Dans le cadre d’une transaction immobilière à laquelle vous êtes intermédiaire, vous avez une obligation générale d’information et de conseil vis-à-vis de vos clients, vendeurs comme acquéreurs. Cette obligation porte à la fois sur le bien objet de la vente lui-même et ses caractéristiques, mais aussi sur les conséquences pour les acquéreurs. La jurisprudence le rappelle régulièrement, et c’est la cour d’appel de Dijon qui a remis en lumière, dans un arrêt du 23 février 2021, cette obligation concernant l’interdiction d’habiter.
L’obligation d’informer les acquéreurs sur les conséquences d’une interdiction d’habiter en sous-sol
Dans les faits, des particuliers se sont portés acquéreurs d’un studio aménagé dans un sous-sol avec salle de bain et kitchenette. Le projet des acquéreurs étant de le louer par la suite.
L’agent immobilier intervenant à l’opération et chargé de la rédaction du compromis, n’a, à aucun moment, alerté les acquéreurs sur les dispositions de l’article L1331-23 du code de la santé publique qui précise que « ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation ».
Au regard de ce texte, il est interdit de louer un bien en sous-sol, même aménagé.
Les juges considèrent que l’agent immobilier ayant un œil averti sur la question (plus que ses clients) aurait dû informer les acquéreurs sur le caractère irréalisable de leur projet. Or aucune clause du compromis de vente ne fait état de la délivrance de cette information.
Attention, il convient de garder à l’esprit que la sanction encourue par vos clients est lourde : Louer un bien en dépit de l’interdiction d’habiter prévue par le code de la santé publique est passible d’une sanction pouvant aller jusqu’à 100000 euros d’amende et 3 ans d’emprisonnement.
Une condamnation de l’agent immobilier et du notaire au paiement de dommages et intérêts.
Le notaire chargé d’une vente est également redevable d’une obligation d’information et de conseil envers les vendeurs et acquéreurs. Ne vous cachez cependant pas derrière les obligations du notaire : vous êtes, vous aussi, concerné, par cette obligation de transparence, d’information vis-à-vis de vos clients. Les juges ne vous feront pas de cadeaux, vous intervenez en amont du notaire et devez donc accorder un soin tout particulier à la rédaction du compromis de vente ainsi qu’aux informations délivrées aux acquéreurs concernant le bien qu’ils achètent, la possibilité ou l’impossibilité de réaliser leur projet et les conséquences qui pourraient en découler.
La cour d’appel de Dijon a condamné l’agent immobilier intervenant dans cette opération ainsi que le notaire chargé de la vente à verser des dommages et intérêts aux acquéreurs à hauteur de 50% de la valeur du bien, en réparation du préjudice subi du fait de ce défaut d’information et de conseil. Les acquéreurs subissent effectivement un sérieux préjudice, étant propriétaires d’un bien, sans pouvoir l’utiliser conformément à ce qu’ils avaient envisagé au moment de l’acquisition. S’ils avaient eu connaissance de cette interdiction d’habiter, les acquéreurs n’auraient vraisemblablement pas acquis ce bien.
Références juridiques
Articles L1331-22 et L1331-23 du code de la santé publique
Article L511-22 du code de la construction et de l’habitation
Cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 23 février 2021, n°17/01734
