Afin d’enrayer l’endettement croissant des ménages, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a appelé les banques, dès décembre 2019, à une plus grande prudence dans l’octroi des crédits immobiliers. Ces recommandations ont été transposées en conditions réglementaires à appliquer par les établissements de crédit à compter du 1er janvier 2022. Elles ont pour objectif de rendre plus sélectif le financement d’un achat immobilier. Elles prévoient cependant une marge de flexibilité plus particulièrement destinée à l’acquisition d’une résidence principale.
Quelles sont les nouvelles conditions d’acceptation d’un crédit immobilier ?
En tant qu’autorité prudentielle chargée d’exercer la surveillance du système financier français, le HCSF a souhaité prendre des mesures pour protéger les emprunteurs d’un endettement excessif. Les règles mises en place doivent permettre aux banques de renforcer leur appréciation des risques en matière de crédit immobilier.
Un taux d’endettement contenu
Les sociétés de crédit et de financement ont l’obligation de veiller à ce que le taux d’effort des emprunteurs soit strictement limité à 35 %. Cet indicateur permet d’évaluer le poids du coût du prêt sur le budget d’une famille. Il est obtenu en calculant le rapport entre la somme des charges annuelles liées à l’emprunt (comprenant le prêt considéré et l’ensemble des éventuels autres prêts en cours) et l’ensemble des revenus annuels du ménage.
Envisagé comme un critère de solvabilité, ce taux est d’autant plus favorable aux acquéreurs que le niveau du taux du crédit immobilier est bas.
Une limitation de la durée du crédit
La seconde condition limitative à l’octroi d’un crédit immobilier concerne la durée du remboursement. Celle-ci ne peut désormais excéder 25 ans, avec possibilité d’un différé d’amortissement limité à deux ans. Ce délai maximal de 27 ans est accordé lorsqu’il existe un décalage entre la date d’obtention du prêt et l’entrée en jouissance du logement. La loi prévoit son application dans les seuls cas suivants :
– achat d’un bien sur plan (vente en l’état futur d’achèvement) ;
– construction d’une maison individuelle dans le cadre d’un contrat ;
– achat d’un bien dans l’ancien nécessitant, sous conditions, d’effectuer des travaux avant de pouvoir y emménager.
La nécessité d’un apport personnel
En sus de ces deux conditions cumulatives édictées par la loi, les banques prennent désormais l’initiative d’exiger un apport personnel pour consolider la fiabilité d’un dossier emprunteur. Alors qu’il était encore possible d’obtenir un financement total, voire jusqu’à 110 % du montant de l’opération immobilière avant la crise sanitaire, les conditions d’accès au crédit se sont aujourd’hui resserrées.
Devenu une donnée essentielle pour l’obtention et la négociation du prêt, l’apport personnel doit pouvoir couvrir au minimum l’ensemble des coûts afférents à l’achat : frais de notaire, frais de dossier du prêt et de son assurance, garantie du prêteur, rémunération des intermédiaires… Un montant équivalent à 10 % à 15 % de la valeur du bien est ainsi au moins requis pour espérer convaincre les banques.
Comment augmenter les chances d’acceptation d’une demande de crédit ?
Ces contraintes restrictives risquent d’écarter un certain nombre de ménages de l’accession à la propriété. Les normes nouvellement mises en place admettent toutefois une marge dérogatoire à ces critères. La présentation d’un dossier argumenté justifiant de la maîtrise des dépenses futures constitue alors un élément favorable à la négociation.
Tirer avantage de la marge de flexibilité
Les dispositions réglementaires du HCSF prévoient pour les établissements bancaires la possibilité de déroger aux critères définis dans la limite d’une proportion de 20 % des crédits immobiliers accordés par trimestre. Ces exceptions sont cependant réservées à 80 % aux acquéreurs d’une résidence principale, avec au moins 30 % aux primo-accédants.
Préparer un dossier irréprochable
Vigilantes quant aux risques inhérents à chaque demande de crédit, les banques prêtent une attention particulière à l’étude du dossier présenté. Elles examinent tous les éléments permettant de juger de la qualité de gestion du budget familial de l’emprunteur et de sa capacité de remboursement :
– derniers relevés de compte : découverts bancaires, crédits à la consommation, versements réguliers vers des produits d’épargne, poids des dépenses de loisirs… ;
– projet d’achat immobilier : localisation et performance énergétique du bien pour évaluer les coûts liés aux déplacements et au chauffage, état général du logement pour estimer la nécessité éventuelle de travaux ;
– épargne résiduelle après l’opération d’achat pour permettre de faire face aux aléas de la vie.
Dans un contexte économique international incertain, les établissements bancaires sont encore davantage enclins à durcir leurs conditions d’accès au crédit. Une remontée des taux, en accentuant la dégradation du pouvoir d’achat des particuliers, pourrait venir freiner la dynamique du marché immobilier.
