L’immobilier de luxe en France affiche un potentiel de rebond à l’horizon 2026, malgré les tensions récentes liées à la remontée des taux d’intérêt et à un contexte économique globalement incertain. Tiré par le dynamisme de la clientèle internationale et soutenu par une demande toujours forte pour les biens ultra-premium, ce marché se transforme et se diversifie, tant sur les localisations visées que sur les prestations proposées. Décryptage des principales tendances et perspectives d’évolution du secteur selon les dernières analyses de Xerfi.
Un redémarrage progressif après une phase de ralentissement
La hausse brutale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a pénalisé les transactions dans le segment dit « premium », à savoir les biens dont la valeur est comprise entre 1 et 3 millions d’euros. Cette clientèle, souvent composée de ménages aisés ayant recours au crédit, a été directement impactée par le durcissement des conditions d’emprunt. Résultat : une baisse des prix dans des villes comme Bordeaux ou Boulogne-Billancourt, et une réduction du volume de ventes.
Mais cette tendance pourrait s’inverser. Les prévisions pour 2025 et 2026 sont optimistes : une reprise du chiffre d’affaires des agences immobilières spécialisées, avec des croissances annuelles moyennes estimées à +6 % en 2025 et +8 % en 2026. La détente attendue sur les taux devrait relancer la demande et inciter de nombreux vendeurs à remettre leurs biens sur le marché.
L’ultra-luxe, moteur de croissance et valeur refuge
Peu sensible aux variations des taux, le segment de l’ultra-luxe (biens supérieurs à 3,2 millions d’euros) continue, lui, de séduire. Ce sont les grandes fortunes étrangères qui portent principalement ce marché. La Côte d’Azur, les stations alpines et bien sûr Paris, restent des destinations de choix, perçues comme des investissements sûrs et prestigieux.
Monaco a d’ailleurs fait une percée remarquable en se classant parmi les villes les plus recherchées par les très hauts patrimoines, aux côtés de Paris, elle-même en tête du classement européen. Cette attractivité est amplifiée par une parité euro/dollar avantageuse pour les Américains, ainsi que par le retour de certains expatriés français après le Brexit.
L’essor stratégique de la location saisonnière haut de gamme
Parallèlement à l’achat-vente, la location saisonnière de luxe connaît un essor notable. De plus en plus d’investisseurs optent pour des biens à fort rendement locatif dans des zones touristiques haut de gamme comme la Côte d’Azur ou les Alpes. Les agences spécialisées, telles que Barnes, Michaël Zingraf ou Émile Garcin, développent des services sur mesure : conciergerie, gestion locative complète, prestations exclusives (voiturier, chef privé, hélicoptère…).
Cette diversification permet de fidéliser les clients investisseurs et de capter une clientèle internationale exigeante en quête d’expériences uniques.
L’expérience client comme facteur différenciant
Dans l’immobilier de luxe, la dimension émotionnelle et expérientielle prend une place croissante. Les agences misent sur l’ultra-personnalisation de l’accompagnement : conseil patrimonial, événements privés, service après-vente étendu. L’objectif est de créer un lien fort avec une clientèle qui valorise autant la relation que le produit.
Barnes pousse ce concept encore plus loin avec son offre « Art de vivre », qui englobe non seulement des biens d’exception (châteaux, domaines viticoles, propriétés de chasse…), mais aussi des services exclusifs comme le yachting, l’aviation privée ou les rallyes automobiles. L’enseigne a même lancé des concepts hybrides mêlant immobilier, restauration et hôtellerie de luxe.
Une présence renforcée sur les emplacements iconiques
Les grandes marques de l’immobilier de prestige poursuivent leur implantation sur les zones les plus convoitées : Paris intra-muros, la Rive Gauche en particulier, mais aussi Cannes, Saint-Tropez ou Mougins. La Côte d’Azur reste la locomotive du secteur avec un volume de ventes en hausse et des prix toujours orientés à la hausse.
Mais face à la saturation des marchés ultra-premium, de nouvelles zones montent en puissance. Le golfe du Morbihan, la Côte basque ou la Normandie séduisent de plus en plus, portées par la généralisation du télétravail et l’attrait pour des résidences secondaires haut de gamme dans un cadre préservé.
Une communication orientée réseaux sociaux et image de marque
Les réseaux d’agences immobilières de luxe investissent massivement dans les réseaux sociaux pour toucher une clientèle jeune et connectée. Instagram est devenu un canal de prédilection pour diffuser du contenu immersif — photos de biens spectaculaires, vidéos filmées par drones, visites virtuelles — dans une logique de « porn real estate » très appréciée des millénials fortunés. Certaines agences, comme Vaneau ou Kretz Family, ont ainsi développé de vastes communautés digitales dépassant les centaines de milliers d’abonnés.
L’enjeu fiscal : une incertitude à surveiller
Enfin, une ombre pourrait venir ternir ces perspectives : la fiscalité. L’éventuelle hausse de l’IFI et les discussions autour d’une contribution renforcée des ultra-riches inquiètent certains investisseurs. Une taxation accrue pourrait en effet inciter une partie de la clientèle fortunée à s’orienter vers d’autres marchés plus favorables.
