Rénovation énergétique, influence du DPE sur la recherche et la valeur des biens, interdiction de mise à la location des passoires thermiques et décote de leur prix à la vente… La loi Climat & Résilience bouscule les codes et les tendances du marché de l’immobilier. Pour les professionnels du secteur, l’enjeu consiste clairement à se différencier en adaptant leurs approches commerciales et en faisant acte de pédagogie et d’expertise sur ces sujets avec leurs clients. Le point avec Alain Letailleur, responsable animation commerciale Meilleurs Agents & SeLoger et Étienne Duhot, chef de projets chez Hellio, partenaire en maîtrise d’énergie.
Le logement dans le viseur de la Loi Climat
Adoptée en août 2021, la loi Climat et Résilience a pour ambition de favoriser une réduction de 40 % des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 dans divers domaines de la vie quotidienne. Poids lourd dans les émissions de GES, le secteur du logement – construction, rénovation, habitat… – consomme environ 45 % de l’énergie sur le territoire français et émet près d’un quart de de gaz à effet de serre. Son impact environnemental et les enjeux liés sont donc de taille, notamment en ce qui concerne les propriétaires du résidentiel privé et plus encore des passoires thermiques, d’ores et déjà dans le viseur de la loi pour les biens étiquetés G+.
Le calendrier des principales échéances prévues par la loi
> 24 août 2022 : gel des loyers des passoires énergétiques, soit les bien classés F et G au DPE, sur la base de la nouvelle mouture de ce diagnostic et pour tous les baux conclus à partir de cette date.
> 1er janvier 2023 : interdiction de la mise en location des passoires thermiques les plus énergivores ou « G+ » (plus de 450 kWh/m²/an).
> 1er avril 2023 : obligation de réaliser un audit énergétique réglementaire tous les logements classés F et G mis à la vente.
> 1er janvier 2025 : Interdiction de location de tous les logements G.
> 1er janvier 2028 : Interdiction de location de tous les logements F.
> 1er janvier 2034 : Interdiction de location des logements E.
L’audit énergétique, entré en vigueur le 1er avril 2023, n’est obligatoire que pour les logements en monopropriété classés F à G, dits « passoires thermiques ». Annexé au DPE, cet outil a pour vocation de préconiser un programme de rénovations qui donne de la visibilité tant sur le coût des travaux préconisés que sur les gains en énergie après travaux.
Des aides publiques pour le financement des travaux énergétiques
Face à ces constats et aux objectifs de neutralité carbone à l’horizon 2050, la loi Climat et résilience entend donc imposer, par ces échéances et obligations, des travaux de rénovation énergétique aux propriétaires de passoires thermiques. Pour inciter le plus grand nombre à réaliser ces travaux, plusieurs aides publiques ont été mises en place comme MaPrimeRénov’, les primes CEE (Certificats d’économie d’énergie) et divers dispositifs fiscaux comme la TVA à 5,5 % ou le déficit foncier des travaux de rénovation.
Loi Climat et marché immobilier : état des lieux
exergue plusieurs tendances clés du marché immobilier et des impacts de la loi Climat dans ce secteur. Alors que 71 % de Français déclarent ne pas connaître les éléments liés à la refonte du DPE et que, parallèlement, de plus en plus de candidats à l’achat ajoutent le DPE dans leurs critères de recherche, il est essentiel de faire preuve de pédagogie auprès des différents porteurs de projets. Que retenir de cette étude sur le marché des passoires thermiques en France ?
> On compte aujourd’hui 17 % de passoires énergétiques en France.
> Avec le nouveau calcul du DPE, environ 8 % de biens anciens ont vu leur score baisser à F ou G et ont donc rejoint la catégorie des « passoires thermiques », une mention par ailleurs obligatoire sur les annonces immobilières depuis janvier 2022.
> Actuellement, le plus grand nombre de passoires se situent dans la Creuse (35 %), à Paris (35 %) et dans le Cantal (32 %).
> À l’horizon 2034, date d’interdiction de location des logements E et donc d’obligation de mises aux normes énergétiques de ces biens sur le marché locatif, les biens classés « D » deviendront, par voie de conséquence, les plus mal classés.
> Les projections à 2034 font état d’un volume de passoires énergétiques qui passerait ainsi de 17 à 80%.
> Côté locatif, 30 % des passoires louées se concentrent en Île-de-France.
Passoires thermiques, des mises en vente massive
Selon les données de l’étude SeLoger :
> 19,2 % des logements mis à la vente en 2022 étaient des passoires thermiques, contre 16 % un an plus tôt et à peine 11 % en 2019 et 2020.
> Le DPE qui impacte l’ensemble des projets de vente est de plus en plus renseigné dans les annonces immobilières, à hauteur de 83% en novembre 2022.
> La part de vendeurs de passoires thermiques de 50 % en résidence secondaire et de 39 % en résidence principale.
> À Paris, où les stocks de biens étiquetés F et G se densifient, les mises en vente de passoires ont été multipliées par 4 et représentent 37 % dans annonces au 1er janvier 2023 sur Seloger contre 17 % en juillet 2021.
> À Marseille, marché très dynamique et tendu, les passoires trouvent plus facilement preneur.
Quand le DPE bouscule les tendances et les prix du marché
Le DPE est devenu un critère de recherche prioritaire dans les annonces immobilières de SeLoger et il est d’ailleurs possible désormais de filtrer les annonces par classe de DPE sur le site. L’impact d’un mauvais DPE sur les prix de vente en France s’est traduit par 3,9 % de décote sur les prix des passoires thermiques par rapport aux biens affichant un DPE mieux classé.
Souvent considéré comme un frein à la visite, un mauvais DPE est aussi et surtout devenu un levier de négociation plus agressif pour les porteurs de projets. Dans les faits :
> 90 % des futurs acquéreurs déclarent d’ores et déjà ne visiter que les biens ayant un bon DPE
> 40 % des futurs acheteurs considèrent un mauvais DPE comme un levier de négociation, contre 28% en 2022.
> 79 % des futurs vendeurs de résidences principales sont prêts à baisser leur prix à cause du DPE, contre 46 % en 2022.
> 57 % des futurs vendeurs d’un investissement locatif sont prêts à baisser leur prix à cause de leur DPE, contre 43 % en 2022.
Pour Hervé Durante, directeur d’agences Stéphane Plaza à Cannes et au Cannet, « de plus en plus d’acquéreurs sont désormais demandeurs d’informations sur le DPE, il nous faut les accompagner le plus tôt possible, au moment de l’estimation ».[
Bon à savoir : Avec quelque 200 000 biens G+ interdits de mise en location depuis le 1er janvier 2023, l’offre locative des passoires thermiques s’est étiolée avec une baisse de 40% des annonces pour les logements F et G, et de 25% pour les autres biens.
Les conseils d’Hellio, le partenaire en maîtrise d’énergie
« Nous sommes de plus en plus sollicités par les professionnels de l’immobilier pour qu’on les accompagne sur les différents impacts de la loi Climat sur le marché immobilier, la rénovation énergétiques des biens, mais aussi pour qu’on leur apporte des solutions », explique Étienne Duhot, chef de projets chez Hellio. « Nous avons donc mis en place un certain nombre d’éléments pour les accompagner », précise-t-il.
C’est un fait, les nouvelles réalités liées au DPE et à la rénovation énergétique sont un facteur clairement différenciant sur le marché de l’immobilier, dont il convient de tirer pleinement parti dans la mise en place de nouvelles approches commerciales. Mais à condition de monter en compétence sur ces sujets afin de pouvoir accompagner efficacement les porteurs de projet sur ces sujets.
Pour les propriétaires-bailleurs, concernés au premier rang par la rénovation énergétique pour contrer les interdictions de mise en location des passoires thermiques, Hellio a mis en place un programme d’accompagnement individualisé qui permet de planifier un programme de rénovation, adapté aux spécificités liées à chaque type de bien. Ce programme s’articule autour d’étapes progressives :
> Un audit énergétique (qui ne concerne que les monopropriétés) permettant de cibler les meilleurs travaux.
> Un scénario qui définit les travaux prioritaires pour maximiser les gains en énergie.
> Un plan de financement réaliste qui prend en compte l’éligibilité aux aides dédiées ainsi que l’investissement à charge du bailleur.
> La mise en œuvre et l’accompagnement dans la réalisation des travaux, avec l’ensemble des entreprises partenaires d’Hellio, qui interviennent partout en France.
Bon à savoir : Pour orienter au mieux leurs clients en matière d’audit énergétique réglementaire vue de définir un programme de travaux, les professionnels de l’immobilier peuvent se tourner vers Hellio pour trouver les prestataires certifiés, ou se renseigner auprès de France Rénov’, le service public de la rénovation de l’habitat.
Les intérêts de la rénovation énergétique du logement par Hellio
Au-delà des contraintes réglementaires pour les bailleurs, la rénovation énergétique concerne aussi les propriétaires de résidences principales ou secondaires qui souhaitent engager ces travaux en vue de faciliter une revente ou pour réaliser des économies d’énergie. Une démarche qui regroupe de multiples intérêts :
> Optimisation de la valeur du bien
> Gains en confort et en qualité de vie
> Économies d’énergie
> Protection de l’environnement
Hellio, exemple d’un cas concret de rénovation globale
Une famille de 3 personnes vivant dans le Rhin et dont les revenus s’élèvent à 16 451€/an, a engagé un chantier de rénovation énergétique globale pour une maison de 150 m2 de surface habitable.
Types de travaux réalisés :
> L’installation d’un chauffe-eau thermodynamique
> L’isolation des planchers bas, des combles perdus et des murs par l’extérieur
> La mise en place d’une ventilation double flux
Financement des travaux :
> Coût du chantier : 77 269 €
> Aides au financement : 29 772 €
> Reste à payer : 47 497 €
Nos conseils pour optimiser votre approche commerciale
Dans ce marché en pleine transition, les opportunités de conquérir de nouvelles parts de marché sont nombreuses. Afin d’optimiser sa prospection et d’accompagner au mieux ses clients, il est également conseillé de :
> Vous former sur divers sujets autour de la rénovation énergétique, du DPE…
> Rassurer, informer et conseiller vos clients autour de ces problématiques en faisant valoir votre expertise.
> Vous différencier en adaptant votre approche commerciale.
> Communiquer sur tous les fronts.
> Faire de votre agence un lieu d’information et de proximité sur la rénovation énergétique.
Par ici, le replay de la web-conférence !
De nombreuses solutions existent pour tenter de capter un vendeur indécis. Vous avez désormais quelques pistes pour atteindre cet objectif et augmenter vos parts de marché.
Nous essayons également de faciliter la captation de mandats de nos partenaires, et du côté des porteurs de projet : plus de 83 % de nos clients vendeurs sont satisfaits de notre service RDV Vendeur Qualifié. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter les conseillers Meilleurs Agents. Par téléphone : 01 45 66 24 24. Ou par mail : pro@meilleursagents.com.
Dossier réalisé par Laetitia Lapiana
