Vous envisagez de devenir mandataire immobilier, une solution très en vogue pour rejoindre ou aborder l’immobilier. Réalité merveilleuse pour certains, plus compliquée pour d’autres : compilation des risques encourus !
Un agent commercial indépendant
Le mandataire immobilier est un agent commercial agissant pour le compte d’un agent immobilier qui lui attribue ses missions. Ce dernier peut être un réseau ou une société titulaire de la carte pro transaction. Le mandataire va devoir se constituer un portefeuille de mandats à gérer et assurera les négociations préalables à la vente. N’ayant pas à être titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier, le mandataire immobilier n’a pas à justifier d’un quelconque diplôme ni d’une durée minimale d’ancienneté dans ce secteur pour pouvoir exercer. On notera que le lien entre l’agent mandataire et l’agent immobilier est le plus souvent à qualifier d’affiliation et non de subordination. Le mandataire immobilier est donc très souvent un indépendant qui exerce librement.
Concrètement, le mandataire immobilier conseille vendeurs et acquéreurs, suit leur projet, organise des visites, prend les offres d’achat et rédige certaines pièces justificatives. Il n’est pas autorisé à rédiger les compromis de vente ni à procéder à des prises de fonds.
Les différents statuts juridiques du mandataire immobilier
La législation permet aux mandataires immobiliers d’envisager plusieurs statuts. Il s’agit au moment de l’affiliation d’opter pour le plus adapté à la situation personnelle et au chiffre d’affaires prévisible :
- le statut de salarié : peu fréquent pour ne pas dire quasiment inexistant dans le domaine des mandataires immobiliers, ce statut relie le mandataire à l’agent immobilier via un contrat de travail qui lui octroie un salaire fixe. On notera que ce statut de salariat peut être obtenu par l’intermédiaire d’une société de portage salarial ;
- le statut de VRP : plus fréquent, il donne lieu au versement d’avances sur commissions sous la forme d’un fixe mensuel ;
- le statut d’auto-entrepreneur : de loin le statut le plus fréquent, car le plus souple.
- le statut de travailleur indépendant en EIRL.
Quels sont les principaux risques du mandataire indépendant ?
Si la vie de mandataire immobilier offre de nombreux avantages en termes d’indépendance, de souplesse et de commissionnement (de 50 à 90 %), ceux-ci ont pour contrepartie de nombreux risques qu’il s’agit de prendre en compte :
- l’endettement : un agent mandataire percevant des avances sur commissions peut en cas de mévente se retrouver en situation de dette vis-à-vis de son employeur.
- plusieurs mois sans rémunération : il faut en moyenne 5 à 6 mois à un agent mandataire pour récolter le fruit de son travail – le temps nécessaire à la réalisation de la première vente et à sa concrétisation chez le notaire ;
- l’absence de rémunération régulière : la rémunération des agents mandataires auto-entrepreneurs et indépendants est fonction de leurs ventes. Pas de vente, pas de rentrée financière. Ce système implique une gestion rigoureuse des revenus pour faire face à leur irrégularité ;
- payer pour travailler : la plupart des réseaux de mandataires réclament à ces derniers des frais mensuels correspondant au soutien offert (formation, mise en publicité, cartes de visite, flyers…). Ces frais de kit varient de 70 à 300 € par mois.
- une évolution bloquée : si la profession d’agent mandataire est ouverte à tous, sans bac+3 il est impossible d’accéder à celle d’agent immobilier. La non-obligation de continuité de travail des agents mandataires ne leur permet pas de justifier de 10 années d’expérience dans le domaine pour obtenir l’aptitude professionnelle requise ;
- un CA limité : actuellement, les agents mandataires indépendants sont limités à 32 600 € de CA, avant de passer au régime normal. Cette limite pourrait évoluer après les dernières mesures gouvernementales ;
- une protection sociale incomplète : affiliés au RSI, les agents mandataires indépendants ne disposent que d’une protection incomplète. L’annonce de la suppression progressive du Régime social des indépendants n’a pas été accompagnée d’explications précises quant aux caractéristiques de la couverture sociale qui le remplacera ;
- l’isolement : les réseaux de mandataires ont tendance à promettre monts et merveilles à ces derniers pour ce qui est de l’accompagnement à distance. Il y a souvent loin de la coupe aux lèvres ! En outre, l’absence de soutien physique conduit rapidement à un sentiment d’isolement particulièrement usant.
Une reconversion en tant qu’agent mandataire n’est pas sans risques, surtout si celle-ci doit constituer la seule source de revenus du ménage. Ce n’est qu’une solution pour rejoindre l’immobilier viable en complément d’une pension de retraite ou des revenus du conjoint. Dans tous les cas, le postulant à la profession de mandataire immobilier devra prendre le temps de comparer les différents organismes d’affiliation. C’est un univers capable du meilleur comme du pire !
