La loi ELAN, entrée en vigueur le 23 novembre 2021 prévoit l’obligation pour les syndicats de copropriétaires de mettre en conformité leur règlement de copropriété avec les dispositions légales en vigueur. Cette obligation doit être remplie au plus tard le 23 novembre 2021. Jusqu’ici, aucune disposition légale n’imposait cette mise en conformité.
Lorsqu’une clause du règlement de copropriété était contraire à des dispositions d’ordre public, elle était tout simplement écartée.
La mise en conformité des règlements relative au lot transitoire.
L’article 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise qu’un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Ce lot peut toutefois être transitoire. Il est dans ce cas formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondantes. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. Lorsque ce type de lot existe en pratique, le règlement doit impérativement l’indiquer.
Les parties communes spéciales
La loi ELAN subordonne l’existence de parties communes spéciales et à jouissance privative à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. A défaut de mention de ces parties communes dans le règlement de copropriété, elles seront considérées comme inexistantes et il sera vraisemblablement impossible d’appliquer un régime de charges propre à ces parties communes. Afin d’éviter cette lourde sanction, le syndicat des copropriétaires devra donc inscrire dans le règlement de copropriété l’existence de ces parties communes.
A noter : Les parties communes spéciales sont des parties communes qui ne sont affectées à l’usage de seulement un ou plusieurs copropriétaires, et non à l’ensemble de la copropriété. Ainsi, seuls les copropriétaires concernés par ces parties communes spéciales peuvent prendre part aux votes en assemblée générale les concernant. De plus, qui dit parties communes spéciales, dit charges spéciales. Pour ce qui concerne les parties communes à jouissance privatives, sachez qu’elles ne peuvent en aucun cas être assimilées à des parties privatives. Leur usage bénéficie à un copropriétaire en particulier comme par exemple un balcon ou un emplacement de stationnement.
Attention, même si les parties communes spéciales ou à jouissance privative sont mentionnées dans l’état descriptif de division, gardez bien à l’esprit, que ce document est parfaitement distinct du règlement de copropriété.
Ainsi, la mise en conformité du règlement de copropriété sera nécessaire.
Une mise en conformité imposée par la loi ELAN
La loi ELAN précise que les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire ainsi qu’aux parties communes spéciales ou à jouissance privative.
A cette fin, et si nécessaire, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (soit à la majorité de l’article 24).
A noter que cette mise à jour ne sera réalisée que si elle obtient la majorité requise. Les frais de notaire correspondant à cette mise en conformité pourraient freiner l’acquisition de cette majorité, même relative.
En pratique, comment mettre à jour le règlement de copropriété ?
La loi du 10 juillet 1965 ainsi que son décret d’application du 17 mars 1967 sont silencieux sur la question. Plusieurs réponses ministérielles sont venues pallier ce vide juridique en précisant que la mise en conformité du règlement de copropriété devait consister à supprimer les clauses incompatibles avec les dispositions légales en vigueur et à les remplacer par de nouvelles clauses.
Focus sur la préconisation du GRECCO du 21 avril 2021.
Le GRECCO (groupe de recherche sur la copropriété) a présenté une préconisation en avril 2021 indiquant au législateur que « compte tenu de la crise sanitaire qui a retardé la tenue des assemblées générales de l’année 2020, de la lourdeur de la mise en œuvre, et de la gravité des sanctions possibles, il est indispensable de reporter le délai de mise en conformité au 31 décembre 2021 au plus tôt, en lieu et place du 23 novembre 2021 ».
Cette préconisation n’est toujours pas suivie d’effets à l’heure actuelle, il est donc recommandé de prévoir une mise en conformité de vos règlements de copropriété au plus tard pour le 23 novembre de cette année.
Références juridiques :
– Articles 206 et 209 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2021, dite loi ELAN
– Article 24 de la loi n°65-557 de la loi 10 juillet 1965
