L’immobilier professionnel est en pleine transition depuis la fin de la crise sanitaire, avec
des évolutions notables sur plusieurs indicateurs comme les nouveaux critères de
recherche, l’essor du bureau flexible, le facteur prix et financement, ou encore la question
environnementale et énergétique, qui prend les devants auprès des porteurs de projet en
immobilier professionnel. Une étude menée par SeLoger bureaux et commerces permet de
révéler les tendances 2023 et les perspectives d’avenir sur ces marchés, qui font preuve
d’une belle résilience dans une contexte économique chahuté. Le point avec Alain
Letailleur, responsable animation commerciale Meilleurs Agents & SeLoger et Alan Le
Berre, responsable grands comptes et expert métier SeLoger.
Retour sur l’année 2022
En 2022, le marché français de l’investissement s’est élevé à 25 milliards d’euros, en léger
recul (- 4%) par rapport à 2021, avec des activités contrastées entre immobilier de bureaux à la traîne et marché commercial, qui s’affiche lui en pleine forme. Alan Le Berre parle d’un
marché à deux vitesses, avec une phase plutôt dynamique de janvier à juin, puis un
essoufflement du marché au 3e trimestre et un décrochage en fin d’année, en raison de la
situation économique, des tensions inflationnistes et de la hausse des taux d’intérêt.
Les chiffres clés de l’investissement en 2022
> + 21%, soit un peu plus de 5 milliards d’euros pour l’immobilier commercial qui
enregistre de très bons résultats par rapport à la moyenne décennale.
> Le marché de l’immobilier de bureau a, de son côté, connu sa moins bonne
performance depuis dix ans, avec une baisse de 16 % par rapport à 2021 pour un
résultat de 14 milliards d’euros, ce qui représente 56 % du marché global des
investissements.
> Côté immobilier de locaux industriels, les sommes engagées ont fléchi de 14 % par
rapport à 2021.
Le marché locatif professionnel en France en 2022
Les indicateurs économiques du marché locatif en France ont été plutôt satisfaisants en
2022, avec une belle relance du côté de l’immobilier commercial, qui enregistre une hausse
des valeurs locatives (+ 7 points en un an) et un taux de vacance en baisse, notamment à
Paris où il diminue de 1,8 point. L’immobilier de bureaux en locatif poursuit sa progression avec une demande placée qui gagne 10 % par rapport à 2021. Quant au marché des locaux industriels, toujours très recherchés, il confirme sa résilience avec +1 0% par rapport à la moyenne décennale.
Le rebond du coworking en France en 2022
Avec une augmentation de 25 % du chiffre d’affaires par rapport à l’année 2021, le marché
du coworking s’affiche en pleine santé. Ses principaux opérateurs comme WeWork ont
connu des taux de remplissage compris entre 80 et 90 %. La forte attractivité de ces espaces
de travail alternatifs est aussi confirmée par :
> La progression de 15 % du volume de centres de coworking en France en 2022.
> L’ouverture de 47 nouveaux centres, essentiellement à Paris avec des prises à bail
supérieurs à 5000 m².
> Plusieurs inaugurations d’espaces XXL. À titre d’exemple, Wojo a inauguré un espace
de 14 000 mètres carrés dans le quartier Montparnasse à Paris l’an dernier.
L’immobilier professionnel, un marché en pleine évolution
Avec les mouvements de population, qui ont rebattu les cartes de la géographie
immobilière, la dynamique du marché s’est traduite par l’augmentation de l’offre un peu
partout sur le territoire et dans les villes moyennes de province :
> + 18 % sur l’ensemble du marché
> + 8 % sur le marché des bureaux
> + 21 % sur le marché des commerces
Critères de recherche : l’apparition de nouveaux besoins
Dans un contexte de plus en plus concurrentiel, on observe également l’émergence de
nouveaux usages et besoins, par exemple plus de flexibilité sur la taille des bureaux ou leur
emplacement. Depuis deux ans, le volume des recherches de produits est en constante augmentation sur les différentes typologies de biens à la location, soit :
> 2,6 fois plus de recherches de commerces.
> 2,8 fois plus de recherches de bureaux.
> 2 fois plus recherches de locaux d’activité.
En parallèle, les temps de recherche ont aussi tendance à s’allonger. Un phénomène qui
s’explique par un volume d’annonces plus étoffé sur les plateformes, des processus de
décision plus longs mais aussi par la prise en compte de nouveaux paramètres comme la
performance énergétique des bâtiments.
Entre résilience et émergence de critères environnementaux
Une étude exclusive a été menée par SeLoger Bureaux & Commerces fin 2022 auprès des
porteurs de projet en quête de bureaux, commerces ou locaux d’activité à l’achat ou à la
location. Parmi les répondants :
> 29 % recherchaient un local d’activité, entrepôt ou espace de stockage.
> 28 % des bureaux, équipés ou non, ou des espaces de coworking.
> 14 % étaient en quête d’un fonds de commerce.
Cette étude a par ailleurs permis de mettre en évidence :
> La résilience des professionnels de ces marchés dans un contexte économique
délicat.
> Un intérêt croissant sur la question environnementale et les critères d’ordre
énergétiques.
> Un décalage de perception sur l’évolution des prix à venir entres acheteurs et
vendeurs.
Bon à savoir : Étude réalisée par SeLoger Bureaux & Commerces en collaboration avec l’Institut Potloc, du 24 août au 26 septembre 2022 auprès de 390 porteurs d’un projet dans l’immobilier
professionnel à l’achat ou à la location, pour la recherche de bureau, de commerce ou de
locaux d’activité.
5 grandes tendances 2023 autour des besoins et des attentes
1. La création d’activité reste le premier déclencheur de projet d’achat ou de location
d’immobilier professionnel. Près d’un tiers des répondants considère en effet que la création ou le changement d’activité est le principal déclencheur de leur projet d’achat ou de location en immobilier
professionnel. Suit le besoin d’augmenter les espaces dédiés à leur activité (27 %) ou la
volonté de changer d’emplacement (18 %).
2. L’évolution des critères de recherche attendus depuis la crise sanitaire. L’étude SeLoger pointe aussi l’évolution des attentes des porteurs de projet, avec des
changements notables dans leurs critères de recherche :
> 47 % disent vouloir modifier la surface du bien recherché, dont 26 % pour trouver plus
et 21% pour dénicher une surface plus grande.
> 34 % mentionnent le fait d’avoir modifié le périmètre géographique.
> 37 % déclarent avoir modifié leur budget pour l’opération.
> 28 % confient rechercher des locaux avec des critères supplémentaires comme la
présence d’une terrasse, de certains équipements, etc.
3.La consommation énergétique et l’impact environnemental gagnent en intérêt. Le volet environnemental fait aussi partie des grandes tendances émergentes. Parmi les
porteurs de projet dont les critères de choix ont évolué :
> 20 % évoquent une attention particulière portée à la consommation énergétique. À
noter qu’ils n’étaient que 7 % en janvier 2022.
> 13 % évoquent l’impact environnemental (contre 8 % en janvier 2022).
Pour Alan Le Berre : « Ces tendances vont s’accentuer dans les prochains mois, ce qui rend
nécessaire l’accompagnement des brokers, puisque les investisseurs et les porteurs de projets
vont être de plus en plus demandeurs de conseils par rapport aux enjeux environnementaux
».
4.Le moral des porteurs de projet fait preuve de résilience malgré la conjoncture.
Concernant l’achat et la location, 73% des porteurs de projet interrogés pensent que c’est le
bon moment pour concrétiser leur projet. Côté vendeur, l’étude pointe une progression
importante de cet indicateur au cours des deux dernières années. En effet, la part des
vendeurs qui pense que c’est le bon moment pour vendre un bien immobilier professionnel
est passée de 31 % en 2021 à 65 % en 2022 et à 76 % en 2023, ce qui montre une belle
dynamique dans ce secteur.
5.Acheteurs et vendeurs : des pronostics divergents concernant l’évolution des prix. La projection de l’évolution des prix dans les prochains mois diffère selon que l’on se place
côté acheteur ou côté vendeur. Les premiers sont en effet 47 % à estimer que les prix vont
augmenter, tandis que les seconds sont 40 % à s’attendre à ce que les prix restent stables.
Les deux parties expriment néanmoins le sentiment que l’évolution des prix dans les mois à
venir pourrait ne pas leur être favorable, ce qui peut temporairement freiner la
concrétisation de leurs projets même si la volonté de les mener à terme est bien présente.
Bon à savoir : SeLoger Bureaux et Commerces est le leader du marché immobilier tertiaire avec 370 000 visites et 67 000 annonces chaque mois. Afin d’améliorer l’expérience de ses utilisateurs, le
portail prend en compte les nouveaux besoins exprimés par les porteurs de projet avec, par
exemple, la création d’une rubrique dédiée aux bureaux flexibles.
Le visage de l’immobilier commercial en 2023
Plusieurs tendances se dessinent actuellement dans le paysage de l’immobilier
professionnel :
> La migration des consommateurs vers le discount, ce qui contribue à l’expansion des
enseignes à bas prix comme Stockomani, Action, Lidl…
> Parmi les secteurs les plus dynamiques, on trouve la restauration, le médical, le
bien-être, l’aide à la personne ou encore le sport et les loisirs, qui réalisent de belles
percées.
> L’arrivée de nouvelles enseignes étrangères devrait se poursuivre cette année,
tandis que le secteur de l’habillement conservera une place centrale sur ce marché,
avec des enseignes comme Mango ou Primark qui affichent de fortes ambitions de
développement en 2023 dans leur distribution.
> L’attractivité des boutiques de luxe se confirme avec notamment des ouvertures de
nouvelles boutiques à Paris en 2023.
Les perspectives du marché des locaux industriels en 2023
Il s’agit d’un marché en bonne santé qui devrait continuer de prospérer cette année avec
une forte demande sur ce type de locaux et une offre qui peine à suivre, tant à la location
qu’à la vente. De fait, la création de nouveaux bâtiments industriel se fait plus rare, ce qui
encourage les chantiers de rénovation, une bonne nouvelle compte tenu des contraintes
réglementaires liées au décret tertiaire de la loi Élan. Parmi les principales tendances
observées :
> L’importance du e-commerce va continuer de soutenir l’intérêt des investisseurs
pour les actifs dédiés à la livraison du dernier kilomètre.
> L’engouement des investisseurs pour les data centers va perdurer cette année
compte tenu des besoins croissants en matière de stockage de données.
> L’impact toujours plus important du sujet environnemental tant du côté des critères
de sélection des acquéreurs que du financement des travaux de rénovation des
actifs.
L’immobilier de bureaux en 2023
L’essor du coworking en 2022 va se poursuivre cette année avec une prévision de
croissance de 15 à 20 %.
Dans un contexte économique délicat, les sociétés recherchent des bureaux offrant
le meilleur rapport qualité-prix. De fait, on constate un regain d’intérêt qui devrait bénéficier aux marchés de la première couronne grâce à leur offre étoffée en bureaux neufs, donc plus qualitatifs et à haute performance énergétique (DPE A), ce qui permet de favoriser les économies d’énergie.
Les sociétés recherchent plus de centralité pour recruter et fidéliser leurs talents et
s’adapter aux nouveaux usages de bureaux. La demande reste très forte sur le quartier central des affaires de Paris, avec une offre limitée de bureau qualitatifs (1 000 €/mètre carré en moyenne). Le marché francilien devrait se stabiliser autour de 2 millions mètres carrés placés cette année.
Les bonnes pratiques à mettre en place
Les éléments clés mis en évidence par cette étude doivent permettre aux professionnels de
l’immobilier de mieux appréhender les modes de recherche de leurs clients, afin de leur
proposer des solutions adaptées et un conseil expert par rapport à ces nouveaux critères,
autour de quatre axes forts :
> Un accompagnement différenciant et expert, les propriétaires sont en attente de
conseils notamment autour de la loi énergétique Élan et le décret tertiaire.
> Une présence renforcée sur les sites à forte audience, qualifiée sur les typologies de
biens bureaux, commerces et logistique.
> Optimiser la qualité des annonces lors de la diffusion des mandats, en détaillant
davantage les annonces, tant en termes de descriptif que de visuels, de visites
guidées et de géolocalisation.
> Une visibilité maximale, avec la prise en compte de l’évolution des critères de
recherche des porteurs de projet depuis la crise sanitaire.
Bon à savoir : Issu de la Loi Elan, le décret tertiaire dit aussi « dispositif éco-énergie tertiaire » impose
aux bâtiments du secteur tertiaire de réaliser des économies d’énergie significatives selon un
calendrier progressif. La première échéance a pour objectif une diminution de 40 % de la
consommation en énergie à horizon 2030 et de 60 % d’ici 2050.
Boost Extend, une solution unique et innovante
Boost Extend permet de s’adapter à l’ensemble de ces évolutions autour de 3 leviers
puissants :
1. Se démarquer de la concurrence en propulsant vos annonces en tête de liste des
résultats de recherche avec, à la clé, un gain 70 % de visibilité pour vos mandats.
2. S’adapter aux nouveaux critères de recherche grâce à la recommandation
automatique de vos annonces auprès de nouveaux prospects.
3. Accélérer et multiplier par 3 la prise de contact par rapport aux annonces classiques,
auprès d’une audience cible renforcée.
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter votre conseiller dédié, nous joindre par
téléphone au 01 40 25 18 07 ou par mail events@meilleursagents.com Vous pouvez aussi visionner le replay de la web-conférence SeLoger Bureaux & Commerces.
Ce dossier a été coréalisé par Laetitia Lapiana.
