Une offre d’achat est un élément essentiel à la formation d’une vente. C’est par l’émission d’une offre et l’acceptation de celle-ci que les parties, vendeur et acquéreur, manifestent leur volonté d’être engagés. La rencontre d’une offre et d’une acceptation forme la vente, sous conditions toutefois que l’offre émise par l’acquéreur soit suffisamment précise et que l’acceptation du vendeur soit ferme.
La fermeté de l’offre et la manifestation d’un engagement : des caractéristiques fondamentales
L’article 1114 du code civil précise que l’offre d’achat doit exprimer la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. On défaut, on considère qu’il s’agit que d’une invitation à entrer en négociation.
La cour d’appel de Paris rappelle que l’offre doit impérativement exprimer la volonté de contracter pour que son acceptation forme la vente.
La Cour de cassation a considéré que le simple fait pour un notaire d’informer son client acquéreur sur le prix proposé par le vendeur et de répondre à ce client que le vendeur se réservait la possibilité d’examiner les conditions de l’offre émise par l’acquéreur, ne constituait pas une offre acceptée, mais une simple délivrance d’informations.
Pour qu’une offre ait toute sa valeur, il est nécessaire que son auteur prenne un engagement auprès de son destinataire. Par exemple, le simple fait pour un indivisaire de manifester son intention de céder ses parts d’indivision ne constitue pas une offre, mais une invitation à entrer en négociation.
Le contenu de l’offre
En plus de la manifestation par son auteur d’être engagé en cas d’acceptation, l’article 1114 du code civil dispose que l’offre doit être précise et comporter les éléments essentiels de la vente, notamment la mention du bien objet de la vente, et son prix.
A défaut, on ne peut pas parler d’offre, mais d’une simple invitation à négocier. C’est le cas, par exemple, d’une lettre d’un acquéreur indiquant « envisager » d’acheter le bien, sans préciser le prix. L’acceptation du vendeur aboutira dans ce cas, à des négociations, mais pas, pour le moment, à la signature d’un compromis de vente.
La forme de l’offre
L’offre est très généralement faite par écrit, étant très difficile, voire impossible de prouver le contenu d’une offre verbale.
Une offre ayant pour objectif d’aboutir à l’acquisition d’un bien, son auteur doit être capable juridiquement, à défaut, l’offre émise, même précise et engageante, est nulle. Il doit disposer de la capacité d’acquérir un bien, ce qui n’est pas le cas d’un mineur, d’un majeur sous tutelle, ou encore d’une personne, pas encore placée sous un régime protection mais dont l’état de santé laisse supposer qu’elle n’est pas en pleine possession de ses capacités physiques ou mentales.
Le point sur le délai de l’offre
Par principe, l’auteur de l’offre peut la rétracter tant que son destinataire ne l’a pas acceptée. La jurisprudence semble toutefois être de plus en plus sévère. La Cour de cassation considère que l’offre doit être maintenue pendant le délai mentionné dans l’offre, ou, à défaut pendant un délai raisonnable dont la durée revient à la libre appréciation des juges. Si l’auteur d’une offre se rétracte pendant le délai prévu dans l’offre elle-même, il commet une faute et engage sa responsabilité vis-à-vis du destinataire à qui il pourrait devoir des dommages et intérêts. A noter que l’offre peut toutefois être librement rétractée tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire.
Entre une offre et un compromis de vente, il n’y a qu’un pas
L’acceptation d’une offre suffisamment précise par son destinataire suffit à former la vente. L’article 1583 du code civil le rappelle : la vente est formée s’il y a accord sur la chose et sur le prix.
L’acceptation doit cependant, tout comme l’offre, répondre à certaines conditions. Pour aboutir à un compromis de vente, l’acceptation ne doit pas contenir de contrepropositions. Sinon, il s’agit là encore d’une invitation à entrer en négociation. Ainsi, la Cour de cassation a considéré que la mention « bon pour accord », suivie de la signature de l’acceptant, sur une offre suffisamment précise vaut accord des parties et formation de la vente. Une fois l’offre acceptée, les relations entre vendeur et acquéreur se poursuive via une promesse de vente.
Et si le vendeur se rétracte ?
Il arrive que le vendeur, après avoir fermement accepté une offre, souhaite se défaire de son engagement. Dans ce cas, sa rétractation est fautive, il engage sa responsabilité vis-à-vis de l’acquéreur et éventuellement de l’agent immobilier qui pourraient faire valoir leur droit à indemnisation en réparation de leur préjudice. En revanche, à ce stade de l’opération le préjudice de l’agent immobilier ou de l’acquéreur demeure minime, et le juge pourrait ne pas accorder la somme souhaitée à titre de dédommagement.
Références juridiques
Articles 1113 et suivants du code civil
Article 1583 du code civil
Cass. 1re civ., 2 juill. 1991, n°90-10.187
CA Paris, 2e ch., sect A, 29 janv. 1996
Cass. 3e civ., 8 nov. 2018, n°17-22.660
