Le DPE est devenu un critère incontournable dans le paysage immobilier. Classé troisième parmi les priorités des acheteurs après le prix et la localisation, il influence fortement la valorisation des biens, les négociations et même les délais de vente. Face aux nouvelles réglementations, à l’interdiction progressive de louer des logements énergivores et à l’essor des aides à la rénovation, le DPE s’impose comme un outil central pour guider vendeurs et acquéreurs. Décryptez les enjeux du DPE, ses implications sur le marché et les stratégies pour transformer la performance énergétique en opportunité, avec Alain Letailleur, responsable animation commerciale chez AVIV Group (SeLoger et Meilleurs Agents) et Etienne Duhot, directeur rénovation d’ampleur chez Hellio.
Le DPE : l’enjeu clé des transactions immobilières
Qu’est-ce que le DPE ?
Le DPE est l’un des critères majeurs dans la valorisation des biens, mais également dans la manière d’estimer et de choisir son bien pour les acquéreurs. Il s’agit du 3e critère de sélection après le prix et la localisation. Le DPE joue sur la négociation, sur la durée de mise en vente. SeLoger a d’ailleurs été le premier à mettre le DPE en avant sur les annonces.
Mais au fait, qu’est-ce que le DPE ? Etienne Duhot rappelle que dans le DPE, on retrouve plusieurs éléments :
- – La description de l’état initial du logement (le type de bâtiment, de système de chauffage, de production d’eau chaude, d’éclairage, etc).
- – L’indication des consommations énergétiques du bâtiment, des dépenses annuelles d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre.
- – Les étiquettes Energie et Climat (allant de A à G).
- – Des recommandations de travaux d’économies d’énergie ainsi que des écogestes.
Le DPE de mieux en mieux connu
Les enquêtes menées ont révélé que 60 % des personnes interrogées vivant en copropriété connaissent les obligations du DPE et le plan pluriannuel de travaux, ce qui représente une hausse de 9 % entre 2023 et 2024. Toujours en copropriété, 63 % des personnes ont connaissance l’étiquette énergétique de leur logement (+11 % par rapport à 2021), et 45 % considèrent que la valeur verte du logement est un critère d’achat, soit +30 % par rapport à 2021 et +10 % en un an.
En ce qui concerne le calendrier d’interdiction de location des logements classés passoires thermiques, rappelons qu’elle débutera en 2025 pour les logements G, en 2028 pour les logements F et en 2034 pour les logements classés E. Il devient donc inéluctable d’envisager des rénovations énergétiques pour ces logements. « N’oublions pas que même les meublés touristiques vont bientôt être concernés », précise Etienne Duhot.
Quels logements vont être interdits à la location ?
En ce qui concerne le périmètre de l’interdiction, rappelons que les logements soumis à l’interdiction de location sont les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation), et qui constituent la résidence principale du preneur. Les contrats de location soumis à l’interdiction de location sont aussi bien les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits. Elle ne concerne pas les baux en cours d’exécution.
Quelles sont les sanctions ?
Notons qu’à partir du moment où un logement est interdit à la location, il est considéré comme indécent. Le locataire peut déposer une injonction de mise en conformité adressée au propriétaire pour qu’il redevienne décent et qu’il respecte les critères de performances énergétiques. En l’absence de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour rendre un avis.
En cas de refus du bailleur d’effectuer des travaux, le juge saisi détermine la nature des travaux à réaliser et le délai pour les exécuter. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre le paiement jusqu’à la réalisation des travaux.
Quelles sont les exceptions ?
On relève des exceptions aux obligations formelles de réaliser des travaux de performance énergétique :
- – Si le logement est en copropriété et que malgré la bonne volonté du bailleur, les travaux n’ont pas pu avoir lieu.
- – Si le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui entravent l’exécution des travaux.
Conseiller et accompagner : optimiser la performance énergétique des biens
Quels sont les postes de rénovation ?
D’abord, il est important de relever les principaux postes de rénovation dans une maison :
- – Murs.
- – Menuiseries.
- – Planchers hauts et bas.
Ces éléments constituent l’enveloppe du logement, et rien que des murs mal isolés représentent entre 30 et 40 % de déperdition d’énergie.
Etienne Duhot explique que lorsque l’on traite l’enveloppe, il faut traiter la ventilation et renouveler l’air. Et l’on va également rechercher des systèmes plus performants : par exemple, remplacer une chaudière au fioul par une chaudière performante.
À l’échelle d’un appartement, on est plus limité à cause de la promiscuité avec les logements voisins. Les gestes sont plus restreints et contraints. On remplace les menuiseries, les systèmes peu performants, et l’on peut isoler les murs par l’intérieur.
Quelles sont les étapes d’une rénovation globale ?
Pour un bouquet de travaux permettant d’obtenir un gain énergétique important, il faut respecter les étapes suivantes :
- – Effectuer un audit énergétique en amont du projet.
- – Faire appel à MonAccompagnateurRénov’ qui est obligatoire et qui permet d’être accompagné sur le volet économique, social, financier et administratif.
- – Réaliser les travaux avec une entreprise spécialisée RGE.
- – Contrôler l’après-rénovation énergétique globale : une attestation de conformité est indispensable pour déclencher le versement des primes.
Quelles sont les aides possibles pour la rénovation énergétique ?
Si le logement est classé F ou G, il est obligatoire d’envisager un bouquet de travaux, c’est-à-dire au moins cumuler deux gestes de rénovation. Les aides sont possibles en mono-gestes si le logement affiche une étiquette énergétique de A à E.
Pour un parcours accompagné, les aides se déclinent de la façon suivante :
| Plafond de dépenses éligibles HT | Ménage bleu (très modeste) | Ménage jaune (modeste) | Ménage violet (intermédiaire) | Ménage rose (supérieur) | |
| 2 sauts de classe | 40 000 € | 80 % HT | 60 % | 45 % | 30 % |
| 3 sauts de classe | 55 000 € | 50 % HT | 35 % HT | ||
| 4 sauts de classe ou + | 70 000 € | ||||
| Bonus sortie de passoire 10 % HT (atteinte de la classe D minimum) | |||||
| Mon Accompagnateur Rénov’ | 2 0000 € | 100 % | 80 % | 40 % | 20 % |
Valoriser et estimer : transformer la performance énergétique en opportunité
SeLoger a mis en place un certain nombre d’innovations technologiques pour valoriser les biens et tenir compte du DPE, comme l’outil Impact DPE qui permet de mesurer l’impact de l’étiquette énergétique sur un logement. Il s’agit d’un indicateur de référence qui permet de récolter plusieurs informations comme la décote d’une passoire thermique. Et pour vous démarquer de vos concurrents, il est nécessaire de tenir compte de quelques conseils :
- – Formez-vous ! Les clients attendent de la valeur ajoutée.
- – Trouvez les bons partenaires : vous pouvez par exemple construire un réseau en local, mais d’autres partenaires comme Hellio peuvent vous accompagner.
- – Communiquez sur tous les fronts pour démontrer que vous êtes un spécialiste en rénovation énergétique, afin de sortir du lot.
- – Faites de votre agence un lieu de vie et de proximité : organisez des évènements pour vos clients et prospects autour du sujet des économies d’énergie.
- – Servez-vous du DPE et de l’audit énergétique pour prospecter, négocier, conseiller.
- – Offrez des services avisés et montrez votre expertise pour vous démarquer.
À ce titre, Michael Hellegouarche, conseiller immobilier chez iad France, témoigne sur son expérience autour du DPE et des performances énergétiques. « Mon réseau m’a formé au sujet de la rénovation énergétique, et nous recevons régulièrement des informations pour rester à jour des évolutions. » Avant la refonte de la loi, ce sujet semblait anecdotique, en particulier chez les clients vendeurs. Mais depuis la refonte de la loi, la performance énergétique est un sujet devenu incontournable. « Il s’agit d’un process que je mène de A à Z et je l’intègre rapidement », indique-t-il. « J’ai commencé par prospecter pour trouver des professionnels capables de mettre en place des devis et engager des travaux rapidement et dans les meilleures conditions pour les clients vendeurs et acquéreurs. »
Michael Hellegouarche raconte notamment un cas concret, concernant l’estimation d’un appartement à Vannes en centre-ville, qui cumulait beaucoup de points forts. L’appartement manquait cependant d’isolation au niveau des combles, et le DPE a affiché une étiquette E. Un devis a été effectué pour connaître le montant des travaux à réaliser. La vendeuse a accepté le prix proposé, elle a signé un mandat exclusif. S’en sont suivies 12 visites et 4 offres en peu de temps.
