Dans un contexte immobilier tendu, les promoteurs cherchent de nouveaux leviers pour relancer leur activité, en particulier dans les zones où la demande reste forte mais l’offre ne suit plus. Le logement locatif intermédiaire (LLI) apparaît comme une solution à la fois souple, accessible et stratégique, tant pour les acteurs privés que pour les territoires.
Un marché sous pression, des perspectives en mutation
Le marché du logement neuf connaît une forte contraction. D’après le Service des données et études statistiques (SDES), les mises en chantier ont chuté de 25 % en 2023, et elles ont de nouveau baissé de 11 % en 2024. Le délai d’écoulement des stocks atteint aujourd’hui 21 mois, contre 9 mois seulement en 2022.
De son côté, SeLoger Neuf observe une diminution de 8 % du nombre de programmes diffusés entre 2023 et 2024. Cette situation est aggravée par un durcissement de l’accès au crédit : augmentation des taux, conditions d’apport plus strictes et hausse des refus bancaires. La production neuve s’effondre dans les zones tendues, là même où la demande reste constante.
Pourtant, toujours selon le SDES, des signes de reprise se dessinent : les prévisions annoncent une remontée des mises en chantier de 10 % en 2025 et de 8 % en 2026. Dans ce contexte, le logement locatif intermédiaire se positionne comme un outil permettant à la fois de maintenir l’activité des promoteurs et de répondre aux besoins de logement des classes moyennes.
Logement locatif intermédiaire : rappel du dispositif
Le LLI désigne un logement à loyer plafonné, destiné aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour le marché libre. Il s’adresse principalement aux classes moyennes vivant dans des zones tendues – les zones A, A bis et B1 – définies comme prioritaires pour les politiques de logement.
L’accès au LLI est encadré par des plafonds de loyers et de ressources fixés par décret, proches de ceux du dispositif Pinel. Le cadre réglementaire repose généralement sur un financement via le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI), un outil utilisé par les bailleurs institutionnels comme CDC Habitat ou Action Logement pour développer cette offre spécifique.
Créé en 2014 pour les professionnels et les investisseurs institutionnels, le dispositif s’élargira à partir de 2025 aux particuliers. Cette ouverture marque une opportunité pour les promoteurs : proposer des biens en LLI, seuls ou couplés avec du LMNP (location meublée non professionnelle), leur permettra de séduire une nouvelle clientèle d’investisseurs privés.
Pourquoi les promoteurs doivent s’y intéresser ?
Face à la baisse de la demande en accession à la propriété, le LLI constitue un levier de diversification précieux. Il permet aux promoteurs de maintenir un volume de production en développant des logements qui répondent à une réelle demande des territoires. En outre, il offre de nouvelles possibilités de partenariat avec des bailleurs institutionnels.
Selon CDC Habitat, le LLI facilite également la sécurisation des opérations via des ventes en bloc ou en VEFA sociale, offrant ainsi une sortie rapide et sécurisée pour les promoteurs. Il contribue aussi à la valorisation des projets auprès des collectivités, sensibles à la mixité sociale et à l’utilité locale des programmes immobiliers.
Avec l’ouverture du LLI aux investisseurs particuliers en 2025, une nouvelle clientèle apparaît. Ces investisseurs auront besoin d’être accompagnés, notamment sur les aspects fiscaux et comptables. Pour les promoteurs, il s’agit d’un produit à forte valeur ajoutée, potentiellement plus rentable que le Pinel, à condition d’en démontrer clairement les bénéfices.
Action Logement rappelle dans ses communications que ce type de logement contribue à loger les actifs proches de leur emploi, en particulier dans les zones urbaines dynamiques, tout en assurant une rentabilité sécurisée sur le long terme.
SeLoger Neuf : un partenaire pour valoriser vos programmes LLI
Dans un marché contraint, la mise en valeur des programmes devient essentielle. SeLoger Neuf propose un accompagnement pour promouvoir les atouts des projets neufs. Grâce à une expertise fine du marché neuf, SeLoger Neuf valorise les programmes dans leur contexte local.
Le LLI, une voie d’avenir pour les acteurs du logement neuf
D’après les chiffres d’Altarea Cogedim, 60 % de leurs logements pourraient être éligibles au Logement Locatif Intermédiaire. Ce modèle souple, adaptable, et à fort impact social, s’impose progressivement comme un pilier des stratégies de développement pour les promoteurs opérant dans les zones les plus tendues du territoire. Dans un contexte de crise du logement, les collectivités comme les porteurs de projets attendent des réponses, or le LLI pourrait combler une partie de ces attentes et représenter une solution durable à longue portée.
