Ralentissement de l’activité, chute des transactions, baisse des prix, hausse des taux
d’emprunt et gel de crédits bancaires… Après une année fortement chahutée sur le front
de l’immobilier, l’heure est au bilan 2023 et aux perspectives 2024 et 2025. En pleine
transition, le marché recèle toutefois de nombreuses opportunités à saisir, à condition
d’adopter la bonne stratégie et de se doter des bons outils pour bien tirer son épingle du
jeu. Le point avec Elodie Besançon, responsable New Business, et Geoffroy Boucheteil,
directeur commercial chez Aviv group, à l’occasion de la 10e édition du salon RENT, qui
s’est tenu à Paris 2023 les 8 et 9 novembre derniers.
Coup de frein sur l’activité immobilière en 2023
L’année 2023 a signé un basculement du marché immobilier, avec un fort ralentissement de
l’activité et une baisse généralisée des prix qui se poursuit sur l’ensemble du territoire. En
marge d’un contexte géopolitique des plus sensibles et d’une inflation galopante, deux
facteurs ont lourdement impacté la vitalité du marché dès la fin de l’année 2022 :
>La hausse brutale des taux d’intérêt qui, après des années de « plus bas historique »
n’ont cessé de croître pour atteindre les 4 % en moyenne actuellement pour un
emprunt sur 20 ans.
>La baisse significative de la production de crédits bancaires de 43,4 % au 3e trimestre
2023 par rapport à la même période en 2022, selon l’Observatoire Crédit Logement
CSA.
Concrètement, ces coups de freins ont des conséquences sur la capacité des français à
décrocher un crédit pour financer leur projet immobilier et sur leur budget global,
fortement rogné par la hausse des taux.
A titre d’exemple, pour une mensualité de 1 000 €, il était possibible jusque début 2022
d’emprunter 215 000 € à un taux de 1 % sur 20 ans, alors qu’aujourd’hui ce budget chute à
160 000 € avec un taux à 4 %. Un état de fait qui a fini par exclure les primo-accédant du marché, celui-ci étant désormais porté par secundo-accédant, moins tributaires de l’emprunt bancaire pour finaliser une transaction. Une situation qui, au niveau du marché national, se traduit par un
net recul des transactions en France en 2023, dont les projections pointent un volume de
près de 900 000 transactions d’ici la fin de l’année, soit une baisse de 20% par rapport à
2022 (1,15 million de transactions).
Bon à savoir : Lorsque les taux d’intérêt augmentent de 1 %, la capacité d’emprunt des ménages perd 9%. Les taux étant passés de 1 à 4% en deux ans, c’est plus de 25 % de capacité d’emprunt en
moins pour les porteurs de projet.
Baisse des prix : les grandes villes impactées
Face à des taux d’emprunt devenus très contraignants, le marché se rééquilibre peu à peu
avec des corrections sur le coût de la pierre, à l’œuvre déjà depuis le 2e semestre 2022.
Au niveau national, le fléchissement à la baisse n’est que de 0,4 %, portant le prix moyen à
3 179€/mètre carré au 1 er septembre 2023, avec des dynamiques différentes selon les territoires.
De fait, le reflux le plus marqué en un an s’observe surtout là où les prix de l’immobilier
avaient le plus flambé au cours des trois dernières années, soit dans la plupart des grandes
villes et métropoles du territoire, et notamment :
>Bordeaux à -8,6 % (4 573€/mètre carré)
>Lyon à -8,1 % (4 979€/mètre carré)
>Nantes à -5,2 % (3 809€/mètre carré)
>Paris à -4,5 % (9 944€/mètre carré)
>Rennes à -3,9 % (4 027€/mètre carré)
>Montpellier à -3,1 % (3 515€/mètre carré).
A contrario, les prix ont continué d’augmenter dans des villes comme Nice, en raison
notamment d’une situation et d’un environnement privilégiés, mais aussi car la population
y est plus âgée et le marché, constitué d’une large frange de secundo-accédant, moins
tributaires du crédit bancaire.
Des tendances contrastées qui peuvent s’observer à l’intérieur même d’une ville, comme
c’est le cas pour Paris, où les quartiers dont les prix avaient le plus flambé ont enregistré
les chutes les plus vertigineuses :
>- 14,6 % pour La Chapelle (18e ), Pont de Flandres (19e ) et La Goutte d’Or (18e ).
>- 14,2 % pour Charonne (20e ).
>-13,4 % pour le secteur de l’Hôpital Saint-Louis (10e ).
A l’inverse, du côté des arrondissements les plus cossus du centre et de l’Ouest parisien,
l’heure est plutôt au léger frémissement à la hausse, en lien avec des profils d’acquéreurs
aux revenus plus importants qui prospectent traditionnellement dans ces secteurs de la
capitale.
Prévisions et perspectives pour 2024 et 2025
Dans ce marché en pleine mutation, plusieurs paramètres indiquent que 2024 devrait
s’inscrire dans le droit-fil de 2023, avec notamment :
>Une dynamique baissière des prix de l’immobilier qui devrait s’accélérer pour
atteindre -4 % fin 2024.
>Un volume de transaction en recul avec un prévisionnel de 800 000 K.
>Une demande toujours contrainte, notamment pour les primo-accédant.
>Une accumulation des biens à la vente avec un augmentation des stocks.
>Des vendeurs un peu plus enclins à ajuster leurs prix pour permettre à la transaction
d’aboutir.
Quelques exceptions toutefois par rapport à 2023, certains indicateurs laissant présager une
évolution plus favorable dans les mois à venir, qui devrait porter ses fruits à moyen terme. A
commencer par l’inflation, dont le pic est désormais derrière nous, et qui est passée de 8,1
% en mars 2022 à 4,3 % en septembre 2023, pour s’établir à 2,9% en octobre selon
Eurostat, soit son niveau le plus bas depuis plus de deux ans.
Autre bonne nouvelle, annonce Geoffroy Boucheteil : « la BCE n’a pas augmenté ses taux
directeurs en octobre dernier après 15 mois de hausses consécutives, ce qui laisse présager
d’une stabilisation de la situation dans les mois à venir en matière de taux d’emprunt »
De fait, les taux d’emprunt devraient se stabiliser autour de 4, voire 4,5 %, tandis que les
conditions d’octroi bancaire pourraient se fluidifier davantage et ne plus être un facteur
bloquant à terme. Le croisement de l’indice Euribor et de l’évolution des taux d’emprunt
montre en effet que les établissements de crédit ont pu reconstituer leurs marges depuis la
rentrée, c’est-à-dire qu’elles ne perdent plus de l’argent quand elles produisent du crédit
immobilier contrairement à la période qui vient de s’écouler (été 2022-2023). « La
stabilisation des taux d’emprunt, la baisse des prix de l’immobilier et la hausse des salaires
sont les trois leviers qui permettent de tabler sur un regain du pouvoir d’achat des Français,
qui était de -20 % en 2023 et qui devrait refluer à -12 % en 2024 », prévise Elodie Besançon.
Autant de facteurs qui redonnent de l’air au marché immobilier, même s’il faudra plusieurs
mois et que la correction des prix s’accélère avant qu’il ne retrouve sa vitalité de 2022.
Capter les meilleurs leads acheteurs et se démarquer sur un marché baissier
Dans un tel contexte, qui pourrait perdurer également en 2025 avec un volume de
transactions censé poursuivre sa décrue, la première question à se poser est de savoir
comment tirer son épingle du jeu en tant que professionnel de l’immobilier.
Le groupe Aviv travaille à innover au quotidien pour vous proposer de nombreux outils,
vous accompagner vers plus de performance et de solutions ciblées et vous fournir des leads
qualifiés et de qualité. A titre d’exemple, en termes d’innovation, nous avons tenté de
répondre à la question que se pose aujourd’hui l’ensemble des acquéreurs :
« Dans ce contexte, est-il préférable d’acheter ou de louer ? »
MeilleursAgents a donc mis en place un outil – Acheter vs Louer – qui permet de prendre en
compte plusieurs paramètres – financement, prix du bien, taux d’emprunt… – et de les faire
évoluer via des simulations pour aider les porteurs de projet à mieux se projeter et à
prendre la bonne décision.
C’est aussi un excellent outil pour les professionnels de l’immobilier qui leur permet tout à la
fois de rassurer leurs clients acquéreurs et de leur montrer, à l’aide des simulations,
qu’acheter en 2024 reste une bonne idée, en profitant de la baisse des prix et en
anticipant la renégociation des crédits immobiliers.
Comment attirer les meilleurs leads acheteurs ?
Alors que les contraintes subsistent et que les acheteurs se font plus rares, il est important de se
différencier et de rester compétitifs. Pour capter encore plus de leads acheteurs, le groupe
SeLoger travaille à proposer d’autres innovations autour de deux principales
recommandations :
- Assurer sa présence digitale sur les sites incontournables des porteurs de projet, à
commencer par le site préféré des Français* qui, dans un contexte de marché
immobilier sous tension, affiche une belle résistance avec un trafic et des
performances élevées :
=> 46 millions de visites/mois.
=> 4 millions de contacts générés par mois.
=>Près de 1,05 million d’annonces immobilières en septembre 2023. - Rester compétitif et maximiser l’attractivité́ de ses annonces, en activant
notamment trois leviers :
=>Réduire la durée de vie de ses annonces, dont la durée moyenne est aujourd’hui de
66 jours de publication, contre 60 jours il y a quelques mois.
=> Être impactant et visible dès les premiers jours de publication, sachant que 51% des
contacts sont générés durant la première semaine de publication.
=> Travailler à renforcer son attractivité auprès des vendeurs, 56% des propriétaires
sont en effet prêts à confier un mandat s’ils ont l’assurance d’une visibilité́ boostée
de leur annonce.
Bon à savoir : Selon l’étude Yougov, réalisée en décembre 2022 sur un échantillon représentatif de la
population française, seloger.com est le site immobilier préféré des Français.
Comment maximiser la visibilité de vos annonces ?
Pour répondre à ces objectifs, Boost Extend + est une solution clé en main parfaitement
adaptée à la situation actuelle et à ses enjeux pour optimiser sa visibilité et se démarquer
de la concurrence. Avec cet outil vous pouvez :
>Optimiser votre visibilité et générer plus de leads acquéreurs.
>Propulser vos annonces en tête de liste avec une mise en valeur visuelle plus
pertinente (jusqu’à 19 fois plus de visibilité qu’une annonce classique).
>Élargir votre audience naturelle grâce à la recommandation automatique et à
l’affichage sur des recherches complémentaires, sachant que des 86% des acquéreurs
potentiels sont prêts à revoir leurs critères de recherche initiaux (prix, surface…).
>Doper votre notoriété grâce au reciblage publicitaire, visible sur 97 % de sites web
français à forte notoriété (Le Monde, L’Express, Marmiton, Elle…).
Boost Extend + est disponible dans l’offre Ultimmo qui regroupe l’ensemble des marques
du groupe Aviv et qui permet de bénéficier de l’expertise et de la notoriété de SeLoger et
MeilleursAgents, ainsi que de la forte implantation régionale de Logic-Immo.
Bon à savoir : Cumulant quelque 1,5 million de visites chaque jour sur nos différents médias, nos portails leaders 100 % immobiliers vous offrent la meilleure exposition en diffusant vos annonces
auprès d’un large public et en profitant de 43 % d’audience exclusive.
Sachez capter 100 % des opportunités
Pour tirer son épingle du jeu, les solutions se trouvent aussi côté vendeurs. L’idée est de
saisir toutes les opportunités de conquérir de nouveaux leads vendeur pour bien préparer
le terrain l’an prochain en prévision d’une reprise du marché attendue dès 2025.
Une étude ImmOpinion by immo2 réalisée en juin dernier nous permet de faire le point sur
l’évolution des besoins des professionnels de l’immobilier dans ce marché en transition.
Sans surprises, trouver des vendeurs (68%) permet de développer sa notoriété (67%). De
leur côté, les vendeurs privilégient toujours autant le relationnel pour sélectionner le bon
professionnel, mais trois autres critères différenciant tiennent le haut du panier :
>La pertinence de l’estimation réalisée
>La notoriété et la réputation de l’enseigne du professionnel (la marque de son réseau
ou de son agence)
>Les moyens mis en œuvre pour la vente.
C’est sur l’ensemble de ses critères que les professionnels vont pouvoir se différencier.
Optimisez vos chances de capter des mandats
Pour vous accompagner, trois solutions ciblées vont vous aider à capter un maximum de
vendeur en 2024 :
>Une nouvelle source de visibilité auprès de particuliers qui ont déposé leur annonce
sur SeLoger et qui sont en phase de vente active (disponible dès fin novembre).
>La solution « Détection des propriétaires » dans l’offre Ultimmo.
>Des nouveautés apportées à l’outil « Rendez-vous Vendeur Qualifié ».
Ultimmo et Expérience Vendeurs, une nouvelle source de visibilité
Disponible dès fin novembre, cet outil offre une visibilité accrue auprès des particuliers qui
ont déposé leur annonce sur SeLoger et qui sont en phase de vente active. Quand on sait
aujourd’hui qu’un vendeur sur trois renonce à vendre son bien seul pour le confier à une
agence immobilière, l’objectif est de rendre les professionnels de l’immobilier plus visibles
au bon moment auprès de cette cible. « Concrètement, quand un particulier décide de
publier son annonce en ligne sur SeLoger, il verra trois agences spécialisées qui lui sont
recommandées dans son secteur et à plusieurs moments clés de son parcours, explique
Elodie Besançon. Par exemple, quand il commence à avoir des doutes sur sa capacité à
vendre sans l’aide d’un professionnel ; quand il décide de modifier le prix de son bien, ou
encore au moment de la consultation de la performance des statistiques de son annonce. Cet
outil offre donc une vraie opportunité de business pour nos partenaires, vers qui nous allons
rediriger ces vendeurs particuliers. »
Savoir détecter les propriétaires
Quand on sait que 50% des acheteurs sont de potentiels vendeurs, cet outil de référence est
vraiment clé dans le travail de sa prospection. Grâce à cette solution, les agences peuvent
capter des vendeurs et augmenter leurs possibilités de rentrer des mandats en détectant les
propriétaires au sein de leurs contacts acheteurs. Et ce, en suivant 3 étapes :
>Un acheteur consulte les annonces d’une agence sur le site de Seloger.
>Au moment de remplir le formulaire de contact, il est invité à cocher une case pour
indiquer s’il est déjà propriétaire.
>Si l’agence concernée a souscrit au pack « Absolu » d’Ultimmo, elle reçoit alors
l’information que l’acheteur est également propriétaire, donc un potentiel vendeur.
Rendez-vous Vendeur Qualifié
Cet outil phare de MeilleursAgents depuis maintenant plus de 10 ans permet de qualifier
finement les projets des vendeurs présents sur les sites du groupe Aviv – pourquoi ils
veulent vendre, à quel prix, dans quels délais, etc. –, et de les rediriger vers les
professionnels adéquats. Parmi ses atouts phare :
>Des rendez-vous organisés avec des cibles qualifiées qui souhaitent vendre
rapidement.
>40 % des rendez-vous organisés se transforment en mandats.
>Un mandat signé sur deux est signé en exclusivité.
Rendez-vous Vendeur Qualifié est l’outil idéal pour booster son activité et son CA sur la
partie vendeur grâce à plusieurs nouveautés :
>La captation de leads a augmenté de plus de 50% depuis le rapprochement de
MeilleursAgents et SeLoger
>L’ouverture de plus de 1 000 nouvelles zones pour nos partenaires permettant de
générer beaucoup plus de de leads vendeurs.
>+ 25 % d’effectifs dans nos équipes Qualité & Suivi, ce qui permet de s’assurer d’une
plus grande qualité des rendez-vous redistribués.
La transformation d’estimations réalisées sur notre site a augmenté de 20 %
Bon à savoir : Le groupe Aviv a largement investi cette année pour faire connaître ce produit après du
grand public en général et des vendeurs en particuliers, notamment au travers du lancement
d’une page dédiée sur le site MeilleursAgents et d’un spot TV qui a permis de générer de
nombreux leads entrants pour nos partenaires.
Les points clés à retenir :
>Les tendances du marché immobilier entamées en 2023 vont se poursuivre et
s’accentuer en 2024, avec une baisse des prix qui devrait atteindre les -4 % en
moyenne en France.
>Dans la continuité de 2023, le nombre de transactions va encore baisser pour se fixer
autour de 800 000 transactions l’an prochain.
>L’accès au crédit va se fluidifier, ce qui annonce des perspectives plus favorables pour
2025.
>Pour bien tirer son épingle du jeu dans les mois à venir, il convient de bien se
démarquer de la concurrence, optimiser sa notoriété et sa visibilité, notamment en
misant sur une plus forte attractivité de ses annonces immobilières.
>2024 est une année charnière pour préparer le terrain et anticiper la reprise prévue
en 2025, et ce, en soignant sa relation client et sa base de prospects acheteurs et
vendeurs, afin de saisir toutes les opportunités de business.
Un dossier réalisé par Laetitia Lapiana
