L’investissement locatif est un projet qui suscite l’intérêt de nombreux Français, bien que seule une partie d’entre eux franchisse le pas. Les porteurs de projet ont, plus que jamais, besoin d’être accompagnés par des professionnels aguerris, qui vont les conseiller et les soutenir dans cette mise en œuvre. Un sujet passionnant qui a été abordé lors d’une web conférence avec Alain Letailleur, responsable animation commerciale (SeLoger, Meilleurs Agents) et Antoine Elias, Head of supply chez Beanstock.
En quoi l’investissement locatif permet de booster ses ventes ?
Nous sommes actuellement dans une transition de marché immobilier, et ce depuis le début de ce premier trimestre 2024. On peut en effet considérer que plusieurs signaux sont au vert, à l’image de l’assouplissement des conditions d’octroi de prêt, de la baisse relative des taux d’emprunt, de la baisse du niveau d’apport nécessaire, et de l’assouplissement du DPE qui s’annonce pour les petites surfaces.
Depuis les 8 dernières années, le nombre de transactions liées à l’investissement locatif n’a cessé d’augmenter, et aujourd’hui, le volume de ces transactions est de 25 % en moyenne. Il est donc important, en tant que professionnel, de tendre vers cet objectif qui rapporte et qui intéresse de plus en plus de personnes.
Mais concrètement, qu’est-ce que l’investissement locatif ? Ce projet consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer. Mais il existe différentes façons de mener ce projet, puisqu’on peut investir seul, en couple ou à plusieurs, dans le neuf, dans l’ancien, pour de la courte durée ou de la longue durée, pour répondre à différentes stratégies et objectifs, etc. Il n’y a donc pas un seul « bon investissement » car tous les projets sont différents. L’important, c’est de comprendre ces écosystèmes. Ce que l’on sait cependant, c’est que ce projet peut paraître complexe au premier abord, à croire les chiffres d’une enquête qui démontre que 70 % des adultes français veulent investir dans le locatif, mais que seuls 10 % se lancent concrètement. Cela s’explique par le fait que l’investissement locatif est chronophage, qu’il nécessite des connaissances et de l’expertise, et que l’accès au financement est parfois complexe.
Investissement locatif : quelles sont les opportunités ?
La législation, une opportunité pour les professionnels
La législation apparaît comme nébuleuse et complexe pour beaucoup de personnes, mais il est possible de répondre aux appréhensions des prospects en tant que professionnel. Ces dernières années, la législation a beaucoup évolué et les différentes réformes ont eu un impact sur l’investissement locatif. On peut citer notamment :
- La loi Alur en 2014 qui a complexifié la partie administrative des transactions immobilières.
- La loi Elan en 2018 qui a amené le plafonnement des loyers. Le nombre de villes concernées par ce plafonnement est de plus en plus élevé et a également complexifié la gestion locative.
- La loi Climat Résilience en 2021 qui a modifié la façon de calculer les classes de DPE.
- La hausse des taux qui ont été multipliés par 3 et la loi Pouvoir d’Achat en 2022 qui est venue actualiser la loi Elan en durcissant les conditions de location.
En revanche, ces complexifications sont également des opportunités pour les professionnels, car les porteurs de projet ont plus que jamais besoin d’être accompagnés. Si, en tant que professionnels, vous maîtrisez ces aspects juridiques et réglementaires, vous devenez indispensable pour vos clients qui ont besoin de vous pour mener à bien leur projet d’investissement locatif.
Zoom sur la rentabilité
Les clients ont besoin d’identifier ce qu’est un « bon investissement ». Et pour cela, ils ont besoin d’un indicateur, parfois mal utilisé, qui est le rendement. Il y a en réalité trois niveaux de rentabilité :
- La rentabilité brute qui se calcule de la façon suivante : loyer x 12 / le prix du bien. Il s’agit du niveau de rentabilité le moins précis.
- La rentabilité nette qui s’obtient de la façon suivante : loyer x 12 / budget total = (le loyer charges comprises – les charges de copropriété – taxe foncière) x 12 / (le prix du bien + les frais de notaire + les travaux + les frais d’agence). Il s’agit de la rentabilité que l’on peut annoncer aux clients, car le calcul est assez exhaustif et ne tient pas compte des paramètres subjectifs.
- La rentabilité « nette nette » qui se calcule avec : le loyer net x 12 – les vacances locatives – les travaux imprévus – l’assurance emprunteur – la garantie des loyers impayés – les intérêts bancaires – l’assurance propriétaire non occupant – les frais de gestion – les impôts + la plus-value + l’augmentation des loyers / le budget total. Un investisseur aguerri va faire ce calcul afin de prendre sa décision d’achat.
Mais qu’est-ce que le rendement locatif ? Il signifie que le locataire va rembourser le montant investi dans le projet de l’investisseur, à hauteur de 4 % en moyenne chaque année, sur 25 ans. En d’autres termes, lorsque l’on emprunte à la banque sur 20 ans, et que l’on obtient par ailleurs un rendement de 4 %, on va se faire rembourser moins vite par le locataire que ce que l’on rembourse à la banque. Il y a donc un décalage de trésorerie qui s’appelle l’effort d’épargne qui est parfois difficile à faire comprendre aux porteurs de projet, mais qui va être valorisé par un autre indicateur plus méconnu. Il s’agit du RCI (rentabilité des capitaux investis).
Les indicateurs qui permettent de prendre une décision
Certains indicateurs permettent de prendre une décision éclairée lorsque l’on envisage un investissement locatif :
- Le rendement, à savoir la part que le locataire va rembourser chaque année sur le montant investi.
- L’effort d’épargne qui ne présage pas de la qualité de l’investissement, mais qui est important pour se projeter en termes de pouvoir d’achat, quant à la faisabilité de l’investissement.
- Le RCI qui va valoriser l’effort d’épargne. Si, par exemple, on a chaque mois un effort d’épargne de 250 €, le taux de croissance de cette épargne va être représenté par le RCI. On va le comparer à la performance des autres supports de placement d’épargne de l’acquéreur. Si le livret A est à 3 % et la performance du CAC 40 est de 7 % sur les 40 dernières années, on va comparer le fait de placer son épargne sur un support immobilier via le RCI à d’autres supports d’investissement. On va ainsi optimiser l’épargne de l’acquéreur pour faire en sorte que l’investissement immobilier soit présenté comme avantageux.
Exploiter les opportunités avec Beanstock
Beanstock est une équipe créée par un couple qui, à la suite d’un investissement locatif, s’est aperçu qu’il était de plus en plus sollicité par son entourage intéressé par ce type de projet mais qui manquait d’expertise et de temps. Et qui craignait parfois de se lancer. Depuis son lancement en 2020, l’entreprise a accompagné plus de 1 000 projets d’investissement.
Mais la question qui se pose est : comment bénéficier de l’aide proposée par Beanstock et quelle est la plus-value apportée ? La première chose à savoir, c’est que Beanstock propose un outil appelé Beanstock pro, qui permet d’estimer un bien à travers le prisme d’un investisseur. Cet outil est relié à la base acquéreurs de l’entreprise, et indique instantanément le nombre d’acquéreurs qui peuvent être intéressés par un bien spécifique en fonction de leur localisation, de leur budget et de leurs spécificités. Cet outil permet également de réaliser des calculs financiers permettant d’informer les clients quant à la rentabilité de leur projet, de leur apporter une expertise nécessaire, et de les aider dans leur décision d’achat en fonction de leur besoin de réaliser un investissement patrimonial ou un investissement à rentabilité immédiate. Beanstock va ainsi travailler en partenariat avec les agences immobilières, afin de les mettre en relation avec des porteurs de projet, de les aider dans l’accompagnement des clients, et de proposer des services afin de fluidifier les projets de travaux et la gestion locative.
Pour voir le replay de cette web conférence, rendez-vous ici !
