Vous proposez des services de gestion locative au sein de votre agence immobilière et souhaitez mieux gérer le problème des impayés de loyer ? Suivez nos quelques conseils.
Impayés de loyer : éviter l’engrenage
En cas d’impayé de loyer, la situation peut très rapidement devenir critique le bailleur (votre client). D’une part, parce que l’argent ne rentre pas. Et d’autre part, parce que les dépenses liées au logement courent toujours ! Crédit immobilier, taxes, charges de copropriété… les propriétaires peuvent se retrouver très vite dans un terrible engrenage. Heureusement, des solutions existent pour mieux faire face à ces situations difficiles.
Tout d’abord la solution à l’amiable
Inquiétez-vous de la situation, sans trop tarder. Dès 5 à 10 jours de retard, contactez le locataire. Demandez-lui la raison de ce retard et surtout, quand il entend payer son dû. Sans réponse de sa part, envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception. Si la situation est exceptionnelle et se règle ainsi, à l’amiable, considérez que l’incident est clos. Toutefois, restez vigilant pour les prochains règlements.
Attention, si les impayés sont fréquents et que le locataire ne vous fournit aucune explication, essayez de trouver un arrangement avec lui au plus vite. Vous pouvez proposer un échelonnement de la dette, s’il rencontre des soucis financiers. Mais vous n’en avez aucune obligation.
À noter :
Si le locataire s’avère de mauvaise foi, n’hésitez pas à adopter une méthode plus radicale en engageant sans attendre une procédure judiciaire.
Allocations logement et FSL
Dans le cas d’impayés supérieurs à 2 mois, si le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur peut demander à ce que ces aides lui soient directement versées. De quoi régler, au moins, une partie de la dette. La demande doit être faite, directement, auprès de la Caisse d’Allocations Familiales. Sachez que si le locataire touche le fonds de solidarité logement (FSL), cette aide peut elle aussi revenir directement au propriétaire s’il en fait la demande.
Faire appel à la caution
Au moment de la signature du bail, une tierce personne s’est portée caution ? En cas d’impayé, à vous de la solliciter afin qu’elle se substitue au locataire et effectue, à sa place, les versements.
À noter :
En pratique, lorsque les logements sont loués à des étudiants, ce sont souvent les parents qui se portent cautions solidaires.
La solution de l’assurance GLI
Le propriétaire du logement a souscrit à une garantie des loyers impayés (ou GLI) ? Dans ce cas, l’assurance doit immédiatement être prévenue de la situation. Il faut réagir sans tarder : c’est seulement le jour où l’assurance est contactée que les indemnisations prévues au contrat débutent.
Bon à savoir sur la GLI : La garantie des loyers impayés prend effet deux à trois mois après souscription seulement. Elle sera acquise si aucun incident de paiement n’est à déplorer durant cette période. Attention également à bien respecter toutes les causes mentionnées au contrat lors de vos démarches. À défaut, l’indemnisation peut être diminuée, voire même, refusée.
Il existe également un autre dispositif, la garantie Visale. Depuis 2016, elle protège de tous les impayés les locataires ayant signé dernièrement un contrat de travail. L’adhésion à ce dispositif doit être effectuée par le locataire avant la signature du bail.
Ce type de dispositif est devenu indispensable, depuis que le montant du dépôt de garantie a été ramené à un mois de loyer au lieu de deux. Certains contrats prévoient le dédommagement de frais de justice ou une indemnisation durant les périodes de vacances du logement. Pensez-y !
Impayés : que faire lorsque les solutions amiables n’aboutissent pas ?
Vous pouvez alors engager une procédure d’injonction de payer. Pour cela, déposez une requête au greffe du tribunal d’instance.
Vous aurez 6 mois pour que locataire signe cette injonction, par l’intermédiaire d’un huissier de justice. De son côté, il a un mois pour étendre sa dette ou bien s’opposer à cette décision de justice. Le locataire ne donne aucune réponse ? Dans ce cas, le dernier recours est la saisine du juge, qui appliquera la clause résolutoire.
L’application de la clause résolutoire
Le locataire reste dans les lieux, sans payer son loyer ? Invoquez la clause résolutoire car le non-paiement du loyer est l’un des motifs de fin de contrat. Il autorise le bailleur à demander l’expulsion du locataire, auprès du tribunal. Faites appel à un juge, qui vérifiera les faits. Si le locataire est en tort, ce dernier peut prononcer la résiliation du bail.
À noter :
A ce stade, le juge peut aussi accorder un délai de paiement au locataire.
Procéder à une demande d’expulsion
Vous avez épuisé tous les recours ? Reste la solution de l’expulsion… Pour cela, vous devez disposer d’un titre exécutoire et faire appel à un huissier, qui demandera à l’occupant de quitter les lieux.
Notez, toutefois, qu’en pratique, droit à la propriété du bailleur et droit au logement reconnu pour tous, s’opposent. Car la règle est désormais : pas d’expulsion sans relogement. Et dans les faits, lorsque le locataire menacé d’expulsion saisit le juge de l’exécution, ce dernier accorde souvent un répit… allant jusqu’à 3 ans ! Une période où le bailleur n’a alors d’autre choix que d’attendre, sans percevoir de loyer…
En définitive, différents recours judiciaires existent pour mieux faire face aux impayés de loyer. Mais dans les faits, la souscription d’une garantie contre les loyers impayés reste, sans doute, l’une des meilleures solutions à adopter. Si votre agence immobilière propose la gestion locative, pensez à proposer ce type d’assurance. Ainsi, vous rassurerez vos clients et leur apporterez les garanties qu’ils attendent.
