appartement ou maison » ? Egalement agent et coach en immobilier, ce dernier décrypte chaque semaine les tendances du marché immobilier, l’évolution des réglementations et partage des témoignages d’experts.

Pour découvrir Romain en aparté 

La Voix du Maestro

Julien Raffin est un agent immobilier passionné. Cet expert du secteur et coach reconnu aide les conseillers immobiliers à améliorer leurs résultats et changer de vie grâce au développement de leur mindset et une méthode de travail unique qu’il a baptisée la méthode Maestro. Des bonnes pratiques que vous pouvez désormais retrouver chaque semaine dans ce podcast intitulé La Voix du Maestro.

Pour découvrir La Voix du Maestro 

Marché immobilier 2025 : comment convaincre vos acheteurs, bailleurs et investisseurs ?

Après deux années noires pour le marché immobilier, l’année 2025 devrait faire émerger un regain d’optimisme. Rebond de la demande, stabilisation de l’offre et des prix, augmentation du pouvoir d’achat immobilier… Si tous les signaux sont désormais au vert, comment rassurer vos prospects et les convaincre de sauter le pas ? Le point sur les conseils délivrés par Romain Levrini, CEO et cofondateur de Nopillo, et Alain Letailleur, responsable de l’animation commerciale chez Aviv Group (SeLoger – Meilleurs Agents) dans le cadre d’une web conférence.

Marché immobilier : le pire est derrière nous

Après trois années de baisse d’activité et de forte baisse des volumes de transactions, l’année 2025 devrait marquer un tournant pour le marché immobilier. Il faut dire qu’après avoir atteint un pic exceptionnel en 2021 en passant le cap du volume de 1,2 millions de transactions, ce dernier s’est érodé dans les mois qui ont suivi pour atterrir sur une projection de 771 000 transactions attendues pour la fin 2024. « Nous sommes actuellement au point le plus bas, mais le pire est derrière nous et le meilleur devant nous », souligne Alain Letailleur, responsable de l’animation commerciale chez Aviv Group.

Et pour cause, les taux des prêts immobiliers sur 20 ans n’ont cessé de baisser ces derniers mois et s’élèvent en moyenne à 3,50 % en octobre, alors qu’ils culminaient à près de 4,50 % fin 2023. Mieux, la Banque centrale européenne a annoncé le 17 octobre dernier une nouvelle baisse de son principal taux directeur de 0,25 point. Une bonne nouvelle puisque cette mesure devrait une nouvelle fois inciter les banques à distribuer davantage de crédits immobiliers et à des taux plus intéressants dans les semaines à venir.

Autres facteurs favorables à cette reprise du marché immobilier : la stabilisation des prix. Les prix de l’immobilier en France ont ainsi atteint leur rythme de baisse annuelle le plus fort en avril 2024 avec -3%, contre -1,3% au 1er septembre 2024.

Cette tendance baissière, associée à une hausse des salaires en raison de l’inflation et de la baisse des taux, permettent enfin une augmentation du pouvoir d’achat des Français. Après avoir perdu 11 mètres carrés de pouvoir d’achat immobilier entre janvier 2022 et décembre 2023, les Français ont ainsi regagné 7 mètres carrés.

« La hausse de la demande au printemps devrait faire basculer le marché immobilier vers une nouvelle dynamique pour atterrir en 2025 sur 900 000 transactions et une hausse des prix de 2 % au niveau national », prédit Alain Letailleur. Soit une hausse de 129 000 nouveaux mandats potentiels à se partager entre les professionnels de l’immobilier.

Investissement locatif : c’est le bon moment

« Il faut garder en tête qu’au niveau national, le locatif représente environ 20 % des transactions. Si en tant que professionnel de l’immobilier, vous êtes en dessous, c’est que vous avez potentiellement moyen d’acquérir de nouvelles parts de marché en apportant plus de services et de conseils à vos clients », rappelle Romain Levrini, CEO et cofondateur de Nopillo. Mais alors comment les rassurer et les convaincre ?

Tout d’abord, il ne faut pas oublier que malgré la crise, l’investissement immobilier reste le deuxième investissement préféré des Français. « Plusieurs raisons expliquent cet intérêt : l’immobilier est un investissement concret, il permet de profiter d’un effet de levier, c’est un actif qui s’apprécie dans le temps et qui répond à un besoin primaire : se loger », précise Romain Levini.

Autre argument et non des moindres, le marché locatif connaît depuis plusieurs années une pénurie de logements et plusieurs centaines de milliers de locataires sont aujourd’hui en recherche d’un bien meublé, dont 200 000 étudiants et 200 000 séniors. « Le parc immobilier français est également vieillissant, ce qui sous-entend des travaux à prévoir, mais également des opportunités de négocier le prix. Enfin, le LMNP reste encore à ce jour une fiscalité unique hyper attractive », met en avant le CEO de Nopillo. Sans compter que les loyers sont en augmentation constante depuis 2 ans.

La France compte aujourd’hui 17 % de passoires thermiques. Au 1er mars 2024, les annonces immobilières répertoriées sur SeLoger de biens classés G affichaient un prix 14 % moins cher qu’un bien classé D, soit 458 euros en moyenne en moins par mètre carré. Un bien classé G se vendait 16 % moins cher qu’un bien classé D.

Maîtriser la fiscalité immobilière pour conseiller vos clients investisseurs 

« Grâce à la baisse des taux, le rendement locatif est plus que jamais rentable comparé à d’autres produits financiers, tels que le livret A ou l’assurance vie », rappelle Romain Levini. Pour autant, 75 % des propriétaires bailleurs n’ont à ce jour pas le bon régime fiscal, ce qui représente un manque à gagner de 2 000 euros d’impôt en moyenne par investisseur. Alors que 60 % des transactions immobilières passent par une agence immobilière, l’investissement locatif représente donc un levier de croissance pour les professionnels de l’immobilier. Comment ? En étant en mesure d’orienter vos clients vers le régime fiscal le plus adapté pour leur investissement locatif. Une valeur ajoutée qui vous permettra de vous démarquer de la concurrence et donc de décrocher plus de mandats.

Pour maîtriser ce travail de pédagogie, téléchargez gratuitement le Guide de l’optimisation fiscale LMNP concocté par l’équipe d’expert de Nopillo 

Pour en savoir plus, regardez en replay la webconférence

Johanna Larrour : « Boost Extend+ me permet d’avoir une vraie stratégie différenciante »

Dans un contexte immobilier marqué par des défis économiques et une concurrence accrue, les professionnels doivent adopter des stratégies innovantes pour rester performants. Johanna Larrour, manager expérimentée au sein du réseau iad, illustre parfaitement cette dynamique. Grâce à son partenariat avec SeLoger, elle a su tirer parti d’outils numériques performants pour s’adapter à un marché en mutation et renforcer sa visibilité locale. Retour sur son témoignage et les solutions qui ont fait la différence.

Un contexte immobilier exigeant

En 2023, le marché immobilier a amorcé un cycle baissier, rendant la prospection plus complexe et réduisant les volumes de contacts qualifiés. Johanna, à la tête d’une équipe de conseillers en France, en Espagne et en Allemagne, a été confrontée à ces enjeux. Face à la nécessité de maintenir une présence forte sur ses différents marchés, elle a identifié le besoin de solutions adaptées pour surmonter les difficultés : regagner en visibilité locale, capter de nouveaux mandats et recentrer son activité sur les fondamentaux de la vente.

Des solutions innovantes pour relever les défis

Pour répondre à ces problématiques, Johanna s’est tournée vers SeLoger, partenaire de longue date du réseau iad. Parmi les outils adoptés, le dispositif DUO Success s’est avéré essentiel. Il combine diffusion d’annonces et solutions de visibilité, avec notamment Boost Extend+, une solution 3-en-1. Cette dernière offre :

• Une remontée en tête de liste pour maximiser la visibilité des annonces.
• Un élargissement de l’audience, permettant de toucher davantage d’acheteurs potentiels.
• Des campagnes display ciblées pour capter des acquéreurs qualifiés.

En intégrant également les réseaux sociaux dans sa stratégie multicanale, Johanna a pu multiplier les points de contact avec son audience et renforcer son impact.

« J’ai la chance de faire partie d’un réseau leader, mais le marché nous demande une agilité inouïe. La solution de diffusion DUO Success de SeLoger, et plus spécifiquement les Boost Extend+ me permet d’avoir une vraie stratégie différenciante sur mon secteur et d’accroître mes performances. Mes affichages ont notamment triplé en quelques semaines sur mes mandats boostés. Côté accompagnement, je trouve génial d’avoir une interlocutrice qui comprend mes besoins et la situation du marché», Johanna Larrour, Manager au sein du réseau iad.

Des résultats concrets et une stratégie gagnante

Les résultats obtenus témoignent de l’efficacité des solutions mises en œuvre :

• Jusqu’à 10 fois plus de visibilité locale, dont découlent des contacts qualifiés
• L’opportunité de se recentrer sur son coeur de métier quand le marché se tend
• Une relation de confiance avec son interlocutrice dédiée SeLoger

Ces solutions ont non seulement aidé Johanna à maintenir ses performances malgré les défis du marché, mais elles lui ont également permis de bâtir une relation de confiance durable avec ses partenaires. Son témoignage illustre l’importance d’un accompagnement stratégique pour les professionnels de l’immobilier cherchant à se démarquer.

Un partenariat basé sur la confiance et la performance

Le parcours de Johanna Larrour est une véritable leçon de résilience et d’innovation pour le secteur immobilier. En exploitant les outils numériques de SeLoger et en misant sur une approche multicanale, elle a démontré qu’il est possible de surmonter les cycles baissiers du marché. Un témoignage inspirant qui ouvre la voie à d’autres professionnels souhaitant optimiser leur stratégie dans un environnement concurrentiel.

Make it business* avec le certificat de parution : un outil clé pour valoriser votre expertise auprès des vendeurs

Dans un marché immobilier de plus en plus compétitif, il est essentiel de démontrer à vos clients vendeurs la valeur ajoutée de votre expertise. Avec l’outil Certificat de parution proposé par SeLoger, vous disposez d’un support clair et personnalisé pour mettre en avant vos actions de communication et vos résultats. Découvrez comment cet outil peut devenir un véritable atout pour convaincre vos clients et asseoir votre professionnalisme.

Qu’est-ce que le certificat de parution SeLoger ?

Le certificat de parution est un outil exclusif développé par SeLoger pour renforcer votre crédibilité auprès de vos clients, en particulier les vendeurs. Ce document au format PDF est entièrement personnalisé aux couleurs de votre agence et constitue un véritable récapitulatif de votre stratégie de communication pour un bien donné. Il met en lumière toutes les actions réalisées pour promouvoir une annonce, en détaillant des données clés comme :

• Le nombre d’affichages de l’annonce sur les plateformes SeLoger.
• Le nombre de contacts générés.
• Les actions de visibilité spécifiques, notamment les campagnes boost.

Pourquoi utiliser cet outil avec vos clients vendeurs ?

Le certificat de parution va bien au-delà d’un simple reporting. Il inclut également une pige automatique des biens similaires en vente dans le secteur, identifiés par l’algorithme SeLoger. Ces éléments permettent de contextualiser les performances de votre annonce et de montrer à vos clients une approche comparative du marché. Grâce à ce document riche en données, vous pouvez offrir à vos vendeurs un suivi détaillé, preuve tangible de votre expertise et de votre engagement. Résultat : vous renforcez la confiance de vos clients et valorisez votre savoir-faire de manière professionnelle et transparente.

Retrouvez toutes les Masterclass des solutions SeLoger et Meilleurs Agents juste ici. 

Sécuriser une vente : bien rédiger la condition suspensive de prêt

Lors de la signature d’un compromis de vente, la rédaction d’une condition suspensive de prêt est essentielle pour protéger à la fois le vendeur et l’acheteur. Bien qu’aucune obligation légale ne définisse précisément sa forme, une clause correctement rédigée réduit considérablement les risques d’annulation de la transaction. Voici les éléments clés pour sécuriser une vente grâce à une condition suspensive bien formulée.

Qu’est-ce qu’une condition suspensive de prêt ?

La condition suspensive de prêt est une clause insérée dans l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Elle prévoit que l’acquéreur doit obtenir un financement bancaire pour réaliser l’achat immobilier. Si ce financement n’est pas accordé dans les conditions définies, la vente est annulée sans pénalités pour l’acheteur et le dépôt de garantie lui est restitué.

Pour sécuriser la transaction, cette clause doit être précise et inclure des mentions obligatoires afin d’éviter toute ambiguïté ou contestation future.

Les mentions essentielles à intégrer

Pour que la condition suspensive soit efficace, elle doit contenir :

• le montant total du prêt demandé : par exemple, 200 000 € pour l’acquisition ;
• la durée de l’emprunt : généralement 15 ou 20 ans, selon la capacité de remboursement de l’acquéreur ;
• le taux d’intérêt maximal acceptable : il s’agit d’une limite au-delà de laquelle l’acquéreur pourrait renoncer à l’achat en cas d’offre bancaire trop coûteuse ;
• la durée de validité de la condition suspensive : cette période correspond au temps laissé à l’acheteur pour obtenir son financement, souvent entre 45 et 60 jours.

Ces informations permettent de clarifier les attentes des deux parties et évitent que l’acquéreur ne demande un prêt à des conditions non conformes à celles mentionnées dans l’avant-contrat.

Les obligations de l’acquéreur

Une fois la clause rédigée, l’acquéreur doit solliciter des établissements bancaires pour obtenir un prêt respectant les termes définis. Par exemple, si la condition stipule un prêt de 200 000 € sur 20 ans, une demande pour 250 000 € sur la même période pourrait être interprétée comme un manquement à ses obligations.

L’acquéreur dispose généralement d’un mois pour déposer ses demandes auprès des banques. En cas d’obtention d’une offre conforme, la vente devra être finalisée et une date pour l’acte authentique sera fixée.

Si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir de prêt, il doit fournir au notaire deux refus écrits émanant des banques (ou le nombre prévu dans le compromis). Ces documents prouvent qu’il a bien tenté d’obtenir un financement dans les conditions fixées. Si les refus sont validés, la vente sera annulée et l’acquéreur récupérera son dépôt de garantie.

Les conséquences d’un non-respect des démarches

Si l’acquéreur ne respecte pas ses obligations – par exemple, en demandant un prêt supérieur au montant fixé ou en négligeant de déposer ses demandes dans les délais – la condition suspensive sera considérée comme réalisée.

Dans cette situation, le vendeur pourrait :

1. demander l’exécution forcée de la vente en justice, bien que cette option soit peu avantageuse si l’acquéreur est insolvable ;
2. faire annuler la vente et conserver le dépôt de garantie. Si le compromis inclut une clause pénale, le vendeur pourrait également réclamer une somme équivalente à 10 % du prix de vente.

Dans tous les cas, l’agent immobilier ne pourra percevoir ses honoraires si la vente est annulée. Cependant, il peut exiger une indemnité compensatrice si la responsabilité de l’acquéreur est engagée.

Les risques d’une condition suspensive mal rédigée

Une condition suspensive mal formulée ou absente peut entraîner plusieurs complications.

• Le maintien de la condition suspensive par défaut : selon l’article L.313-42 du Code de la consommation, si l’acheteur n’a pas renoncé explicitement à la clause, la vente reste conditionnée à l’obtention d’un prêt, même en l’absence de clause précise.
• Le risque d’abus par l’acquéreur : celui-ci pourrait demander un prêt à des conditions irréalistes pour obtenir un refus et se retirer de la vente sans pénalités.

Pour éviter ces écueils, il est recommandé de préciser un montant de prêt fixe ou une fourchette réaliste, en s’assurant que l’acheteur accepte ces termes avant la signature.

Langage corporel en visite : savoir décrypter les acheteurs, savoir vous mettre en valeur

Lors d’une visite immobilière, le langage corporel peut révéler bien plus que les mots échangés. Que vous soyez agent immobilier ou professionnel de l’immobilier, comprendre et maîtriser cette forme de communication non verbale est essentiel. En décryptant les signaux des acheteurs et en ajustant votre posture, vous augmentez vos chances de conclure une transaction satisfaisante.

Décrypter le langage corporel des acheteurs : les clés pour comprendre leurs intentions

Lorsque des acheteurs visitent un bien, leurs gestes, expressions et attitudes peuvent donner des indices sur leurs impressions et leurs intentions d’achat.

1. Les signaux d’intérêt
Un acheteur intéressé se montre souvent curieux et investi. Il pose des questions, se penche légèrement en avant pour observer les détails et explore les espaces avec attention. Des gestes tels que toucher une surface ou hocher la tête de manière positive indiquent qu’il se projette dans le bien.

2. Les signes d’hésitation ou de doute
Si un visiteur croise les bras, garde une distance avec les objets ou évite de regarder directement son interlocuteur, cela peut traduire une réticence ou un manque d’intérêt. De même, des mouvements rapides comme jeter des regards furtifs ou vérifier fréquemment son téléphone sont des indices de distraction ou d’inconfort.

3. L’importance des expressions faciales
Le visage reflète souvent des émotions authentiques. Un sourire discret, un regard attentif ou un froncement de sourcils peuvent révéler ce qu’un acheteur pense vraiment d’un espace. Rester attentif à ces micro-expressions vous permettra de mieux ajuster votre discours.

Adopter un langage corporel positif pour séduire les acheteurs

En tant qu’agent immobilier, votre propre posture et vos gestes ont un impact direct sur la perception des acheteurs lors d’une visite.

1. Une posture ouverte et accueillante
Tenez-vous droit, les bras détendus le long du corps, et gardez un sourire naturel. Une posture ouverte invite à la conversation et met en confiance les visiteurs. Évitez les gestes fermés comme croiser les bras ou rester trop en retrait.

2. Le rôle du regard et du sourire
Maintenez un contact visuel intermittent mais sincère. Un regard trop insistant peut mettre mal à l’aise, tandis qu’un sourire chaleureux facilite les échanges. Le sourire est un outil puissant pour créer une atmosphère agréable et rassurante.

3. Synchroniser vos gestes avec vos paroles
Accompagnez vos explications de gestes naturels qui renforcent vos propos, comme montrer une pièce ou souligner une caractéristique clé. Évitez les mouvements nerveux ou répétitifs qui pourraient distraire ou donner une impression de stress.

Les erreurs à éviter lors d’une visite immobilière

Le contact avec les visiteurs et le langage corporel ayant une importance lors d’une visite, il est capital de garder en tête que certaines erreurs sont à éviter pour maximiser les chances que la visite se déroule sous les meilleurs auspices.

1. Ignorer les signaux non verbaux
Passer à côté des signes d’intérêt ou de doute peut vous faire perdre une opportunité de répondre à des attentes ou des objections. Restez attentif à chaque détail, cela peut même vous permettre d’anticiper d’éventuels questionnements ou besoin de détails et d’informations que le visiteur souhaiterait formuler.

2. Adopter un comportement trop rigide ou insistant
Trop de formalité ou un ton excessivement commercial peuvent refroidir les acheteurs. Les visiteurs ont conscience que vous avez tout intérêt à les convaincre, il est donc inutile d’en faire trop et d’être insistant, au risque de braquer les personnes présentes qui ne parviendront plus à se projeter dans les lieux. Adoptez un style détendu tout en restant professionnel pour faciliter les échanges et permettre aux visiteurs de rester dans l’instant présent, ils doivent se sentir bien dans le logement, et non être impatients de le quitter.

3. Négliger votre propre apparence et attitude
Un vendeur mal préparé ou peu soigné envoie un message négatif, et les visiteurs y seront forcément sensibles même inconsciemment. Votre apparence et votre comportement reflètent le sérieux de la transaction et contribuent à rassurer les acheteurs sur la qualité du bien et de la collaboration à venir.

6 règles d’or pour bien démarrer 2025 !

L’année 2024 arrive à échéance et s’est soldée par 771 000 ventes immobilières. Pour 2025, les équipes scientifiques SeLoger et Meilleurs Agents prévoient 900 000 ventes. Une aubaine ! Mais qui va profiter de cette nouvelle dynamique ? Et comment ? Avez-vous l’ensemble des clés pour réussir votre année 2025 ? Saisir les opportunités, maîtriser vos fondamentaux, capitaliser sur les innovations… SeLoger est allé demander quelques tips à Alain Letailleur, responsable animation commerciale chez AVIV Group (SeLoger et Meilleurs Agents) pour que vous puissiez dépasser vos objectifs !

Conseil n°1 – Redéfinir son Big Why

Il est essentiel de vous pencher sur la question suivante : quelle est la raison qui fait que vous vous levez chaque matin ? Il est là, votre « Big Why ». En prenant du recul et en vous interrogeant sur vos motivations profondes, vous pourrez attaquer l’année à venir avec de nouvelles ambitions. Cette question, c’est ce qui vous maintient ancré et inébranlable afin d’accomplir vos projets contre vents et marées ! À partir du moment où votre motivation est profonde, sincère et solide, vous et vos équipes serez prêts à affronter les obstacles… 

Ce « Big Why » sera votre moteur de réussite, basé sur vos convictions profondes. D’ailleurs, n’hésitez pas à le noter dans un carnet ou un document en ligne pour le relire régulièrement et surtout garder votre cap.

Identifiez vos cercles d’influences : « Contrôle ce que tu peux contrôler ». Concentrez-vous sur ce qui dépend de vous et ne vous préoccupez pas (trop) des agitations extérieures…

Conseil n°2 – Se fixer des objectifs

C’est la première étape pour transformer l’invisible en visible ! Pour reprendre les mots d’Antoine de Saint-Exupéry : « Tout objectif sans plan n’est qu’un souhait ». Alors, pour des objectifs réalisables – à chacun son Everest, comme on dit – et concrets, utilisez la méthode S.M.A.R.T. Le mot n’est pas choisi au hasard. Vos objectifs doivent être : Spécifique, Mesurable, Atteignable, Réaliste et Temporellement définis. S.M.A.R.T quoi !

Misez sur des objectifs qui vous ressemblent : quel chiffre d’affaires visez-vous ? Combien de mandats, d’exclusivité ou combien de ventes souhaitez-vous réaliser ? Pour que vos objectifs restent atteignables, basez-vous sur vos performances passées.

Conseil n°3 – Maîtriser ses fondamentaux et se former !

Le marché immobilier est en constante évolution, adaptez-vous ! Dans un premier temps, redéfinissez votre stratégie commerciale, à titre d’exemples :

• Repensez votre plan d’action omnicanal et à répétition pour être présent sur l’ensemble des sources.
• Explorez tous les canaux de prospection Phygitaux (physique et digitale) : terrain, porte-à-porte, publipostage, tournées des commerçants, prospection téléphonique, panneaux… Sans oublier la prospection digitale.
• Maîtriser votre politique de stocks : prenez le temps d’analyser l’offre et la demande pour vous assurer que les biens que vous entrez soient correctement adaptés à votre cœur de cible. En fonction de cette cible, privilégiez les mandats exclusifs avec le plus de potentiel.
• Ne négligez pas non plus la gestion de la relation client : un client satisfait devient vite un prescripteur. Alors pensez à mettre en place les avis clients (sur Google et sur les portails immobiliers type Meilleurs Agents) ainsi que des entretiens avec des ambassadeurs.

Autre chose, pensez à l’Intelligence Artificielle. Pour vos publications en ligne, l’automatisation ou encore la personnalisation de l’expérience client, l’IA est un atout majeur, formez-vous ! C’est une bonne manière de vous transformer en agent immobilier 2.0.

Enfin, notez que pour améliorer vos compétences (rénovation énergétique et conditions de MaPrimeRenov’, par exemple) et vous tenir au courant des dernières actualités sur l’immobilier, SeLoger organise des webconférences et des évènements près de chez vous.

Conseil n°4 – Soigner sa visibilité

Le temps restant avant la fin de l’année peut être mis à profit pour travailler votre image de marque. Actualisez votre site internet (ou créez-en un), et portez un soin tout particulier à l’expérience client, notamment au responsive : votre site doit être agréable à consulter sur ordinateur comme sur mobile ! 

Il est aussi possible de développer vos réseaux sociaux. Outre la mise en place d’une stratégie sur votre compte professionnel (réalisation de vidéos de visites, prises de parole), appuyez-vous sur le Boost Social Immo, des contenus à 360° et prenez le temps de soigner vos photos et vidéos. 

Si vous avez un local, soignez votre vitrine ! Pour mettre votre agence en avant, organisez-y des journées portes ouvertes. C’est un moyen efficace pour vous faire connaître auprès de nouveaux prospects.

La fin d’année est le moment parfait pour remercier vos clients pour leur confiance. Un petit geste peut faire la différence et fidéliser votre clientèle. Vous pouvez présenter vos vœux par voie postale, par mail ou bien par SMS.

Conseil n°5 – Investir dans vos équipes

De la même façon que vous avez défini vos propres objectifs, prenez le temps d’échanger individuellement avec vos collaborateurs pour connaître leurs besoins et leurs aspirations professionnelles.

Assurez-vous du bien-être de chacun, et investissez dans leur formation. En prenant quelques jours par mois de temps d’échange, vous pouvez favoriser le partage de connaissances. Pourquoi ne pas mettre cette période à profit pour organiser un teambuilding ?

Enfin, notez que la fin d’année, c’est le moment où presque tout le monde est en pause. Vos clients seront assez silencieux, donc profitez-en pour travailler sur votre business, votre vision et votre approche du marché.

Vous en voulez encore ? Alain Letailleur vous donne rendez-vous le 23 janvier lors d’une webconférence à ne pas manquer !

Indicateur ou intermédiaire immobilier : jusqu’où et comment accompagner le client ?

Dans le secteur immobilier, les intermédiaires jouent un rôle essentiel en tant que conseillers et facilitateurs de transactions. Ils accompagnent les clients tout au long du processus d’achat, de la recherche de biens à la vérification de la solvabilité, tout en restant dans le cadre réglementaire strict qui encadre leur activité. Cependant, une question clé se pose : jusqu’où ces professionnels peuvent-ils aller dans l’accompagnement de leurs clients, notamment en matière de crédit et d’assurance ? Prenez connaissance des responsabilités et des limites de l’intermédiaire immobilier dans ces domaines.

Les vérifications obligatoires : une nécessité légale

L’une des premières étapes cruciales pour un intermédiaire immobilier consiste à vérifier la capacité de financement du client. Cela inclut l’analyse du budget, la capacité d’emprunt et la demande de justificatifs tels que les relevés bancaires, les apports personnels ou les accords de prêts. Ces vérifications sont non seulement une pratique courante, mais aussi une obligation légale découlant de la jurisprudence. Elles font partie intégrante du devoir de conseil de l’intermédiaire envers son client.

De plus, en raison de la législation contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, l’intermédiaire immobilier doit demander, obtenir et conserver les pièces d’identité ainsi que les preuves de provenance des fonds. Il s’agit d’une étape cruciale, non seulement pour protéger l’intégrité de la transaction, mais aussi pour garantir que toutes les démarches sont conformes à la loi. L’intermédiaire doit pouvoir fournir la preuve de ses efforts de vérification. Il est important de noter que cette obligation reste une obligation de moyens, c’est-à-dire que l’intermédiaire doit tout mettre en œuvre pour vérifier la solvabilité du client, mais sans être tenu à un résultat spécifique.

La recommandation de crédit et d’assurance : quelle limite ?

Une autre question qui se pose fréquemment est celle de la recommandation d’un crédit ou d’un contrat d’assurance. De nombreux agents immobiliers mettent en place des partenariats avec des courtiers spécialisés dans le crédit ou l’assurance, leur permettant de diriger leurs clients vers des professionnels qualifiés. Cette pratique est tout à fait légale et prévue par les textes, que ce soit pour le crédit ou l’assurance.

Toutefois, l’agent immobilier, s’il ne dispose pas du statut d’intermédiaire en crédit ou en assurance, doit se limiter à une simple mise en relation. Cela peut se traduire par la fourniture de coordonnées ou la mention d’un courtier sur son site internet, sans pour autant aller plus loin dans la souscription ou la négociation du contrat. Si l’agent dépasse ce rôle d’indicateur, il pourrait se retrouver dans une situation où il exercerait une activité soumise à réglementation, ce qui nécessiterait une immatriculation spécifique.

Une activité réglementée et encadrée

L’activité d’intermédiation en crédit ou en assurance est strictement encadrée par la législation. Par exemple, l’article L. 519-1 du Code monétaire et financier stipule que l’intermédiation bancaire consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion d’opérations bancaires ou de services de paiement. Il en va de même pour les contrats d’assurance, où l’article L. 511-1 du Code des assurances régit les activités de distribution d’assurances, qui incluent la recommandation, la présentation et la gestion des contrats.

Ainsi, tout intermédiaire immobilier souhaitant aller au-delà de la simple recommandation doit obtenir un statut réglementé d’intermédiaire en crédit ou en assurance. Cela signifie qu’il doit s’immatriculer auprès du registre Orias, l’organisme qui répertorie les intermédiaires habilités dans ces domaines. Ce processus d’immatriculation implique des exigences strictes, telles que des conditions de capacité professionnelle, une assurance de responsabilité civile professionnelle et, dans certains cas, une garantie financière.

Indicateur ou courtier : un rôle bien défini

L’article R. 519-2 du Code monétaire et financier définit clairement le rôle de l’indicateur en crédit. Ce dernier se limite à indiquer à une personne intéressée un établissement de crédit, un établissement de paiement ou un intermédiaire en opérations de banque. En d’autres termes, l’indicateur se contente de fournir des informations de contact et n’intervient pas activement dans la négociation ou la souscription d’un crédit.

Il en va de même pour l’assurance. Selon l’article L. 511-1 du Code des assurances, l’indicateur peut fournir des informations sur des produits d’assurance ou des preneurs potentiels, mais sans aller jusqu’à aider concrètement à la conclusion du contrat. Toute action au-delà de la simple indication pourrait être perçue comme de l’intermédiation, soumise à une réglementation plus stricte.

L’évolution des attentes des clients

Il est intéressant de noter qu’une étude IFOP/FNAIM réalisée en 2013 révélait que près de 37 % des clients étaient prêts à payer des honoraires supplémentaires pour un service de recherche de prêt immobilier. Cette tendance illustre la demande croissante pour un accompagnement plus global, englobant non seulement la recherche de biens immobiliers, mais aussi la gestion des aspects financiers.

Pour répondre à cette demande, certains intermédiaires immobiliers choisissent d’élargir leurs compétences en obtenant les qualifications nécessaires pour exercer des activités de courtage en crédit ou en assurance. Cela leur permet de mieux accompagner leurs clients dans toutes les étapes de leur projet immobilier, tout en respectant les obligations légales.

Une réglementation en constante évolution

Depuis le 1^er avril 2022, les exigences pour exercer en tant qu’intermédiaire en crédit ou en assurance ont encore été renforcées. Désormais, l’adhésion à une association professionnelle agréée par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) est une condition préalable pour entrer dans cette activité. Ces associations jouent un rôle clé dans le soutien et le contrôle des intermédiaires, en veillant à ce que ceux-ci respectent les normes réglementaires en vigueur.

L’accompagnement du client, qu’il soit simple indicateur ou intermédiaire immobilier, nécessite donc une vigilance constante pour rester dans le cadre légal. Respecter ces obligations et ces limites permet de garantir la transparence et la confiance dans la relation entre l’intermédiaire et son client, tout en assurant la conformité aux réglementations.