Vous assurez la gestion d’un bail d’habitation pour une résidence principale non meublée, ou vous êtes mandaté pour vendre un bien qui était loué, il est nécessaire de vérifier, tant sur la forme que sur le fond, la validité des congés délivrés par propriétaire ou locataire.
Le congé donné par le locataire
Les formes et délais à respecter
Par principe, le locataire donne congé quand il le souhaite, en cours de bail. Il ne peut cependant donner congé que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte d’huissier ou remise en mains propres contre récépissé. Un congé du locataire donné par mail ou courrier simple par exemple, ne serait donc pas valable. Il doit également respecter un délai de préavis de trois mois, sauf exceptions (limitativement énumérées par la loi), où le délai de préavis est d’un mois, à savoir :
- La perte d’emploi, le nouvel emploi à la suite d’une perte d’emploi, ou le premier emploi du locataire, mais aussi la mutation professionnelle,
- Lorsque le logement est situé en zone tendue ou très tendue,
- Lorsque l’état de santé du locataire constaté par un certificat médical nécessite un changement de domicile,
- Lorsque le locataire est bénéficiaire du RSA ou de l’allocation adulte handicapé,
- Lorsqu’un logement social lui est attribué.
Le locataire doit justifier du motif invoqué au moment de l’envoi de son congé, à défaut le préavis est réputé être de trois mois.
Attention, le locataire qui donne congé doit s’acquitter du loyer et des charges jusqu’à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire prend possession des lieux avant. Il pourrait être utile de le rappeler dans le courrier accusant réception du congé du locataire, afin d’éviter tout litige.
Les suites du congé du locataire
Une fois le congé du locataire reçu, c’est à vous, gestionnaire du bien, de prendre contact avec lui pour établir la date d’état des lieux de sortie, et des éventuelles visites de relocation.
Si l’état des lieux de sortie ne peut être réalisé amiablement, il le sera par huissier de justice, à frais partagés entre propriétaire et locataire. En ce qui concerne les visites du bien, si le bail prévoit que le locataire doit laisser accès au logement pour les visites, il ne peut lui être imposé plus de deux heures par jour ouvrable.
Le congé donné par le propriétaire
Le propriétaire, de son côté, ne peut donner congé que pour la fin du bail en respectant un préavis de six mois et uniquement pour vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux, dans les mêmes formes que le congé du locataire.
Le focus du congé pour reprise
Le congé pour reprise pour habiter doit respecter un formalisme strict : Le congé doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
A défaut de respecter ces mentions impératives, le congé encourt la nullité, et le locataire pourrait demander à réintégrer les lieux après même son départ, sous réserve de l’appréciation des juges.
Le focus sur le congé pour vente
Le congé pour vente répond lui aussi à un formalisme particulier : Il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, ainsi que les 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Vérifiez que ces mentions obligatoires soient bien présentes dans le congé, à défaut, il encourt la nullité, et la vente pourrait elle aussi être annulée, sous réserve de l’appréciation des juges.
Si vous êtes mandaté pour la vente d’un bien suite au congé pour vente du propriétaire, qu’un acquéreur a fait une offre, et que le délai de deux mois de priorité du locataire n’est pas arrivé à son terme, sachez que le compromis de vente ne pourra être signé que sous la condition suspensive que le locataire n’exerce pas son droit de préemption.
La protection des locataires âgés
Attention, si le propriétaire du bien veut donner congé pour vente ou pour reprise, à des locataires âgés de plus de soixante-cinq ans et ayant des ressources inférieures au plafond de ressources à respecter pour des logements conventionnés, il doit leur proposer une solution de relogement. En revanche, si le propriétaire a lui-même plus de soixante-cinq ans ou des ressources inférieures au plafond de ressources à respecter pour des logements conventionnés, il est exonéré de cette obligation.
Les congés frauduleux
Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.
Références juridiques
Articles 10, 13 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
