La loi SRU : 25 % de logements sociaux en 2025
Adoptée le 13 décembre 2000, la loi n° 2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, couramment abrégée loi SRU à modifier le cadre légal de l’urbanisme en France. Son article 55 impose un quota de 20 % de logements sociaux aux communes de plus de 1 500 habitants d’Île-de-France et de 3 500 habitants pour les autres régions, comprises dans une agglomération d’au moins 50 000 habitants possédant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Ce quota devrait atteindre 25 % d’ici à 2025.
Les communes ne respectant pas ce taux de logements sociaux s’exposent à des sanctions financières. Le préfet est aujourd’hui habilité à constater par arrêté la carence et délivrer lui-même un permis de construire. Il s’agit pour l’État de favoriser une plus grande mixité sociale.
Sur le plan des règles d’urbanisme, la loi SRU a remplacé le POS (Plan d’Occupation des Sols) par le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Ce dernier intègre beaucoup plus de paramètres que le précédent afin de parfaire la gestion des zones constructibles.
Bon à savoir : Les chiffres 2020
Sur 2 091 communes concernées par l’obligation de proposer au moins 20 % de logements sociaux, 224 sont actuellement exemptées, 767 sont en conformité avec la loi et 1 100 ne la respectent pas.
Faire face à la pénurie de logements sociaux
Face à la pénurie de logements sociaux, le ministère du Logement utilise deux outils très différents :
– L’article 55 de la loi SRU et son quota de 20 % ;
– Les dispositifs de défiscalisation Pinel pour l’immobilier neuf et Denormandie pour l’ancien.
Malgré les efforts continus des ministres du Logement successifs, la France manque de logements sociaux. Rien qu’à Paris, ce sont plus de 100 000 personnes qui sont en attente d’un logement HLM. La pandémie et ses conséquences économiques ont en outre fragilisé de nombreux ménages qui aujourd’hui se tournent vers le logement social pour obtenir un toit compatible avec leurs possibilités financières.
Décidée à mettre la pression sur les municipalités concernées, madame la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, envisage dès décembre 2020 de durcir les sanctions financières liées aux carences en logements sociaux. Le Sénat prolonge finalement la loi SRU au-delà de la date d’échéance initiale fixée au 31 décembre 2025.
Les conséquences pour la promotion immobilière
À première vue, cette prolongation de la loi SRU pourrait apparaître comme complètement positive pour la promotion immobilière et le bâtiment. Sous pression, contrainte de passer de 20 à 25 % de logements sociaux, les municipalités devront accorder des permis de construire des logements collectifs. Les effets sont dans les faits plus contrastés !
Concrètement, la loi impose pour tout projet de plus de 10 logements, ou d’un SHON (Surface Habitable Œuvre Nette) d’au moins 2 000 m², un quota de 25 % de logements sociaux. Ces appartements seront donc revendus à des offices HLM à perte par le promoteur qui compensera ce manque à gagner auprès des acheteurs privés classiques. Pour ces derniers, le prix au m² déjà élevé subit un surcoût ! La hausse des prix dans les communes cherchant à rattraper leurs carences en matière de logements sociaux risque alors d’être importante. Les acheteurs privés traditionnels écarteront ces dernières de leur secteur d’investissement, entraînant à leur suite les acteurs de la promotion immobilière : un cercle vicieux entraînant l’effet inverse de celui escompté par l’autorité publique.
Toute médaille a son revers, et la prolongation de la loi SRU n’est pas sans risque pour l’activité de la promotion immobilière. Elle pose clairement la question du lien entre exigences légales et prix du m². La faiblesse du foncier disponible dans certaines communes, les contraintes urbanistiques, les normes de performances énergétiques et environnementales, et les exigences en matière de logements sociaux s’accumulent. Cet empilement a un coût. Ce dernier se traduit par un prix au m² du neuf qui ne cesse de monter. Pour l’heure, le niveau historiquement bas des crédits immobiliers maintient les capacités de financement des investisseurs, mais jusqu’à quand ?
Les trois points clés à retenir :
– Le quota de logements sociaux devrait passer de 20 à 25 % d’ici 2025 ;
– La loi impose 25 % de logements sociaux pour les projets de plus de 10 logements ou d’un SHON d’au moins 2 000 m² ;
– Les normes et exigences légales pèsent sur le prix au m² neuf.
