Vous cherchez à retracer l’origine et l’histoire d’une maison, d’un terrain et de tout bien immobilier bâti ou non bâti ? Ou encore à connaître les évolutions et les transactions dont il a fait l’objet ? Voire même la liste de ses propriétaires successifs ? Découvrez la généalogie foncière qui permet d’investiguer de multiples sources d’archives dans une démarche complexe et passionnante à la fois. Exploration.
Généalogie, une grande famille de spécialités
Quand on vous dit « généalogie », vous pensez immédiatement à un grand arbre à étages avec l’image et les données civiles de vos ancêtres ? Vous êtes dans le cadre de la généalogie familiale, la plus populaire de cette science ou discipline qui permet de remonter dans le temps et de recueillir nombre d’informations sur ces aïeux et les générations qui nous ont précédées. Mais ce n’est pas la seule… En fait, la généalogie est un terme générique qui regroupe plusieurs branches ou activités – familiale, médicale, génétique ou ADN, héraldique, cognatique, ascendante, descendante, successorale, psychogénéalogie… –, chacune avec ses spécialités, ses domaines de recherche et ses objectifs.
Une quête entre histoire familiale et successorale
En matière d’immobilier, la généalogie dite foncière va, elle, s’intéresser à la fois aux propriétaires successifs d’un bien immobilier bâti ou non bâti – maison, appartement, immeuble, terrain, ferme, terres agricoles ou viticoles, moulin, etc. Elle s’intéresse également aux origines mêmes de ce bien et des mutations qu’il a connues dans le temps, afin de reconstituer son histoire suivant un cahier des charges très précis et documenté. Si vous souhaitez connaître la date de construction d’une bâtisse, les modifications et mutations subies, la création de servitudes, l’ajout ou la démolition de bâtis, les détachements de parcelles, la liste formelle de ses propriétaires, leur profil, leur histoire… la généalogie foncière vous sera d’un grand secours !
Une discipline complexe à confier à un spécialiste
Aussi enrichissant que complexe, ce type de recherche requiert des connaissances pointues, une quête méticuleuse et l’accès à une multitude de ressources d’archives. Certaines ne sont consultables que par les généalogistes professionnels spécialisés, que l’on peut mandater pour retracer l’histoire d’un bien selon divers objectifs, par exemple dans le cadre d’une succession ou de la vente d’un bien. Même si ce métier n’est pas réglementé en France, il requiert de nombreuses connaissances et expertises approfondies en histoire et en droit notamment. Ainsi que nombre de qualités humaines – patience, rigueur, persévérance, analyse fine, minutie, être un enquêteur hors-pair, et de bonnes capacités de synthèse pour la rédaction des rapports à remettre à ses clients.
Pourquoi mandater un généalogiste foncier ?
Particulièrement ardues et complexes en raison des évolutions familiales et sociétales – démembrement des familles et perte des liens entre les générations, mobilité géographique, divorces, séparation, remariages… –, les missions confiées à un professionnel de la généalogie foncière peuvent répondre à une multitude de besoins et objectifs :
– Retracer l’origine et l’histoire de sa maison.
– Prouver ses droits sur un bien foncier.
– Faire l’acquisition d’un bien vacant.
– Rechercher les propriétaires d’un bien « sans maître » qui semble abandonné ou bien en prouver sa qualité de propriétaire.
– Retrouver et localiser les indivisaires actuels ou coïndivisaires d’un bien, en France et à l’étranger.
– Établir une concordance parcellaire au cadastre en comparant les anciens et les nouveaux cadastres pour prouver ses droits par rapport à un bien foncier, rechercher une servitude ou un héritier.
Le cadastre ancien, dit aussi parcellaire ou napoléonien (du nom de son fondateur Napoléon Ier) a été instauré en application de la loi du 15 septembre 1807, pour recenser les biens fonciers et leurs propriétaires, afin de servir de base de calcul de l’impôt foncier.
Quelles sont les ressources d’archive ?
En généalogie foncière, les ressources à consulter et à analyser sont très nombreuses et variées pour établir la généalogie d’un bien. En marge de l’état civil qui constitue le point de départ des recherches, les principales sources documentaires se divisent en plusieurs groupes :
Le cadastre ou archives foncières
Il s’agit des archives qui regroupent tous les plans administratifs des propriétés immobilières des différentes communes françaises. Une grande majorité de ces archives a été numérisée et est donc disponible en ligne, mais est aussi consultable dans les archives départementales ou municipales. À noter qu’il existe deux grands ensembles de cadastre : l’ancien, dit « napoléonien », instauré le 15 septembre 1807, puis le cadastre rénové, qui a fait son apparition dans les années 1930. En plus du plan cadastral, ces archives regroupent le registre des états de sections et de matrice cadastrale, qui recensent tous les documents et informations permettant de remonter l’histoire d’un bien foncier et de ses propriétaires successifs à ses origines.
Les Archives hypothécaires
Instaurée en 1799, la Conservation des hypothèques est chargée d’assurer la publicité foncière qui passe par la tenue de deux registres :
- – Le registre de formalité, comprenant les retranscriptions d’hypothèques et les actes de mutation et de saisie immobilière.
- – Le registre d’ordre, comprenant des documents établis pour faciliter les recherches dans le registre de formalités, notamment en ce qui concerne les actes notariés de cession et de partage de parcelles.
Les archives de l’enregistrement
Mis en place en 1791, l’enregistrement succède au Contrôle des actes de l’ancien régime et impose que tout acte notarié ou sous seing privé doit faire l’objet d’un enregistrement dans un but fiscal. En effet, l’État prélève un pourcentage sur les différentes transactions, une opération qui sera par la suite gérée directement par le centre des impôts. Le répertoire général des enregistrements et déclarations permet ainsi de retracer tous les actes passés par une personne durant sa vie. Il constitue une preuve formelle de possession et de transmission d’un bien, ce qui permet ensuite au généalogiste foncier de préciser ses recherches dans les archives notariales.
Les archives notariales
Essentielles à toute recherche de généalogie foncière, les archives notariales ou titres de propriété regroupent l’ensemble des actes passés devant notaires qui concernent l’immobilier ou l’état civil : acte de vente d’une maison, acte de succession, de partage, contrat de mariage, inventaire après décès, dettes, prêts, litiges, testaments, baux… Une myriade d’informations sur les biens et leurs propriétaires, y compris pour glaner des informations relevant de l’état civil quand elles sont incomplètes par ailleurs. En accord avec la loi n° 79-18 du 3 janvier 1979 sur les archives, la copie originale de ces actes, appelée « minute », est conservée 75 ans dans une étude notariale depuis 2008 (le délai prescrit par la loi était de 100 ans auparavant), puis consignée dans un répertoire avec attribution d’un numéro d’ordre aux archives départementales, du fait de son caractère public. Selon l’ancienneté des actes, le généalogiste devra donc effectuer sa requête auprès de l’étude si les actes recherchés ont moins de 75 ans et aux archives départementales au-delà de ce délai.
En vertu de la loi n°2008-696 du 15 juillet 2008, les documents d’archives publiques sont par principe librement communicables à toute personne qui en fait la demande, mais sous réserve de délais spéciaux, ce qui rend les archives récentes difficilement accessibles. Toutefois, certains professionnels comme les experts en généalogie bénéficient d’un droit d’accès privilégié, à condition qu’ils disposent d’un mandat et d’une autorisation de consultation pour les documents relatifs à l’état civil.
