Entre la quête de fonds propres et les contraintes liées à l’agenda politique, les premières opérations ressemblent souvent à un chemin de croix pour les « primo-promoteurs ». Quelles sont les erreurs de débutant à éviter ?
1. Tout miser sur son expérience passée
Un « jeune promoteur » qui réalise sa première opération n’a pas forcément le profil du jeune diplômé inexpérimenté que l’on peut imaginer. Bien souvent, les primo-promoteurs sont au contraire des professionnels chevronnés qui ont fait leurs classes pendant de longues années dans des grands groupes avant de se lancer dans une aventure entrepreneuriale. Mais la réalité de terrain d’une TPE – a fortiori dans le secteur ultra complexe de l’immobilier – n’a pas grand-chose à voir avec celle d’une grande entreprise – où les ressources et la force de frappe administrative et commerciale sont sans commune mesure. Le jeune promoteur, quel que soit son CV, devra donc consentir à réapprendre son métier – qui n’est en réalité plus tout à fait le même.
2. Pécher par excès d’optimisme
Imaginer une seconde qu’investir dans le bâtiment est un bon filon pour gagner de l’argent facilement est évidemment un leurre… « Aujourd’hui, pour livrer un programme il faut compter 5 ans minimum. Certaines opérations peuvent durer 10 voire 12 ou 15 ans lorsqu’il y a des problèmes de permis ou des changements de PLU ou de PLH » constate Benoit Aiglon, Président du groupe Exeo Promotion- et Président de la Commission « jeunes promoteurs » de la FPI. Mieux vaut donc s’armer de patience et avoir conscience dès le départ de tous les scénarii potentiels – y compris les moins réjouissants.
3. Se lancer tête baissée
Au regard de l’allongement croissant des délais administratifs, les promoteurs ont tendance à vouloir gagner du temps au début du projet – en sous-estimant les futurs enjeux de commercialisation ou en faisant une estimation trop sommaire des coûts de construction, par exemple. « C’est souvent dans le pré-bilan opérationnel que les erreurs se glissent. Déraper de seulement 100 ou 150 € du mètre carré dans la prévision des coûts de construction peut parfois être fatal à l’opération » observe Benoît Aiglon. Pour un jeune promoteur, la phase préalable de réflexion et de pré-bilan est sans doute celle qui doit faire l’objet de la plus grande vigilance – quitte à plancher quelques mois supplémentaires.
Et si vous trouviez un parrain ?
