Qu’il s’agisse de profiter d’un habitat paisible et confortable pendant les premières années de la retraite ou d’être protégé en cas de perte d’autonomie, les seniors ont des besoins de logement bien spécifiques. Une aubaine pour les promoteurs immobiliers prêts à relever le défi de la nouvelle « Silver Economy ».
Logements seniors : une demande en explosion
Les résidences de services et les copropriétés spécifiquement conçues pour les besoins des personnes du troisième âge ont le vent en poupe, et cela ne devrait surprendre personne. La génération du baby-boom entre actuellement en masse dans l’âge de la retraite, et elle dispose d’un pouvoir d’achat immobilier qui lui permet d’acquérir un logement sur mesure pour ses vieux jours.
À plus long terme, la population française devrait continuer à vieillir de façon spectaculaire. On comptait déjà plus de 6 millions de retraités de plus de 75 ans en 2017. Cette part va progresser jusqu’à atteindre 18 % de la population en 2050, soit entre 13 et 14 millions d’individus. Les personnes âgées de plus de 85 ans, à elles seules, seraient plus de 5 millions. L’aménagement et le renouvellement du parc immobilier, pour mieux prendre en compte ce vieillissement, sont autant un enjeu économique pour les promoteurs qu’un défi de société pour les autorités publiques.
Quelques chiffres clés :
À en croire une étude réalisée en février 2016 auprès des établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPA), la France devrait compter plus de 900 résidences pour seniors à l’horizon 2020. À titre de comparaison, on ne comptait que 500 établissements de ce type en 2014.
Résidences services et EHPAD
La promotion immobilière des logements pour seniors recouvre en réalité deux spécialités, qui correspondent aux deux « âges » de la retraite.
- Les jeunes retraités âgés de 60 à 75 ans profitent encore pour la plupart d’une pleine autonomie, et aspirent avant tout à une certaine qualité de vie et à des services qui limitent leurs contraintes au quotidien. Leur demande va s’orienter vers les résidences services pour seniors, qui peuvent inclure de multiples équipements dont une blanchisserie collective, une cantine, une salle de sport ou des activités en commun.
- Au-delà de 75 ans, les seniors sont davantage confrontés à la problématique de la perte d’autonomie et recherchent donc des résidences spécialisées et dotées d’un personnel médicalisé. Les établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont conçus pour répondre à ce besoin. Ils font donc l’objet d’une réglementation plus stricte par les pouvoirs publics, qui en fixent le nombre et imposent la signature d’une convention tripartite (ARS, Conseil Départemental et préfet).
Logement des seniors : quels avantages pour les promoteurs ?
Les projets de résidences seniors des promoteurs séduisent un grand nombre d’investisseurs et de particuliers, qui apprécient notamment la garantie d’une forte stabilité locative, et bien sûr une fiscalité très attractive. Le cumul des avantages du régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) avec ceux de la loi de défiscalisation Censi-Bouvard permet entre autres de récupérer la TVA sur le montant de l’opération, et de ne pas être imposé sur les revenus locatifs perçus. Cela sous réserve de louer le logement dans des conditions spécifiques pendant 9 ans.
Pourvu qu’elle soit réalisée dans un secteur géographique porteur, la construction d’une résidence seniors augmente les chances du promoteur de garnir rapidement son carnet de réservations.
Notons par ailleurs que les exploitants des résidences, qui gèrent les différents logements pour le compte des acquéreurs, proposent des conditions de plus en plus attractives. Certains acteurs qui dominent le marché ont ainsi récemment introduit le principe du bail signé pour vingt ans fermes avec le propriétaire, contre onze ans auparavant. Soit un horizon d’investissement beaucoup plus rassurant pour l’acquéreur moyen.
Les logements pour seniors, et les services associés, représentent un enjeu économique considérable pour les promoteurs, qui peuvent espérer séduire une clientèle nombreuse et à fort pouvoir d’achat en faisant preuve d’initiative et d’originalité dans leurs projets.
