La loi Hoguet règlemente la profession d’agent immobilier et rappelle que les professionnels de l’immobilier doivent impérativement détenir un mandat régulier avant toute opération. A défaut, ils perdent leur droit à commission.
Un certain nombre de mentions obligatoires est nécessaire à la validité d’un mandat (qu’il soit de vente, de recherche, de location, de gestion). Des vérifications préalables s’imposent également à vous, pour sécuriser votre mandat et garantir votre droit à commission.
Un mandat préalable à toute négociation.
Vous ne pouvez pas travailler sans être mandaté. A défaut de détenir un mandat préalable à toute négociation, vous risquez des sanctions (2 ans d’emprisonnement et 30000 euros d’amende), mais aussi la perte de votre commission.
Vous ne pouvez pas non plus pallier l’absence de mandat par la production d’un bon de visite. La Cour de cassation a rappelé notamment dans deux arrêts en date des 2 juillet 2014 et 18 février 2015 que le bon de visite n’a pas valeur de mandat. En l’espèce, l’agent immobilier qui n’avait pas de mandat et faisait valoir la signature d’un bon de visite par l’acquéreur, a perdu son droit à commission.
Le point sur les honoraires.
Il est indispensable que votre mandat contienne le montant de votre commission (ou son mode de détermination) et la partie qui en a la charge.
A noter :
Le montant de vos honoraires peut être déterminable (un pourcentage du prix de vente par exemple), mais la seule référence à votre barème est insuffisante. Il est aussi nécessaire que le montant de votre commission et la partie qui en a la charge soient reportés de façon identique dans le mandat et dans le compromis de vente ou dans le bail. A défaut, vous n’aurez droit à aucune rémunération.
La durée du mandat doit être déterminée
La durée du mandat doit être déterminée, à peine de nullité. Votre mandat peut contenir une période d’irrévocabilité qui ne peut excéder une durée de trois mois. Il doit également comporter les modalités de résiliation : votre client doit savoir comment et à quel moment il peut se défaire de son engagement.
A noter :
La limitation de l’irrévocabilité à trois mois ne s’applique pas dans les cas suivants :
- La vente d’immeuble par lots ;
- La souscription ou la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution en jouissance ou en propriété ;
- La location par fraction de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d’un même ensemble commercial.
Le mandat doit être signé par le propriétaire du bien.
Pensez à vous procurer un justificatif de propriété (titre de propriété, attestation notariale en cas de succession…)
Procédez également à des vérifications spécifiques notamment en présence d’un couple marié. La date d’acquisition du bien, la date du mariage, le régime matrimonial des époux peuvent avoir une incidence sur la propriété du bien.
A noter :
Quel que soit le régime matrimonial, même si un seul époux est propriétaire du bien, il est nécessaire d’obtenir l’accord de l’époux non propriétaire si le bien constitue la résidence du couple. Cette protection du logement de la famille ne vaut que pour les couples mariés.
Soyez vigilants aussi si vous êtes face à une indivision ou un démembrement de propriété. Attention, l’accord de tous est nécessaire pour vendre le bien.
Prenez garde aux situations de tutelle ou curatelle. Un accord du juge des tutelles est indispensable en plus de l’assistance du curateur (si le bien vendu est le logement de la personne protégée) ou de la représentation du tuteur.
Attention au formalisme imposé par la loi.
Votre mandat doit être établi par écrit en double exemplaire original et avant toute négociation. Un numéro d’enregistrement doit être inscrit sur l’exemplaire du mandant et votre mandat doit bien sûr être enregistré dans votre registre des mandats. Il doit être daté et signé du mandat et du mandataire.
Attention, si vous signez un mandat exclusif, sachez qu’un exemplaire doit être remis immédiatement au mandant après la signature. Il n’est pas question de lui envoyer par courrier quelques jours plus tard.
Outre les formalités exposées ci avant, la loi Hoguet vous impose d’indiquer précisément dans vos mandats l’identité du mandant et celle du mandataire, l’objet du mandat, le prix du bien, les modalités de diffusion des annonces…
Références juridiques
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet.
- Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
- Cass. Civ. 1ère, 2 juillet 2014, n°13-17428
- Cass. Civ. 1ère, 18 février 2015, n°14-12351
