En matière de construction, certains terrains en France font l’objet d’une réglementation particulière : ce sont des zones atypiques, comme les zones agricoles ou inondables. En tant que promoteurs immobiliers, vous vous posez des questions sur les règles à respecter ? On vous répond.
Construire en zone atypique : le cas des zones inondables
Les Plans de Prévention des Risques naturels prévisibles (PPR) institués par la loi 95-101 du 2 février 1995 ont défini 3 types de zones :
- Les zones blanches : le risque d’inondation est quasi nul, le permis de construire y est soumis aux règles ordinaires du plan local d’urbanisme (PLU) ;
- Les zones bleues (risque d’inondation moyennement élevé) : constructions possibles sous réserve de respecter certaines obligations : placer le bâtiment sur la partie la moins exposée du terrain, surélever les planchers habitables de 0,5 à 1,5 m suivant le secteur ;
- Les zones rouges : aucune construction possible, même par dérogation.
D’autres obligations devront être respectées par les promoteurs immobiliers dans certains cas pour construire en zone inondable :
- Certaines pièces comme les chambres ou le salon devront être placées à l’étage ;
- La création d’une zone refuge ;
- Une conception particulière des escaliers pour permettre un accès rapide aux niveaux supérieurs.
Zone naturelle et construction immobilière
Un terrain classé en zone naturelle (zone N) est protégé et à priori inconstructible. Toutefois, des exceptions à cette règle existent, à condition que les bâtiments ne portent atteinte ni à la préservation des sols, des sites, des paysages ni à la sauvegarde de ces zones atypiques.
Pour savoir si un projet de construction est possible en zone naturelle, il est indispensable de se renseigner à la mairie de la commune afin de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui définit les droits attribués au terrain en question.
Ainsi, sont autorisés :
- Toute construction, ouvrage et installation destinés à l’intérêt et au fonctionnement des services publics ;
- L’aménagement et l’extension mesurée (dans la limite de 30 % de la surface de plancher initiale), sans changement de destination des constructions existantes ;
- Les travaux d’aménagement écologique ou à des fins pédagogiques ;
- Les constructions de biens destinés à des activités de découverte ou de gestion du milieu naturel.
En outre, les zones naturelles définies dans le PLU peuvent aussi inclure des Secteurs de Taille Et Capacité d’Accueil Limitées (STECAL). Au sein de ces derniers sont autorisées :
- Des constructions ;
- Des aires d’accueil pour les gens du voyage ;
- Des résidences démontables destinées à un usage permanent.
Construire en zone agricole : les conditions
Afin de favoriser la protection des terres agricoles, ces zones atypiques sont en principe inconstructibles. Toutefois, il existe des exceptions à cette règle pour des constructions ayant un rapport direct et nécessaire avec une activité agricole (circulaire 87-60 du 7 juillet 1987), sous réserve de respecter certains critères (dimensions du projet, implantation, utilisation réelle ou non, etc.).
Ainsi, sont autorisés en zone agricole (selon le règlement d’urbanisme local, se renseigner en amont au sein de la mairie) :
- Les hangars agricoles ;
- Les châssis et les serres ;
- La remise en état d’un bâtiment agricole après un sinistre ;
- Les abris et autres annexes non destinés à l’habitation ;
- Les logements censés être occupés par l’exploitant agricole ou les employés ;
- Le changement de destination des bâtiments agricoles identifiés dans le PLU.
Outre son accord, le règlement du POS/PLU peut aussi imposer des restrictions en matière de construction sur zone agricole (limitation de la surface à édifier ou destinée au stationnement des véhicules, interdiction de changement de destination du bâtiment agricole, etc.).
Construire en zone sismique
Les règles de construction parasismique sont désormais soumises à l’Eurocode 8 et sont applicables à tout permis de construire déposé après le 1er Mai 2011.
Dans certains cas, il est possible d’avoir recours à des normes simplifiées qui dispensent de l’application de l’Eurocode 8 : les règles PS-MI (Construction parasismique des maisons individuelles et bâtiments assimilés) et CP-MI.
La réglementation a défini deux types d’ouvrages :
- Ceux à risque normal : maisons individuelles, bâtiments, écoles, hôpitaux, bureaux, etc., eux-mêmes classés en quatre catégories d’importance croissante (catégorie I, à faible enjeu, à IV, qui regroupe les structures stratégiques et indispensables à la sécurité nationale) ;
- Et ceux à risque spécial : installations nucléaires, barrages, ponts, industries SEVESO, etc.
La France est divisée en cinq zones sismiques :
- Zone 1 : sismicité très faible ;
- Zone 2 : sismicité faible ;
- Zone 3 : sismicité modérée ;
- Zone 4 : sismicité moyenne ;
- Zone 5 : sismicité forte.
Les constructions neuves
Les règles à appliquer dépendent de la catégorie d’importance du bâtiment ainsi que de la zone de sismicité.
Constructions existantes
Les règles parasismiques applicables au bâtiment modifié dépendent de la zone sismique, de la catégorie de l’édifice, ainsi que des travaux envisagés pour transformer la structure.
Constructibilité en zone humide : quelles sont les règles ?
Tout projet de construction provoquant l’assèchement, l’imperméabilisation ou le comblement de plus de 1 000 m2 de zone humide fait l’objet d’une autorisation ou déclaration préalable (Code de l’Environnement, L. 214-1 et suivants et R. 214-1), sous peine de sanctions.
Par ailleurs, si votre projet de construction (considéré comme sans alternative possible) porte atteinte aux zones humides, vous devrez compenser les impacts par la recréation ou la restauration de celles-ci de façon équivalente et de la qualité de la biodiversité. Il est conseillé de prendre contact avec la DDT afin de trouver la meilleure solution entre impératifs techniques et réglementation.
Malgré des contraintes souvent fortes, il reste heureusement possible de construire en zone atypique, dès lors que le projet est compatible avec les règles d’urbanisme en vigueur. Il vous revient donc, en tant que promoteurs immobiliers, de vous renseigner sur les alternatives en amont de tout projet de construction.
