Ce n’est un secret pour aucun promoteur : depuis la toute première étude de faisabilité jusqu’à la livraison du dernier logement, l’aboutissement d’un projet exige du capital, beaucoup de capital ! Le promoteur devra idéalement cumuler plusieurs sources de financement. Parmi elles, le crowdfunding ou la co-promotion sont en plein essor.
Promotion immobilière : quelle structure de financement ?
Malgré les évolutions récentes des méthodes de financement des promoteurs, la structure du budget pour un chantier reste fondamentalement la même. Dans le cadre d’un projet classique de promotion immobilière, on distingue donc toujours trois sources de financement principales, avec dans l’ordre chronologique :
• Les fonds propres correspondent au capital que le promoteur peut mettre lui-même sur la table. Cette part du budget est la moins importante en volume mais aussi la plus incontournable. Sans fonds propres adéquats, le promoteur sera en incapacité de lever des fonds via un emprunt bancaire ou un tour de table auprès d’investisseurs privés.
• Le crédit bancaire, souvent appelé « crédit promoteur, apporte le complément nécessaire à la première phase du projet (études, achat du terrain, démarrage du chantier…) et couvre typiquement 35 à 45 % du coût de revient total. Les fonds font l’objet d’un déblocage progressif par la banque, et le versement ne sera souvent réalisé par la banque que lorsque les réservations atteignent un certain seuil.
• Le produit des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) constitue une rentrée d’argent précieuse pour mener le projet jusqu’à son terme. Pour rappel, les paiements des particuliers ayant réservé un logement au sein du nouvel ensemble font eux aussi l’objet d’un échelonnement. (2 à 5% à la réservation, 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’air…).
Les fonds propres : une problématique constante du promoteur
Pour accorder un crédit promoteur – ou tout autre type de crédit d’ailleurs – les banques tendent à se montrer de plus en plus prudentes depuis une dizaine d’années. L’augmentation de leurs propres ratios prudentiels les amène en effet à exiger des promoteurs une part plus importante de fonds propres. Selon le groupe Réside Etudes, une part de 10 % de fonds propres constitue aujourd’hui le strict minimum. La nouvelle norme se situe plutôt autour de 20 %.
Ces fonds, qui seront ensuite immobilisés pendant toute la durée du projet, représentent une charge considérable pour les promoteurs, qui ont donc multiplié les innovations au cours des dernières années pour diversifier l’origine de leurs fonds propres.
– Les investisseurs institutionnels (promoteurs, banques, fonds d’investissement…) représentent 95 % du financement de la promotion immobilière.
– On recense 200 projets de crowdfunding immobilier financés en 2016, pour un investissement total supérieur à 75 millions d’euros.
– Un projet peut récolter à lui seul jusqu’à 2,5 millions d’euros.
Co-promotion et tour de table : une stratégie attractive
La réalisation d’un chantier en co-promotion, c’est-à-dire avec deux promoteurs ou davantage, constitue une méthode intéressante et de plus en plus appréciée pour mutualiser l’apport en fonds propres. Cette stratégie permet de plus une répartition efficace des rôles de chacun. L’un des promoteurs peut ainsi apporter le terrain, tandis que l’autre peut disposer d’une trésorerie importante qu’il aimerait faire travailler. Les projets de co-promotion permettent de rapprocher des promoteurs concurrents et de donner naissance à des projets plus ambitieux, même si cela se traduit bien sûr par un partage des bénéfices.
L’organisation d’un « tour de table » permet aussi de dénicher des investisseurs intéressés et de minimiser les fonds propres apportés par le promoteur lui-même. A l’inverse de la co-promotion, l’apport des participants est cette fois de nature purement financière. Il faudra bien sûr, là aussi, partager la marge réalisée sur l’opération.
Le crowdfunding immobilier, en pleine croissance
Un peu plus récent, le phénomène du crowdfunding apporte lui aussi un soutien nouveau et potentiellement très intéressant pour les promoteurs. Dans ce cadre, des petits investisseurs privés se rassemblent sur une plate-forme spécialisée (Anaxago, Immocratie…) pour prêter au promoteur des sommes plus modestes mais qui, au cumul, peuvent donner un sérieux coup de pouce. Ils peuvent compter en échange sur un rendement plutôt attractif et supérieur à bien des produits purement financiers.
Co-promotion, crowdfunding, tour de table… Les méthodes à la disposition des promoteurs ne manquent pour garnir leurs fonds propres. Mais encore faut-il concevoir des projets novateurs, attractifs et susceptibles de séduire les investisseurs !
