Au-delà de leur situation personnelle, les agents immobiliers vont-ils être touchés par la réforme fiscale du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu dès le 1er janvier 2019 ? Ci-dessous, un point sur les changements attendus et les sujets potentiels de crainte concernant l’immobilier et le prélèvement à la source.
Vente immobilière : un revenu exceptionnel, et taxable en 2019
À partir du 1er janvier 2019, les Français seront imposés de façon instantanée, par un prélèvement du montant dû estimé avant même le versement de leur salaire sur leur compte en banque. Le précédent décalage d’un an entre la perception du revenu et le paiement de l’impôt est donc aboli. 2018, à ce titre, sert de transition : vous continuerez à payer jusqu’à la fin de l’année les impôts dus pour l’année 2017, puis vous paierez les impôts dus pour l’année 2019 dès le mois de janvier 2019.
Les revenus touchés en 2018, quant à eux, relèvent d’une « année blanche », ce qui signifie qu’ils ne seront pas taxés… mais uniquement s’ils ont un caractère habituel ! En clair, vous ne paierez ni impôts ni prélèvements sociaux sur les loyers perçus en 2018, ni par exemple sur le rendement de vos SCPI. En revanche des revenus immobiliers exceptionnels comme la plus-value d’une vente seront bien taxés l’année prochaine.
Déductibilité des travaux : à quoi s’attendre ?
Le prélèvement à la source en immobilier ne sera pas non plus sans conséquence sur les mécanismes de déduction fiscale et de déficit foncier. Pour ne pas pénaliser les propriétaires qui auraient engagé de lourds travaux après l’achat d’un logement locatif en 2018, c’est-à-dire pendant l’année blanche, une règle spécifique est applicable : le montant total pouvant être déduit pour la réalisation de travaux en 2019 sera égal à la moyenne des travaux réalisés en 2018 et en 2019. Un propriétaire ayant réalisé 5 000 € de travaux en 2018, puis 10 000 € en 2019 pourra donc déduire 7 500 € de revenus fonciers au titre de sa déclaration de revenus 2019.
Quelques dates-clés sur le prélèvement à la source
– Mai 2018 : déclaration des revenus de 2017.
– Août 2018 : réception de l’avis d’imposition pour 2017 et du taux individualisé d’imposition qui vous sera appliqué à compter de l’année suivante. Rappelons que vous pouvez opter pour le taux calculé par le fisc ou pour un taux « neutre ».
– Octobre 2018 : votre taux individualisé d’imposition est transmis à votre employeur.
– Janvier 2019 : premier prélèvement à la source.
Quel impact sur l’étude des revenus avant emprunt immobilier ?
Plusieurs agents immobiliers et professionnels du secteur s’alarment déjà des conséquences possibles du prélèvement à la source sur le volume des transactions. De fait, le prélèvement va conduire à une amputation du revenu sur lequel les banques et autres organismes prêteurs fondaient leur analyse pour apprécier la solvabilité d’un aspirant à la propriété ainsi que son pouvoir d’achat. En moyenne, on estime que le revenu affiché sur les fiches de paie va diminuer d’un cinquième de sa valeur.
Il sera bien sûr possible de prendre en compte l’existence du prélèvement à la source pour revoir les critères de revenus à la baisse. Néanmoins, et face à deux acquéreurs ayant exactement les mêmes revenus, comment faire la différence entre un revenu prélevé au taux individuel calculé par le fisc et un autre, en apparence plus important, mais prélevé à un taux neutre ?
Quel effet psychologique aura le prélèvement à la source sur les emprunteurs ?
Prélèvement à la source et immobilier vont-ils faire bon ménage ? La diminution du montant de la fiche de paie aura peut-être des conséquences sérieuses sur le moral des ménages, ou du moins sur leur ressenti concernant leur pouvoir d’achat immobilier. Avec à la clé, peut-être, une réticence accrue à s’endetter ou à contracter un achat. L’effet devrait être accru pour les foyers, encore assez nombreux, qui n’avaient pas opté pour la mensualisation et réglaient toujours l’impôt par tiers.
Dès le début de l’année 2019 et l’arrivée du prélèvement à la source, les agents immobiliers vont sans doute connaître une transition dans le comportement et les habitudes des acheteurs et des vendeurs. Comme pour tout, un temps d’adaptation sera nécessaire avant de revenir à la normal.
