Les textes d’application de la loi Alur fixant les fourchettes de loyers applicables à Paris intra-muros ont été publiés au Journal Officiel. Attendus par les professionnels de la gestion locative et les administrateurs de biens, ils concernent les locations effectuées dans la capitale dès le 1er août.
Où s’applique l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est testé à titre expérimental dans la capitale, où les loyers ont bondi en 10 ans. Il devrait finalement bénéficier à 1 nouveau locataire sur 5, selon les calculs de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (l’Olap).
Ce dernier estime que l’encadrement engendrera une baisse de loyer allant jusqu’à 50 € pour un tiers d’entre eux, de 50 à 100 € pour un autre tiers, et supérieur à 100 € pour le tiers restant. Dans ce dernier tiers, 10 % des loyers les plus chers baisseront de plus de 240 €, d’après les estimations de l’Olap.
A noter :
- 10 % des loyers les plus chers accuseront une baisse supérieure à 240€
Comment fixer le loyer de référence ?
Pour fixer le loyer de référence, 4 éléments sont pris en compte par le préfet :
- le type de location,
- le nombre de pièces,
- l’époque de construction
- le secteur géographique
Quelles sont les exceptions possibles dans l’application du décret ?
Certains loyers vont pouvoir dépasser le loyer majoré en intégrant un « complément de loyer » quand « les caractéristiques de localisation d’un logement » le justifient, précise le décret qui vient de paraître.
Ces caractéristiques doivent réunir plusieurs conditions : une terrasse, une vue rare, un jardin, à condition que les logements situés à proximité n’en soient pas munis.
Cette définition relativement approximative démontre la difficulté rencontrée par le gouvernement pour rédiger ce décret.
Par ailleurs, les caractéristiques invoquées pour justifier un complément de loyer ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence, les charges, ou la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.
Bon à savoir
Le dispositif prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement, le loyer d’un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence au m² fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %.
Après Paris, Lille et Grenoble vont-ils aussi encadrer leurs loyers ?
Pour espérer un complément de loyer, les propriétaires devront assembler assez d’éléments de comparaison. En cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire, la Commission de conciliation pourra être saisie.
Si sa décision était contestée par l’une des parties, ce serait au tribunal administratif de prendre la décision finale. La Commission départementale de conciliation qui se réunit déjà très souvent à Paris, pourrait être rapidement engorgée.
Après la capitale, Lille pourrait être la seconde ville à adopter l’encadrement des loyers : son observatoire a été agréé malgré le recours, rejeté, de 3 organisations de professionnels de l’immobilier (Fnaim, Unis, UNPI). Grenoble pourrait également encadrer ses loyers prochainement.
