Dans le cadre de vos activités de location / gestion, vous allez être amenés à effectuer des états des lieux d’entrée et de sortie, et bien entendu à facturer ces prestations à vos clients propriétaires et locataires. La loi du 6 juillet 1989 ainsi que la loi Hoguet encadrent le montant de facturation des états des lieux. Nous vous aidons à faire le point pour y voir plus clair.
Bail d’habitation et état des lieux d’entrée : attention au plafonnement.
Un plafonnement réglementaire
L’article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 rappelle que les honoraires des professionnels de l’immobilier pour la réalisation d’états des lieux d’entrée sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant TTC imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et doit rester inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de la surface habitable du bien loué fixé par décret, à savoir 3 euros par mètre carré de surface habitable.
L’importance d’une surface habitable exacte
La surface habitable (dite surface BOUTIN) d’un logement est définie légalement par l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres.
La loi n’impose pas que la surface habitable du logement soit mesurée par un professionnel. Néanmoins, compte tenu de la précision de cette mesure et du risque de responsabilité en cas d’erreur, il est vivement conseillé de la faire établir par un professionnel ayant les compétences requises. En effet, la facturation de vos états des lieux et honoraires de location dépend de cette surface habitable. Si la surface habitable est sur évaluée, le montant de vos honoraires le sera également et vous pourrez être contraint de rembourser à vos clients le trop perçu. En revanche, si la surface habitable est sous évaluée, il en sera de même pour vos honoraires, et vous ne pourrez pas demander à vos clients de vous verser ultérieurement les sommes manquantes.
Attention, le montant de vos honoraires d’état des lieux d’entrée (et de vos honoraires de location également) doivent être impérativement mentionnés dans votre mandat de location ainsi que dans le bail. A défaut, vous perdez tout droit à honoraires et ne pourrez pas en demander le paiement à vos clients ultérieurement.
Gardez à l’esprit que seuls les états des lieux d’entrée peuvent être facturés au locataire. La loi du 6 juillet 1989 interdit que les états des lieux de sortie soient facturés au locataire, excepté le cas où ils seraient réalisés par un huissier de justice à la demande de la partie la plus diligente lorsqu’il n’est pas possible de faire un état des lieux amiable.
La liberté de facturation pour les autres types de baux
Le plafonnement du montant des états des lieux d’entrée n’est imposé que pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989. Pour les autres types de baux, aucune réglementation n’impose de limite. Baux commerciaux, baux professionnels, baux civils, vous êtes libres de facturer le montant d’honoraires que vous souhaitez.
Seule une limite existe : Le montant de vos honoraires d’état des lieux doit cependant être conforme au montant indiqué dans votre mandat de location, qui doit, lui-même être établi conformément à votre barème. Ne passez pas à côté de cette règle. Facturer des honoraires d’état des lieux qui ne correspondent pas à votre barème vous rend responsable de pratique commerciale trompeuse et vous expose à une sanction pouvant aller jusqu’à 300 000 euros.
Vos honoraires ne sont dus qu’après la réalisation de la prestation, sauf exception
La loi Hoguet vous interdit de percevoir une rémunération pour une prestation qui n’est pas encore réalisée. Pour une vente, vous touchez vos honoraires une fois que l’acte authentique est signé, et pour une location, une fois que le bail est signé. C’est la même logique pour l’état des lieux.
Les articles 6 de la loi Hoguet précise en effet qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, ne peut être exigé ou accepté par les professionnels de l’immobilier, avant qu’une des opérations pour laquelle ils seraient mandatés ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.
Le fait d’outrepasser les dispositions de l’article 6 précité est passible de sanctions pouvant aller jusqu’à 2 ans d’emprisonnement et 30000 euros d’amende.
Il est d’usage de facturer les honoraires de location et d’état des lieux d’entrée lors de la signature du bail. Cette pratique n’est juridiquement pas légale si l’entrée dans les lieux du locataire et par conséquent l’état des lieux sont ultérieurs. Locataire et propriétaire ne vous doivent vos honoraires d’état des lieux qu’une fois cette prestation terminée.
A noter : Une exception demeure à ce principe. Si le mandant agit dans le cadre de son activité professionnelle, vos honoraires peuvent lui être facturés avant la prestation réalisée.
Références juridiques
Article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Article R111-2 du code de la construction et de l’habitation
Articles 6 et 16 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970
