Le marché de l’immobilier neuf confirme sa reprise ! Après une première série de chiffres encourageants en 2015, le bilan 2016 publié ce 21 février par la Fédération des Promoteurs Immobiliers – qui regroupe 90% des professionnels du secteur – souligne le retour des acquéreurs et l’allongement des carnets de réservation.
2016 : un « très bon millésime » pour le logement neuf
Les promoteurs ont le sourire. Sur l’ensemble de l’année 2016, leur fédération professionnelle a enregistré un total de 148 618 réservations de logements neufs par les particuliers, contre 122 781 en 2015, soit une augmentation spectaculaire de 21 %. Attention : ces chiffres tiennent compte uniquement des logements collectifs et « individuels groupés », et non de l’habitat purement individuel.
Il s’agit du volume le plus élevé jamais enregistré par la FPI depuis 2010. Après une première augmentation de 16 % en 2015, la crise profonde traversée par le marché immobilier français en 2013/2014 semble donc bel et bien une époque révolue.
Bien loin de s’essouffler, ce renouveau de l’immobilier neuf tend même à s’accélérer en fin d’année. Le quatrième trimestre 2016, ainsi, a été marqué par un total de 45 730 réservations au total, alors que les trois premiers mois de l’année s’étaient contentés d’un peu plus de 30 000 réservations. Les premiers résultats de 2017, sans nul doute, seront attentivement examinés par les professionnels du secteur pour vérifier si l’embellie se confirme.
Taux d’intérêt, PTZ, Pinel… Une conjonction de facteurs favorables
La bonne santé du neuf est attribuée par la FPI à deux facteurs essentiels :
Le maintien des taux d’intérêt, pour l’ensemble de l’année 2016, à des niveaux exceptionnellement bas a tout d’abord augmenté mécaniquement le pouvoir d’achat des ménages. Avec des taux moyens qui ont chuté jusqu’à 1,5% sur 15 ans, 1,7% sur 20 ans ou 2% sur 25 ans, beaucoup d’acquéreurs ont pu se tourner vers le neuf alors que des taux plus élevés les auraient maintenus à l’écart.
Au-delà, la FPI salue l’efficacité et la lisibilité des dispositifs d’aide et d’accompagnement à l’accession à la propriété. Le PTZ renforcé, revu et corrigé en 2016, a connu un élargissement du public éligible et a donc créé un appel d’air pour les promoteurs. La défiscalisation Pinel, surtout, semble avoir définitivement réparé les erreurs commises par la loi ALUR et attire nombre d’investisseurs : preuve en est la répartition assez équilibrée des réservations de logements ordinaires au détail entre l’investissement locatif (61 300) et l’acquisition de la résidence principale (55 300).
Une évolution favorable, mais à relativiser
Si la Fédération des Promoteurs Immobiliers se montre globalement satisfaite de l’évolution du marché immobilier neuf en 2016, elle n’oublie pas pour autant d’apporter quelques nuances. Le bilan annuel souligne notamment que les bons chiffres de l’année dernière sont dus, au moins en partie, à un « effet de rattrapage » naturel et prévisible après la période de creux en 2013/2014, lorsque les réservations peinaient à dépasser le seuil de 100 000 logements par an.
Le bilan rappelle par ailleurs que l’objectif officiel des autorités publiques est toujours d’atteindre… 500 000 logements neufs par an ! En tenant compte de la part dévolue aux logements sociaux et aux maisons individuelles neuves, la FPI estime qu’il lui faudrait comptabiliser au minimum 200 000 réservations par an pour se rapprocher de cet objectif, soit bien davantage encore qu’en 2016.
– Pour 47%, de logements en projet dont le chantier n’a pas encore débuté.
– Pour 43%, de logements en cours de construction.
– Pour 10%, de logements déjà livrés : une proportion en nette baisse, qui prouve que les biens trouvent de plus en plus facilement preneur.
Une évolution modérée des prix
La valorisation des logements collectifs neufs continue à progresser en 2016. Selon la FPI, le prix par mètre carré habitable s’élevait en moyenne à 4 055 € (3 700 € en Province et 4 838 € dans la région Île-de-France), soit une augmentation de 2,5 % par rapport à 2015.
A titre d’exemple, le coût moyen d’un T4 flambant neuf atteignait 360 926 € en 2016, contre seulement 347 783 € en 2015 (+ 3,78 %). Même constat du côté des petites surfaces : un studio neuf valait en moyenne 145 019 € en 2016, contre 139 510 € en 2015 (+3,94 %).
Immobilier neuf : un potentiel encore trop bridé selon la FPI
D’après la FPI, les résultats 2016 du marché de l’immobilier neuf démontrent une tension entre une demande de plus en plus forte de la part des particuliers et une offre encore trop contrainte du côté des promoteurs. Cela se traduit par une diminution progressive de l’offre commerciale disponible : en prenant en compte l’intégralité des biens en projet, en cours de construction ou déjà livrés, 88 600 logements étaient ainsi disponibles à la vente fin 2016, soit 4 240 de moins qu’à la fin 2015. Une réalité qui se reflète aussi dans les délais d’écoulement de plus en plus courts : un bien neuf trouve désormais preneur en 9 mois en moyenne, contre 14 mois en 2014.
Ce constat établi par la FPI va se traduire, dès le début du mois de mars, par la publication de ses propositions détaillées de réforme dans la perspective de la prochaine élection présidentielle. Son souhait : « prendre les bonnes décisions politiques dès le 2ème semestre 2017 » !
Porté par des taux bas et de nombreux dispositifs d’incitation, l’immobilier neuf semble être définitivement remis de la crise. La FPI, néanmoins, devrait se montrer vigilante sur les orientations du futur gouvernement !
