Après une année exceptionnelle en 2019, le marché du crédit immobilier semble connaître une accalmie toute relative en ce début d’année. Faut-il y voir les signes avant-coureurs d’une baisse de l’investissement dans la pierre ? Rien n’est moins sûr : le secteur conserve une dynamique toujours très attractive pour les ménages et les investisseurs.
Des conditions bancaires exceptionnelles en 2019
L’année 2019 a été synonyme de records dans le domaine de l’immobilier : alors que l’on franchissait allègrement le million de transactions dans l’immobilier ancien (1,059 million exactement), les taux de crédit passaient quant à eux sous la barre symbolique de 1 % 1.
Des taux en légère progression fin 2019
Fin 2019, le taux moyen des crédits immobiliers était de 1,05 % en moyenne sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans2.
Des crédits plus faciles à obtenir
Ces taux particulièrement bas ont favorisé l’achat de maisons et d’appartements, créant même un véritable engouement pour l’achat de neuf ou d’ancien, puisqu’ils se conjuguaient avec des conditions d’octroi allégées et des durées plus longues. Ces facilités ont en fait permis d’atténuer les effets de la hausse du coût de l’immobilier. En effet, le prix de vente des logements anciens a augmenté de 10,8 % entre 2015 et 20193.
Des prêts plus longs et donc plus risqués
La durée moyenne des prêts octroyés a notamment frôlé les 21 ans fin 2019, alors qu’elle était aux alentours de 19 ans en 20154.
Inconvénient : le risque est plus élevé à la fois pour l’emprunteur et pour le prêteur. Outre le spectre du surendettement, l’allongement de la durée du prêt rend les perturbations sur les revenus du ménage plus probables.
L’allongement de la durée du crédit ou l’assouplissement des conditions d’attributions permettaient d’augmenter la capacité d’achat des ménages, surtout les plus modestes. Ceux-ci pouvaient ainsi obtenir un prêt immobilier, y compris sans apport personnel, ce qui était autrefois inenvisageable.
Les autorités souhaitent un retour à des conditions raisonnables
Dès la fin 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) alertait les acteurs, notamment les banques, sur les risques générés par ces crédits trop facilement octroyés sur de longues durées à des foyers peu sûrs. L’instance présidée par le ministre des Finances, Bruno Le Maire, incitait les établissements bancaires à plus de prudence, afin de ne pas mettre en péril tout l’écosystème bancaire.
Un durcissement prévisible en 2020 ?
Les banques n’ont pas tardé à appliquer les recommandations du HCSF, signe qu’il était peut-être temps de mettre un frein à l’emballement à la baisse d’un marché immobilier toujours plus tendu. L’organe a émis deux conseils principaux5 :
– ne pas dépasser une durée de 25 ans pour le crédit : dès janvier 2020, celle-ci est retombée à une moyenne de 19 ans (226,7 mois), soit son niveau de fin 2018 ;
– respecter le taux d’effort, c’est-à-dire l’endettement maximum de l’emprunteur, fixé par les usages à 33 % des revenus nets, alors qu’en 2019, il était courant de voir des dossiers acceptés avec un taux à 35 %.
Des prêts accordés sans tenir compte du risque ?
En janvier 2020, on estime que 15 % des crédits immobiliers en cours ne respectent pas le critère du taux d’effort et sont accordés sur une durée supérieure à 25 ans. La majorité de ces prêts concerne des primo-accédants acquérant une résidence principale.
Protéger les emprunteurs en étant plus attentif à leur situation
Le HCSF conseille également d’être plus strict sur l’apport personnel et l’épargne disponible après l’opération. Hors de question de saigner les ménages à blanc pour financer l’achat immobilier. Les banques refusent désormais d’inclure dans le prêt les frais liés au crédit (ce qui pouvait donner des plans de financement à 110 % de la valeur du bien).
Les ménages modestes pénalisés
Conséquence directe de ce durcissement, les taux moyens sur 20 ans devraient ainsi se négocier en 2020 aux alentours de 1,30 à 1,50 % et ne plus descendre sous la barre du 1 %. Alors que des dossiers ne remplissant pas tous les critères pouvaient passer en 2019, ils ne seront aujourd’hui plus acceptés par les banques, sauf à présenter un apport personnel. Les ménages aux revenus les plus modestes sont clairement les premières victimes de ce changement.
La fin de l’eldorado des crédits immobiliers ?
Faut-il en conclure qu’il s’agit de la fin de l’âge d’or du crédit immobilier ? Ce n’est pas si évident.
Des taux d’intérêt toujours très bas
D’abord, les taux d’intérêt devraient rester à leur niveau historiquement bas au moins jusqu’à la fin du premier semestre 2020, rendant l’investissement immobilier toujours attractif.
Il y a fort à parier qu’ils ne remonteront pas de manière significative dans les prochains mois.
En effet, ces derniers sont calculés en fonction des taux directeurs de la BCE (Banque centrale européenne) et des OAT (obligations assimilables du trésor). Or, la politique de la BCE est d’éviter la flambée des taux pour ne pas aggraver le poids des dettes des États (dont la France).
Des durées de prêt qui restent raisonnables
Même si le HSCF a préconisé le retour à une longueur raisonnable des prêts, il faut savoir que la durée moyenne n’a varié que de 22 mois au cours des deux dernières années. Elle reste en tout cas inférieure aux durées pratiquées dans d’autres pays de l’Union européenne.
Des assurances emprunteurs qui jouent leur rôle
De plus, la très grande majorité des crédits sont sécurisés, d’une part par une caution, hypothèque ou garantie, d’autre part via la souscription d’une assurance pour l’emprunteur, destinée à couvrir les risques en cas de décès, incapacité temporaire de travail, invalidité et perte d’emploi.
Malgré ce resserrement des conditions d’obtention d’un crédit, le volume des transactions immobilières devrait rester à un niveau important. L’investissement dans le neuf ou l’ancien reste une valeur sûre et un placement recherché par les ménages : votre activité ne devrait donc pas connaître de ralentissement significatif en 2020. Vous pourrez avec profit accompagner les acquéreurs potentiels dans la demande de financement, car la préparation de leur dossier sera déterminante pour obtenir un crédit.
Sources :
1 https://www.inc-conso.fr/content/credit-immobilier-durcissement-des-conditions-doctroi-du-credit
3 https://www.inc-conso.fr/content/credit-immobilier-durcissement-des-conditions-doctroi-du-credit
5 https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/actualites/2019-decembre/le-durcissement-des-conditions-de-credit-devient-une-necessite.html
