Aujourd’hui, les grandes métropoles font face à de nouveaux défis de mobilité, de densité de population et de développement durable. Dans ce contexte, la question de la transformation des immeubles de bureaux vacants en logements se pose avec insistance.
Transformer des bureaux en logements, ça coûte cher
A l’heure actuelle, le stock de bureaux anciens souffre d’une vacance de longue durée et trouve difficilement preneur, alors que, dans le même temps, les grandes villes présentent un déficit de logements de plus en plus criant. C’est le résultat de phénomènes de société bien connus, comme la croissance démographique et le nombre de plus en plus élevé de célibataires, de familles monoparentales et de séniors. Cependant, les opérations de reconversion d’immeubles de bureaux en immeubles d’habitation restent peu nombreuses, en raison de leur coût souvent élevé et des contraintes techniques et juridiques pouvant être rencontrées. En effet, actuellement, cela coûte souvent moins cher de reconstruire entièrement un immeuble, plutôt que de le transformer. Pour faire face à cette problématique, une seule solution : les immeubles réversibles.
Immeubles neufs : anticiper la réversibilité des bâtiments
A l’avenir, les bâtiments, qui sont susceptibles d’avoir plusieurs vies (logements, bureaux…), devront être pensés pour être facilement adaptables, afin de réduire le coût de leur transformation. Le développement des bâtiments réversibles, c’est-à-dire dont l’usage pourra facilement passer de bureaux à logements (ou inversement) en fonction des besoins, est donc un véritable enjeu d’avenir pour les promoteurs immobiliers. En considérant en amont la réversibilité des bâtiments, il est possible de résoudre les problématiques économiques, techniques et administratives liés à la transformation d’un immeuble. Dans ces immeubles réversibles, la flexibilité sera le maître mot : la plupart des éléments (planchers, plafonds, etc.) devront être conçus pour s’adapter au changement de fonction.
Réversibilité des bâtiments : certains freins persistent
Il existe encore certains freins au développement des constructions réversibles. Ils sont surtout liés aux délais administratifs et à la mise en compatibilité des réglementations, actuellement différenciées par usage. C’est pour cela que l’ORIE (Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise) a fait plusieurs recommandations visant à accélérer le processus de construction des immeubles réversibles et à réduire leurs coûts. Ainsi, il propose de créer un permis mixte avec destination initiale et finale, de mettre en place des crédits de RCBCE (Redevance pour Création de Bureaux, Commerces et Entrepôts), de proposer un régime de TVA plus satisfaisant, de diminuer l’impôt sur les sociétés portant sur les plus-values de cessions de bureaux, de réduire les coûts de rénovation thermique, d’alléger la règlementation incendie et d’aligner la hauteur des IGH (Immeubles de Grande Hauteur) de bureaux sur les IGH de logements à 50 mètres
