Solution concrète pour améliorer des pensions de retraite insuffisantes, la vente en viager connaît un regain d’intérêt auprès des propriétaires de plus de 60 ans. Une forme de vente plus complexe qu’une transaction habituelle, qui peut inquiéter de potentiels acquéreurs. Néanmoins, les arguments ne manquent pas pour les rassurer. Quelques conseils qui peuvent faire la différence.
Le viager en quelques mots
L’achat d’un bien immobilier en viager s’effectue généralement par paiement d’un bouquet (un capital) complété par le versement d’une rente viagère, c’est-à-dire jusqu’au décès du vendeur. La pleine propriété est acquise à la survenue de ce dernier. Dans 95 % des cas, le viager est de type occupé, le vendeur conservant l’usage du bien. Les 5 % restants sont dits libres, l’acquéreur pouvant occuper le logement immédiatement !
La vente en viager : une transaction parfaitement encadrée
Le viager est aujourd’hui parfaitement juridiquement encadré par le Code civil. La vente et ses conditions donnent lieu à la rédaction d’un acte notarié, puis elle est inscrite et publiée au service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques). En viager libre, l’acquéreur, appelé débirentier, devient le propriétaire du bien acheté et doit ainsi en supporter les frais d’entretien. En viager occupé, le vendeur, appelé crédirentier et conservant l’usage du logement jusqu’à son décès, assume les frais d’entretien courant. Seules les grosses réparations sont à la charge de l’acquéreur.
Entretien courant ou réparations importantes ?
Sont considérés comme travaux d’entretien courant le maintien en état de la plomberie, des peintures, des ouvrants et des espaces verts. L’étanchéité et la toiture complète, le ravalement de la façade, les colonnes d’eau potable et d’eaux usées, les remises aux normes de sécurité et la réfection des éventuelles parties communes s’apparentent à de grosses réparations. L’article 606 du Code civil sert de référence à cette répartition qui donne lieu à une jurisprudence abondante.
Un calcul des frais de notaire avantageux
Les frais de notaire sont calculés sur la valeur totale du bien. Néanmoins, dans le cadre d’un viager occupé, ces frais sont réduits pour tenir compte du droit d’usage et d’habitation attribué au vendeur. Ce droit représente entre 10 et 50 % de la valeur libre selon l’âge du vendeur. Concrètement, plus ce dernier est âgé, moins la valeur du droit d’habitation est élevée.
Une solution pour investir sans emprunt bancaire
Le viager offre une solution aux investisseurs qui ne souhaitent pas contracter un prêt immobilier et qui ne disposent pas des fonds suffisants pour un paiement au comptant. De fait, le viager offre un étalement dans le temps de la dépense sans que celui-ci soit assujetti à des taux d’intérêt.
La vente en viager est généralement une bonne affaire
Par principe, le coût global d’une acquisition immobilière en viager dépend de la longévité́ du vendeur. Cependant, dans la grande majorité des cas, l’investisseur acquiert le bien à un prix inférieur à sa valeur sur le marché grâce à la décote appliquée au droit d’usage et d’habitation. Bien choisi, le viager est bien moins hasardeux qu’il n’y paraît. Dès lors que le montant du bouquet et celui de la rente correspondent à la valeur du bien et à l’âge du vendeur, la cession offre une opportunité à envisager.
Non, le viager n’est pas immoral !
À première vue, un achat en viager peut donner l’impression de parier sur le décès d’une personne. Dans les faits, une vente en viager s’avère très intéressante pour le propriétaire. Ce dernier y trouve le moyen de pouvoir vieillir dans sa maison tout en améliorant ses conditions de vie de manière substantielle. Le bouquet comme la rente vont par exemple lui permettre de financer l’aide à domicile rendue nécessaire par la vieillesse, voire une certaine perte d’autonomie. Dans un contexte de l’augmentation de la vie, le viager apporte une bouffée d’oxygène à de nombreux propriétaires âgés.
Le viager n’est pas dénué d’intérêt pour l’acquéreur et les arguments pour rassurer vos clients ne manquent pas. Mal maîtrisée par le grand public, cette forme de vente implique une pédagogie toute particulière. Parce que l’on vend bien ce que l’on maîtrise bien, n’hésitez pas à vous former sur ce type de transaction.
