Lorsque vous devez mettre en vente une maison, un appartement ou un terrain pour le compte de vos clients, la première chose à faire consiste à estimer le montant qu’ils peuvent espérer en tirer. Un bien surestimé mettra plus de temps à être vendu et une sous-estimation peut être décevante pour les vendeurs. Quelles sont les étapes pour donner un prix au plus juste ?
Les critères objectifs
Votre connaissance du marché immobilier et de ses tendances vous permet de savoir quasi immédiatement dans quelle fourchette de prix se situe le bien. Ces critères « objectifs » sont, notamment :
-la surface du bien (intérieur et extérieur) ;
-le nombre de pièces ;
-sa localisation géographique et dans son environnement ;
-la présence ou non d’extérieurs (un balcon, une terrasse, un jardin paysager…) ;
-la qualité des prestations (une vue imprenable, une piscine, un gardiennage…) ;
-la classe énergétique du logement (à évaluer grâce au diagnostic de performance énergétique).
Le plus difficile est sans doute de hiérarchiser tous ces critères les uns par rapport aux autres : l’emplacement va parfois compenser une surface plus petite ou vice-versa. Les qualités énergétiques du logement sont de plus en plus importantes dans les critères de vente, compte tenu des dépenses de fonctionnement engendrées par un bien mal ou peu isolé.
Tenir compte des vendeurs et des acheteurs
L’objectif de la vente entre en ligne de compte dans l’estimation du prix du bien immobilier. Les attentes des vendeurs vont être différentes si la vente est urgente ou s’inscrit dans le cadre d’un divorce. Au contraire, s’il s’agit d’un souhait de déménagement sans échéance précise, le prix pourra être ajusté en conséquence.
Le bien à vendre doit également tenir compte de la cible d’acheteurs visés. Dans une ville, un terrain de 1 000 ou 2 000 m² ne peut potentiellement intéresser que des investisseurs ou des promoteurs et non des particuliers. De même, un appartement à réhabiliter intégralement sera plus difficile à vendre dans une ville où les primo-accédants sont nombreux.
L’environnement, un critère incontournable
C’est souvent le paramètre numéro 1 des acheteurs, avant même la surface ou le cachet du bien : l’emplacement. Les écarts peuvent être importants d’une ville à l’autre, et parfois même d’un quartier ou d’une rue à l’autre.
Votre connaissance du marché vous permettra de cerner les atouts de la localisation géographique du logement : proximité des écoles, des commerces, de la mer… Dans d’autres cas, la présence d’espaces naturels, d’un bassin d’emploi dynamique ou, au contraire, la mauvaise réputation d’un quartier, va peser aussi dans la balance.
Les caractéristiques du logement
Le prix au mètre carré d’un logement ne dépend pas que de la surface. Il faut pondérer ce chiffre en fonction de certains critères négatifs ou positifs. Voici quelques exemples :
-une belle vue dégagée peut permettre de surcoter de 5 à 20 % ;
-une orientation sud-est ou sud-ouest peut faire gagner jusqu’à 5 % sur le prix au mètre carré et une terrasse peut valoriser le bien à hauteur de 15 % ;
-en revanche, un appartement en rez-de-chaussée est en général vendu 25 % moins cher.
L’état général du bien est, enfin, une composante importante du prix : si le logement doit être rénové intégralement, il peut perdre jusqu’à 30 % de sa valeur. L’agencement intérieur mal pensé ou à revoir (cloisonnement, petites pièces, mauvaise distribution) peut coûter jusqu’à 10 %.
Tout ce qui singularise le logement par rapport aux autres peut être utilisé comme un point positif justifiant une valeur plus élevée.
Analyser la concurrence et la demande
Actuellement, le marché de l’immobilier étant très tendu (plus de demandes que d’offres), les logements ont tendance à se vendre assez cher. Tenir compte de la demande par rapport à l’emplacement ou au type de bien permet d’affiner l’estimation du prix de vente.
Bon à savoir : Connaître le prix réel de vente dans votre quartier
La direction générale des finances publiques a mis à disposition du public la base de données Patrim Usagers. Elle recense plus de 20 millions de transactions ces dernières années. Cette base permet de connaître les prix de vente des propriétés voisines. Il s’agit d’un outil de veille que vous pouvez utiliser pour estimer la valeur du bien à vendre (disponible sur l’espace Particulier du site des impôts (1)).
L’estimation d’un bien immobilier est une étape cruciale pour la mise en vente. Si les plateformes d’estimation en ligne peuvent aider les vendeurs, rien ne vaut l’expérience et l’expertise d’un agent immobilier qui connaît bien les subtilités du marché.
Les trois points clés à retenir :
-L’estimation d’un bien immobilier peut être effectuée par le vendeur lui-même, un professionnel ou par le biais d’un site interne, mais rien ne vaut l’expertise de l’agent immobilier.
-Le prix de vente d’un bien dépend de ses caractéristiques objectives (surface, nombre de pièces, emplacement, état général…) mais aussi subjectives (prestations).
-La loi de l’offre et de la demande influence, de manière importante, le prix de vente d’un bien.
(1) https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/acceder-mon-espace
