Vous êtes mandaté pour la vente de murs commerciaux. Prenez garde à bien vérifier en amont les spécificités de la mise en vente d’un local commercial ; en plus de vos diligences habituelles. De quel type de local s’agit-il ? Est-il loué ? Les informations à transmettre à l’acquéreur sont-elles réunies ? Vous avez une obligation d’information et de conseil vis-à-vis de vos clients vendeurs et acquéreurs et vous devez orienter vos clients vers une opération juridiquement viable. Tant sur les vérifications à opérer en amont, que sur la rédaction de la promesse elle-même, vous devez faire preuve de vigilance.
L’état locatif du local
Vérifiez bien l’état locatif du bien : Est-il loué ? Un bail commercial peut être en cours, et la situation de l’acquéreur serait très fortement impactée.
Si le bien n’est pas loué, alors l’acquéreur achète des murs commerciaux vides et peut en disposer comme il l’entend.
Si le bien est loué, l’acquéreur achète le local avec un locataire exploitant un fonds de commerce via un bail commercial. Dans ce cas, il est indispensable, pour la bonne information de votre client acquéreur d’annexer au compromis de vente le bail en cours. Il peut être fort utile de demander à votre mandant de vous le fournir dès la prise de mandat afin d’avoir le document sous la main chaque fois que vous en aurez besoin.
Attention : Le locataire est bénéficiaire d’un droit de préemption instauré à l’article L145-46-1 du code de commerce par la loi Pinel, sauf exceptions.
L’absence de délai de rétractation et de délai de réflexion
L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation précise que l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation du courrier notifiant l’acte. L’achat de murs commerciaux ne saurait faire bénéficier à l’acquéreur de ce délai protecteur. Un acquéreur qui signe une promesse de vente sur un tel bien est fermement engagé.
L’acquéreur ne peut non plus bénéficier d’un délai de réflexion s’il sollicite un emprunt immobilier. Cette protection ne vaut que pour l’achat d’un bien à usage d’habitation.
Les informations à transmettre à l’acquéreur
Tout comme un bien à usage d’habitation, un grand nombre d’information est à fournir à l’acquéreur. Vous devrez donc prendre soin de recueillir les diagnostics nécessaires et les documents à transmettre lors de la vente d’un lot en copropriété.
Au regard de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, il est impératif d’annexer à la promesse de vente les diagnostics suivants :
- L’amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997,
- Le diagnostic de performance énergétique,
- L’état des risques et pollution, si le bien est situé dans une zone faisant l’objet d’un plan de prévention des risques,
- Et enfin les termites, pour les locaux situés dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral.
Ils doivent être annexés au compromis de vente et ne peuvent en aucun cas faire l’objet d’un envoi dématérialisé.
Si le local que vous vendez est situé dans une copropriété, il est imposé de fournir certaines informations relatives à la copropriété listées à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation, telles que notamment :
- Les informations liées à l’organisation de la copropriété (le règlement de copropriété et l’état descriptif de division par exemple),
- Les informations financières de l’immeuble,
- Le carnet d’entretien…
Attention, la liste des informations est allégée lorsque l’acquéreur est déjà copropriétaire de l’immeuble.
Ces documents peuvent, quant à eux, être transmis par voie dématérialisée si l’acquéreur en fait la demande.
Le point sur les conditions suspensives
Accordez un soin tout particulier à la rédaction de la promesse : Vous êtes rédacteur de l’acte et vous êtes responsable de l’efficacité juridique de cette convention.
Sachez que différentes conditions suspensives peuvent être demandées par l’acquéreur comme par exemple l’obtention d’une licence IV nécessaire à l’activité de l’acquéreur, ou encore l’autorisation du changement d’usage des locaux par la mairie. Cette autorisation est obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements de Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne, en cas d’acquisition d’un bien à usage d’habitation que l’acquéreur souhaite affecter à un usage professionnel ou commercial.
Références juridiques
Article L145-46-1 du code de commerce,
Article L271-1 et L721-2 du code de la construction et de l’habitation.
