Faciliter la concurrence entre syndics en imposant un contrat-type et une rémunération au forfait : telle est la volonté affichée du décret paru le 28 mars dernier dans le cadre de la loi « Accès au Logement et Urbanisme Rénové » (Alur). Attendu par tous les professionnels de la gestion de copropriétés, ce texte phare de la loi Alur qui définit un contrat de syndic type entre en vigueur à compter du 1er juillet 2015. Il concerne 1 million de copropriétés – sur les 8 millions de logements dénombrés en France.
Quelles sont les prestations comprises dans le forfait ?
Le contrat-type pour les syndics de copropriété va devoir détailler et séparer deux types de prestations : les prestations de base comprises dans le forfait, et les prestations particulières pouvant seules faire l’objet d’une facturation additionnelle.
Pour faciliter la comparaison des contrats et ne laisser place à aucune interprétation, la rémunération de l’ensemble des prestations de base ou prestation « de gestion courante » sera désormais incluse à l’intérieur d’un forfait.
Le décret du 26 mars définit la liste non limitative des prestations comprises dans le forfait.
On y trouve notamment :
- l’organisation de l’assemblée générale annuelle de la copropriété,
- la tenue de la comptabilité du syndicat,
- l’ouverture d’un compte bancaire séparé,
- l’archivage et l’accès en ligne des documents relatifs à la copropriété,
- les frais de photocopie.
Quelles prestations facturer en dehors du forfait ?
Le décret du 28 mars dernier établit strictement les prestations « particulières » pouvant être facturées aux copropriétaires en dehors du forfait annuel par le biais d’honoraires complémentaires.
La loi prévoit 18 prestations particulières qui ne sont pas considérées comme de la gestion courante. On y trouve notamment les frais relatifs à :
- la tenue d’assemblées générales extraordinaires,
- au changement de règlement de copropriété,
- à la gestion des sinistres,
- à la gestion des contentieux,
- au dépassement d’horaires,
- aux réunions ou visites en plus de celles prévues au contrat,
- au suivi de la réalisation d’un DPE ou d’un audit énergétique,
- au suivi de travaux,
- à la reprise de comptabilité d’exercices antérieurs en cas de changement de syndic,
- à l’immatriculation initiale d’un syndicat de copropriétaires,
- à la constitution ou au suivi de dossier d’emprunt ou de subventions,
- à la représentation du syndicat des copropriétaires à l’extérieur de la copropriété.
A savoir : la liste des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire est limitative. Autrement dit, toutes les prestations qui ne figurent pas sur cette liste sont considérées comme faisant partie de la gestion courante et rémunérées par le forfait du syndic.
A partir de quand le nouveau contrat de syndic est-il obligatoire ?
Vous devrez proposer le nouveau contrat de syndic au cours des assemblées générales qui se tiennent à compter du 1er juillet prochain. Sachez que le nouveau contrat type comportera au minimum… une quinzaine de pages !
Pour le décret de simplification, il faudra encore attendre…
