En cas de vente d’un logement, d’un terrain ou encore d’un droit sur ces mêmes biens immobiliers, le particulier doit s’acquitter d’un impôt sur l’éventuelle valeur ajoutée constatée depuis l’achat jusqu’à la vente. Mais, l’imposition étant de principe, il existe différentes exonérations, la plus connue étant celle de la résidence principale.
Une imposition de principe
La vente opère le transfert de propriété du bien immobilier du patrimoine du vendeur vers celui de l’acheteur qui est générateur d’impôts. Des droits d’enregistrement sont payés par le nouvel acquéreur ; le vendeur s’acquitte d’un impôt global sur la plus-value immobilière de 36,2 % (soit 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). La base de calcul est déterminée par le notaire en tenant compte de différents éléments dûment justifiés tels que les frais d’acquisition, les éventuels travaux réalisés, les commissions payées à des agents immobiliers ou les honoraires du notaire. La durée de détention du bien immobilier, c’est-à-dire la date à laquelle le bien est entré dans le patrimoine du vendeur que ce soit par donation, succession ou suite à un achat, octroie un abattement de 6% par an après 5 années de possession. Plus la détention est ancienne, plus l’abattement est important. Pour effacer totalement la taxation sur la plus-value, le vendeur doit détenir le bien immobilier depuis 30 ans.
Bon à savoir : A la taxation globale de 36,2%, peut s’ajouter une surtaxe immobilière dès lors que la plus-value nette réalisée est supérieure à 50 000 euros. Ne sont toutefois pas concernées, les ventes exonérées et les ventes de terrains à bâtir. La surtaxe est calculée selon un barème par tranche. Elle est payée par le notaire en même temps que l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux lors du dépôt de l’imprimé 2048- IMM (Cerfa 12359*18).
Des exonérations légales
La vente d’un logement ne génère pas obligatoirement une plus-value imposable. La loi prévoit des exonérations conditionnées à l’utilisation du logement (résidence principale ou secondaire), au contexte de la vente (séparation, mutation professionnelle), ou encore aux conditions de ressources du vendeur.
La vente de la résidence principale, définie comme la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la vente, est affranchie de toute imposition. Le logement doit être occupé la majeure partie de l’année par le vendeur. Il n’existe pas de délai d’occupation. En cas de doute, l’administration saisit le juge de l’impôt, et il appartient au contribuable de démontrer l’effectivité de l’occupation par tous moyens (consommations d’eau et d’électricité, taxe d’habitation, situation des comptes bancaires, attestation de voisinage …).
La résidence secondaire bénéficie depuis février 2021 d’une exonération expresse sous conditions : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années qui précèdent la vente du logement, et doit s’engager dans l’acte de vente à réinvestir le prix de vente dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale dans un délai de 2 ans. C’est une exonération proportionnelle et optionnelle. En cas du non-respect partiel ou total du réinvestissement, le vendeur doit régulariser la situation au regard de l’administration fiscale.
Attention : le vendeur doit porter sur sa déclaration de revenus complémentaire 2042 C (Cerfa N°11222 * 23), le montant des plus-values immobilières déjà imposées à 19%, et celles exonérées issues de la vente d’une résidence secondaire sous conditions de remploi.
La vente du logement qui constituait la résidence principale des époux, partenaires de PACS ou concubins lors de la séparation est exonérée sous réserve qu’un des époux y vive encore, et qu’un délai maximal de 12 mois sépare la mise en vente de la vente effective. Cette exonération s’applique même si un des vendeurs est d’ores et déjà propriétaire d’une nouvelle résidence principale.
La vente de l’ancienne résidence principale des personnes qui résident dans un établissement social, médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés est expressément exonérée de toute imposition. Outre des conditions de revenus, l’ancienne résidence libre de toute occupation (à l’exception du conjoint), doit être vendue dans un délai de 2 ans à compter de l’entrée dans l’établissement spécialisé.
Références juridiques :
BOI-RFPI-PVI-10-40
BOI-RFPI-PVI-30-20
BOI-RFPI-PVI-10-40-20
Article 150 U du Code général des impôts
