Investir dans un bien immobilier ne se fait pas à la légère. En définissant vos futurs programmes immobiliers dans le neuf, vous devez tenir compte des tendances des acheteurs et de leurs besoins. De cette manière, le promoteur immobilier répondra au mieux aux besoins des futurs acquéreurs, facilitant ainsi la décision d’investir. Alors, quels sont les principaux critères d’achats dans le neuf ?
La situation géographique du bien immobilier, le critère numéro un des acquéreurs
L’emplacement du bien immobilier est en général le premier critère d’achat pour les candidats à l’investissement. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, la zone géographique est souvent déterminante. Elle regroupe plusieurs critères.
La facilité d’accès à différentes commodités
Il s’agit de la proximité du lieu de travail, des établissements scolaires et lieux de garde des enfants (crèches, centres de loisirs…), mais aussi des proches (famille, amis) et des commodités (structures de santé, commerces, lieux culturels…)
La desserte en transports en commun ou une desserte routière facile d’accès est également importante.
> L’attractivité du quartier d’implantation
Il dépend de l’importance des espaces naturels et des zones aménagées en jardin(s) ou en parc(s). Le style architectural du quartier peut aussi jouer, ainsi que son dynamisme (lié à la présence de commerces ou de lieux de sociabilité comme les bars ou les restaurants).Les frais annexes comme les impôts fonciers ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont des critères liés à l’emplacement qui peuvent avoir leur importance.
> L’aménagement présent et futur des environs
De nombreux futurs propriétaires tiennent compte des évolutions d’urbanisme, notamment dans le cas d’une première acquisition, souvent revendue au bout de quelques années. Le plan local d’urbanisme est généralement consulté par les acquéreurs, afin de connaître les servitudes, mais aussi les projets d’aménagement à venir : zone commerciale, routes, parcs… Si le bien est concerné par le droit de préemption urbain, cela peut jouer négativement sur la décision d’achat.
Définition : le droit de préemption urbain
Dans certaines zones définies sur le plan local d’urbanisme, la commune ou l’intercommunalité se réserve le droit d’acquérir en priorité le bien lorsque le propriétaire le met en vente. Il s’agit en général de quartiers voués à la réhabilitation, au renouvellement urbain ou pour l’aménagement de zones naturelles.
Les caractéristiques du bien immobilier, un critère primordial
Les caractéristiques du bien lui-même sont le deuxième critère important dans la décision d’achat des acquéreurs. Les futurs propriétaires vont tenir compte de plusieurs choses :
> Le type de bien : selon qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, le prix au mètre carré sera en général plus élevé pour un appartement.
> La surface habitable : elle dépend des besoins immédiats des acquéreurs, mais aussi de l’évolution du foyer (enfants à venir par exemple). L’agencement des pièces est directement lié à ce critère, ainsi que l’exposition. Un logement de surface réduite, mais bien agencé, aura davantage de valeur qu’un appartement vaste mal distribué.
> Les équipements annexes : la présence d’un balcon ou d’une terrasse, d’une cave ou de combles aménagés ou aménageables… En ville, proposer une place de parking ou un garage sont des critères déterminants, sauf si le bien cible une population très utilisatrice de transports en commun (comme les jeunes et les étudiants).
> La qualité de la construction et les performances énergétiques : un logement très performant sera plus cher à l’achat, mais il permettra des économies d’énergie considérables.
Bon à savoir : les critères pour un investissement locatif
Dans ce cas, les acheteurs ne font pas l’acquisition du bien en fonction de leurs propres critères, mais de ceux des locataires qu’ils vont cibler. Par exemple, s’il s’agit d’un studio destiné à des étudiants, la proximité des transports en commun ou de l’université sera déterminante. La rentabilité prévisible du bien entrera également en ligne de compte dans le choix d’acquisition.
La plupart de ces critères sont des constantes dans la décision d’achat des futurs propriétaires immobiliers. La crise sanitaire n’a pas trop impacté le marché immobilier avec une baisse des ventes de seulement 4 % selon la FNAIM (1) en 2020. Cependant, certains critères ont vu leur importance augmenter, notamment l’attrait des ménages pour des petites villes. Pourvues de services de proximité et d’une qualité de vie meilleure, elles profitent en outre du développement du télétravail.
Les trois points clés à retenir :
1. La situation géographique du bien est le premier critère déterminant l’achat chez les investisseurs immobiliers, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire ;
2. Les prestations intrinsèques du bien viennent en second critère et l’aménagement des logements est tout aussi important que la surface ;
3. En cas d’investissement locatif, les acquéreurs tiennent compte des besoins des futurs locataires et de la population ciblée (étudiants, familles, retraités…).
