La loi Climat et Résilience a eu un impact sur le marché immobilier, à commencer par une incitation accrue à rénover les logements considérés comme des passoires thermiques. Thomas Lefebvre, vice-président Data SeLoger – Meilleurs Agents et Caroline Evans de Gantès, directrice générale Aviv France (SeLoger, Meilleurs Agents), décryptent l’importance qu’a pris le DPE (diagnostic de performance énergétique) dans le processus de vente, d’achat, et sur le marché de la location.
17 % des résidences principales sont des passoires thermiques
Actuellement, environ 5 millions de logements, soit 17 % des résidences principales, sont des passoires thermiques et affichent une étiquette énergétique F ou G. Or ces logements ont été visés par la loi Climat et Résilience pour inciter leurs propriétaires à les rénover. La loi veut faire reculer drastiquement le nombre de logements F et G du marché immobilier, et les logements étiquetés E seront également concernés à l’horizon 2034. L’objectif est d’atteindre 80 % du parc des logements français répondant au standard BBC (bâtiment basse consommation), et donc des logements qui seront majoritairement classés B et C. L’effort de rénovation est donc massif pour atteindre ce cap, et le projet est ambitieux. La loi Climat et Résilience a fixé des échéances concrètes pour tendre vers cet objectif.
Thomas Lefebvre et Caroline Evans de Gantès rappellent que cette année 2024, le nouveau mode de calcul sur les petites surfaces en juillet prochain va interagir avec le marché dynamique.
Une baisse des ventes des passoires thermiques en 2023
Pour commencer, Thomas Lefebvre et Caroline Evans de Gantès nous expliquent que l’information autour du DPE s’est nettement améliorée. L’équipe data science a pu l’observer dans la part des annonces dont le DPE est renseigné, puisque 65 % d’entre elles faisaient apparaître cette information en 2021, et depuis, cette part est montée à 85 % des annonces.
On avait également connu une forte hausse de mises en vente des passoires énergétiques depuis l’annonce de la loi. En 2024, on se rend compte que le nombre de logements F et G sur le marché diminue de nouveau, et a baissé de -11,8 %* depuis le 1er janvier 2023. Cela s’explique par trois facteurs principaux :
· D’abord par un certain attentisme des vendeurs qui, face à la multiplication des mesures, ont mis leur projet de vente de côté.
· Ensuite par le fait qu’après l’annonce de la loi, les propriétaires se sont empressés de mettre ces logements en vente, et leur nombre sur le marché a ainsi diminué au fil des mois.
· Enfin, 32 %** des propriétaires ont affirmé avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique en 2023, ce qui a permis à 1 bien rénové sur 5 de sortir de l’étiquette F ou G.
Bon à savoir
En 2023, on a relevé 70 000 rénovations globales, et d’ici 2030, il faudrait atteindre 700 000 rénovations, soit 10 fois que ce que l’on atteint actuellement.
Quels sont les impacts de la loi Climat et Résilience sur la demande ?
Le DPE est un facteur influent dans le processus d’achat, puisque 66 % des acheteurs affirment qu’il s’agit d’un critère déterminant dans leur choix. L’équipe data science observe que parmi eux, la moitié écarte les biens avec un mauvais DPE, tandis que l’autre moitié s’en sert comme d’un levier de négociation. On relève même un intérêt accru pour les passoires thermiques, puisque les demandes de contact agence pour les annonces des biens classés G sont 1,5 fois plus nombreuses que pour les biens classés D. Dans un contexte de perte de pouvoir d’achat immobilier, les acheteurs semblent chercher à réaliser de bonnes affaires. Au 1er mars 2024, la marge de négociation moyenne pour un bien G s’élève à 5,9 % contre 3 % pour un A. Un taux de négociation plus agressif, sur un prix de mise en vente déjà inférieur de 14 % par rapport à un bien classé D, soit -458 € en moyenne en moins par m².
Impact DPE : un outil pour accompagner les Français
Face aux impacts de la loi Climat et Résilience et des disparités relevées selon la localisation des biens, Thomas Lefebvre et Caroline Evans de Gantès ont présenté le nouvel outil mis en place par SeLoger, permettant d’informer et d’accompagner les Français.
Impact DPE permet d’obtenir des informations précieuses. Il a vocation à apporter de la transparence sur le marché immobilier, puisque l’on va y retrouver l’ensemble des statistiques et datas partout en France. Il suffit de renseigner la ville et le site nous indique alors une dizaine d’indicateurs comme la décote en €/m² d’une passoire thermique, les délais de vente en fonction du groupe énergétique, et la part des passoires thermiques sur la location. On va retrouver des détails sur les prix, les évolutions de prix par classe énergétique, les taux de négociation par DPE, l’évolution du stock de biens à vendre, l’intérêt des Français par classe énergétique, et les impacts sur le marché de la location.
Quid du marché de la location ?
La loi Climat et Résilience vise à exclure les logements trop énergivores du marché de la location. Or, la bonne nouvelle, c’est que la part des passoires thermiques sur le marché de la location diminue, comme le relève l’équipe data science. En 2021, 13,5 % des biens qui étaient sur le marché locatif étaient classés F et G, et cette part est passée à 10,5 % au 1er trimestre 2024. Cela s’explique par la baisse du nombre de passoires thermiques nouvellement proposées sur le marché de la location. Presque 1 passoire énergétique sur 4 ne rentre plus sur le marché de la location depuis mars 2022, alors que pour les autres types de biens, on observe une diminution mais nettement moins importante.
On pourrait penser que la loi Climat et Résilience a asséché l’offre locative, et pourtant, ce n’est pas le cas. L’équipe data science a évalué le flux global de nouvelles annonces proposées sur le marché de la location, et il est resté assez stable. Mais qu’est-ce qui explique la pénurie de logements en location, si celle-ci ne provient pas de l’offre ? Elle provient de la demande. En effet, Thomas Lefebvre et Caroline Evans de Gantès expliquent que les taux d’intérêt qui ont augmenté ont désolvabilisé une partie des Français qui s’est retrouvée exclue de l’achat immobilier, et ces personnes se sont reportées sur le marché de la location. Enfin, il faut noter qu’à l’inverse des prix à l’achat qui ont diminué, les prix des loyers continuent de monter assez fortement, même pour les passoires thermiques. Depuis août 2022, les loyers ont augmenté de +4,5 % pour ces passoires énergétiques. La première régulation de la loi a donc eu des impacts limités sur la hausse des loyers de ces logements énergivores.
Bon à savoir :
Un tiers des propriétaires bailleurs qui ont vendu leur bien indiquent l’avoir fait à cause de la réglementation sur le DPE.
* Analyse économique de 7M d’annonces de maisons et d’appartements anciens en vente publiées sur le site SeLoger ainsi que de transactions conclues et communiquées par les agences partenaires Meilleurs Agents entre le 1er janvier 2021 et le 1er mars 2024.
** Etude OpinionWay menée auprès de 5 200 Français du 10 au 24 janvier 2024 sur un échantillon représentatif de la population française, avec un focus acheteurs, vendeurs, locataires, propriétaires et propriétaires bailleurs.
