Vous êtes chargé de vendre un bien que son propriétaire a reçu en donation. Prenez soin de bien examiner l’acte de donation lui-même qui peut contenir des clauses interdisant ou limitant la possibilité de vendre le bien en question. Le donataire (celui qui a reçu la donation) peut être contraint de solliciter l’accord du donateur (celui qui fait la donation) à peine de nullité de la vente.
Cette sanction est lourde : La nullité de la vente pourrait vous conduire à perdre tout droit à honoraire et à engager votre responsabilité.
La clause d’inaliénabilité
L’acte de donation peut contenir une clause interdisant au bénéficiaire de la donation de vendre le bien. Pour être valable légalement, cette clause doit être limitée dans le temps et justifiée par un intérêt sérieux et légitime.
En présence d’une telle clause, le donataire désireux de vendre devra obtenir une renonciation écrite du donateur à cette clause.
Le droit de retour conventionnel
Le droit de retour conventionnel est une clause de l’acte de donation selon laquelle en cas de décès du donataire, le bien reviendra directement au donateur. En d’autres termes, si le bénéficiaire de la donation décède avant le donateur, le bien objet de la donation réintégrera le patrimoine de ce dernier. Seul le donateur peut bénéficier de ce droit de retour.
Cette clause est utilisée, généralement, pour maintenir les biens au sein de la famille.
Le droit de retour ne peut pas s’exercer en cas de vente du bien, il est donc fréquemment accompagné d’une interdiction de vendre. Vérifiez donc avec la plus grande attention l’acte de donation fourni par le vendeur donataire.
Attention aux droits des héritiers réservataires
En cas de décès d’une personne, la loi accorde une part minimum à certains héritiers : les héritiers réservataires qui sont les descendants (enfants, petits-enfants…) ou à défaut de descendants, le conjoint survivant. Cette part est appelée la réserve héréditaire.
Bon à savoir : Les concubins et partenaires de Pacs ne font pas partie des héritiers réservataires.
La réserve héréditaire ne représente qu’un pourcentage du patrimoine d’une personne, et le « reste » demeure librement transmissible par donation : Il s’agit de la quotité disponible.
Vous devez retenir que la donation qui porte atteinte à la réserve héréditaire, donc qui excède la quotité disponible, est réductible. Ce qui veut dire qu’un héritier lésé par une donation pourrait demander une indemnisation au bénéficiaire de cette donation afin de rétablir l’équilibre de sa réserve héréditaire.
Le montant de la réserve héréditaire dépend du nombre d’héritiers réservataires et est déterminé de la façon suivante :
Le bénéficiaire de la donation qui excède la réserve héréditaire devra donc indemniser le ou les héritiers réservataires lésés sauf s’il choisit de restituer le bien.
Les solutions qui s’offrent à vous et à votre client…
Afin d’éviter de vous trouver dans une telle situation, il est possible d’obtenir des héritiers réservataires, une renonciation anticipée à agir en réduction. L’acte de renonciation doit revêtir la forme authentique et être reçu par deux notaires et interviendra au moment même de la donation.
Une fois la donation passée et sans renonciation préalable à agir en réduction, il est possible également de prendre contact avec les héritiers lésés et obtenir leur consentement à la vente.
Références juridiques
Articles 921, 924-1 et suivants et 929 du code civil.
Civ 1e, 7 juin 2006, n°04-12.652.
