Deux ans après la promulgation de la loi ALUR, le décret d’application concernant les modalités de rédaction des états des lieux ainsi que la prise en compte de la vétusté vient d’être publié au JO le 30 mars 2016.
Tout ça pour ça!
Il aura donc fallu attendre deux ans après la promulgation de la loi ALUR (loi du 24 mars 2014) portée par Mme Cécile Duflot (ancienne ministre du logement) pour voir publié au Journal Officiel, le décret d’application concernant la rédaction des états des lieux et les grilles de vétusté. Et le moins que l’on puisse dire, c’est qu’il n’y a pas grand-chose à se mettre sous la dent dans ce décret !
Cependant, faisons un petit retour en arrière: avant la loi ALUR aucun texte législatif n’encadrait la rédaction d’un État des lieux locatif : autrement dit un état des lieux pouvait être établi sur un simple post-it sans aucune contrainte – la loi de 89 prévoyait même l’absence d’état des lieux. Encore aujourd’hui bon nombre de locataires prennent possession de leur logement sans état des lieux.
L’entrée en vigueur de ce décret est fixée au 1er juin prochain, date à laquelle bailleurs privés ou professionnels et mandataires immobiliers devront respecter les règles fixées.
Que dit le décret?
Un état des lieux (portant sur une location nue ou meublée à usage privatif) doit désormais être établi en respectant trois composantes suivantes :
- Des informations obligatoires à tout état des lieux,
- Un format de l’état des lieux similaire pour l’entrée et la sortie,
- Une grille de vétusté peut être adossée à l’état des lieux de sortie pour en clarifier sa rédaction.
Des informations obligatoires :
Les états des lieux établis aujourd’hui, par les professionnels, comportent pour l’essentiel les éléments suivants :
- le type d’état des lieux,
- sa date d’établissement,
- la localisation du logement,
- les coordonnées des parties, et le nom et le domicile du bailleur,
- le cas échéant le nom et le domicile des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux,
- le relevé des compteurs,
- le détail des clefs et leurs usages,
et enfin pour chaque pièce une description précise de l’état des revêtements des sols, des murs et des plafonds, et le cas échéant, des équipements qui constitue le logement dans le cas d’une location meublée. Il peut être complété d’observations et de photos.
Pour une location meublée, le logement doit contenir les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location
Enfin dernière contrainte, qui coule de source, le document doit être signé par les parties ou les personnes mandatées. Pour les états des lieux de sortie, il est impératif de rajouter
- l’adresse du nouveau domicile du locataire
- la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée
- Et éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce ou partie du logement, constatées lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Un format similaire entre l’entrée et la sortie :
Autre élément important du décret d’application, le format de l’état des lieux doit être établi, de sorte à simplifier la lecture entre l’entrée et la sortie.
A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique, ou bien des documents distincts ayant une présentation lisible et similaire.
Enfin les états des lieux pourront être établis sur support papier ou sous format électronique, et remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leurs mandataires au moment de sa signature.
La grille de vétusté : aucun modèle universel à attendre!
Enfin la grande promesse de la loi ALUR était l’établissement d’une grille de vétusté « universelle ». Sur ce point, le législateur n’aura pas fait d’avancées significatives, puisque la vétusté n’est pas obligatoire mais une simple option:
Les parties au contrat de location, « peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté », dès la signature du bail ou (pendant le contrat de location), choisies parmi celles qui ont fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter, et 42 de la loi du 23 décembre 1986, et même si le logement ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.
Donc pour résumer, pas de grille spécifique applicable pour les professionnels de la transaction ou de l’administration de biens, mais en revanche la possibilité d’utiliser une grille existante comme celle utilisée par exemple par les OPHLM.
Toutefois, assurez-vous que la grille de vétusté que vous appliquerez définit, au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien, une durée de vie théorique et, des coefficients d’abattement forfaitaire annuels, affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.
Pour conclure ce décret d’application n’apporte pas d’innovations majeures pour tous les professionnels qui rédigent déjà les états des lieux en « bonne et due forme ». Enfin pour toutes celles et ceux qui attendaient ce décret avant de s’équiper d’un outil professionnel, le moment est venue de passer à une solution numérique de type homepad répondant à 100 % à ce cahier des charges.
