Le bon de visite, document que vous faites signer à de potentiels acquéreurs lors d’une visite, présente un intérêt majeur.
Lorsque la vente est conclue, en vertu d’un mandat établi en bonne et due forme, vous avez droit au paiement de vos honoraires. Qu’advient-il lorsque la vente ne se réalise pas par votre intermédiaire mais avec un acquéreur que vous avez présenté ? Comment prouver votre rôle dans la mise en relation des parties ? Par le bon de visite. D’où l’intérêt de bien penser à faire signer un bon de visite à tout acquéreur potentiel emmené en visite, et à le conserver précieusement.
Le bon de visite : une preuve efficace face à des clients indélicats.
Qu’est ce que le bon de visite ? C’est un moyen créé par la pratique, de faire la preuve de la visite. Aucun texte légal ne prévoit le contenu du bon de visite. Pour être efficace il contient, au moins, l’identité du visiteur, le bien visité, la date et la signature du visiteur.
Il est indispensable d’identifier et de faire signer tous les visiteurs présents. Une pièce d’identité sera utilement présentée et vous conserverez une copie, conformément à vos obligations Tracfin.
La preuve de votre intervention
Votre profession est règlementée et la Cour de cassation rappelle régulièrement les termes de la loi Hoguet. Le bon de visite, en lui-même, ne suffit pas à justifier de votre droit à rémunération. Une commission ou une indemnisation ne vous est due qu’en présence d’un mandat régulièrement établi. Le mandat régulier est le point de départ à toute opération. La Cour de cassation l’a rappelé à plusieurs reprises.
Dépourvu de valeur contractuelle, le bon de visite ne remplace pas un mandat, et ne peut donc pas engager la personne qui l’a signé. Les juges rappellent régulièrement que les clauses du bon de visite créant des obligations aux visiteurs sont dépourvues de force obligatoire. Le bon de visite n’en demeure pas moins important.
Vous avez peut-être déjà été confronté à un vendeur qui traite en direct ou par le biais d’un autre intermédiaire avec un acquéreur auquel vous avez fait visiter le bien. Dans ce cas de figure, le bon de visite vous est d’une grande utilité.
Le bon de visite vous permet de justifier, auprès de votre client vendeur, de l’accomplissement de vos diligences et de la présentation du bien ; il peut dissuader le vendeur de traiter par un autre biais que le vôtre avec le potentiel acquéreur. Il joue le rôle de preuve de la première mise en relation entre les parties et permet de prétendre à indemnisation en réparation de votre préjudice si vous vous trouvez évincé. Dans ce cas, vous pouvez en effet, opposer à votre mandant le contenu de la clause pénale.
Résultant d’un accord amiable entre votre client et vous ou d’une décision de justice, cette indemnisation vous est due. Attention, devant un tribunal, il est fréquent que les juges revoient à la baisse le montant de la clause pénale pour vous indemniser. Ils peuvent en effet prendre en compte le fait qu’une éventuellement rétractation de l’acquéreur ou la non obtention d’un prêt pourrait rendre le compromis caduque et vous faire perdre toute chance de percevoir une rémunération.
Le bon de visite, moyen de préserver votre droit à indemnisation après la fin du mandat
Vous emmenez des acquéreurs potentiels en visite. Votre client vendeur dénonce le mandat et vous apprenez quelques jours plus tard qu’un compromis de vente a été signé entre eux.
Reprenez votre mandat de vente qui est en principe assorti d’une clause interdisant au vendeur, pendant toute la durée du mandat et durant un certain nombre de mois après son expiration, de traiter avec un acquéreur présenté par vous. Le mandat n’est plus, mais l’obligation du mandant s’étend au-delà.
Toujours bon de visite à l’appui, il vous est aisément possible de prouver que l’acquéreur avec lequel le vendeur a conclu une vente est bien celui que vous aviez emmené en visite au préalable.
Tout est une question de preuve. Vos échanges avec vos clients se font souvent de manière verbale (par téléphone notamment) et le bon de visite, en ce qu’il est établi par écrit, vous permet de prouver facilement que tel acquéreur a visité le bien par votre intermédiaire. A défaut d’être en mesure de le prouver, vous risquez de perdre votre droit à indemnisation.
La nécessité de rendre des comptes à votre client vendeur.
Les juges retiennent que l’information faite au vendeur des visites, réalisées préalablement à la signature d’un compromis, est le critère permettant de caractériser sa faute.
En traitant sans le concours de l’agent immobilier, le vendeur commet une faute contractuelle qui permet au mandataire d’obtenir réparation de son préjudice en actionnant la clause pénale du mandat.
L’étape de la réédition des comptes est cruciale. Chaque fois qu’une visite est réalisée ou qu’une offre vous est faite, vous devez en aviser votre client en lui précisant l’identité des potentiels acquéreurs. Conservez bien une preuve écrite qui pourrait vous être fort utile en présence d’une situation litigieuse similaire.
Références juridiques
Article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970
Civ 1, 13 juin 1984, n°82-16.316 : Bull civ I, n°192
CA Versailles, 3e ch., 2 février 2007, n°05/03043
Civ 1, 15 mai 2002, n°00-14.897 : AJDI 2002, p.522
Civ 1, 8 juin 2004, n°01-14.181
