Depuis la coupe du monde 1998, la Seine-Saint-Denis est devenue l’un des meilleurs secteurs en matière d’investissement. Après 20 ans, est-ce encore le cas ? Ce département limitrophe de la capitale est-il encore l’eldorado des promoteurs immobiliers ?
La Seine-Saint-Denis : un territoire aux multiples attraits
Depuis déjà plusieurs années, la Seine-Saint-Denis attire les promoteurs immobiliers. La raison principale à cela : le foncier y est disponible et à prix raisonnable. Une donnée capitale quand on sait que le prix du terrain peut représenter jusqu’à 30 % du prix de vente. Une denrée rare en Île-de-France qui offre une rentabilité particulièrement attrayante. À cela s’ajoute un excellent réseau de transports en commun (6 lignes de métro, 2 lignes de tramway et 5 RER), un maillage autoroutier exceptionnel (A1, A3, A4, A86, A104, A186 et A103), ainsi que la présence de l’aéroport Roissy-Charles de Gaulle et de sa gare TGV. Des atouts qui attirent les particuliers comme les entreprises. Les promoteurs immobiliers y investissent autant dans l’immeuble résidentiel que dans l’immobilier professionnel.
Une belle rentabilité au niveau national
En 2016, on notait 4,94 % de rentabilité nette pour les acheteurs profitant du dispositif Pinel en Seine-Saint-Denis. Une belle 5e place au niveau national pour un département de la petite couronne parisienne. Un argument plutôt convaincant pour un promoteur immobilier soucieux de vendre des biens résidentiels éligibles au dispositif Pinel, avant même le lancement de son chantier.
L’arrivée du Grand Paris
L’engouement des professionnels de l’immobilier pour ce territoire ne devrait pas se démentir dans les prochaines années. Les 25 milliards d’investissement du Grand Paris font en effet la part belle à la Seine-Saint-Denis, et continuent d’entretenir l’intérêt pour ce département. L’arrivée des lignes 14, 15, 16 et 17, la gare de Saint-Denis Pleyel, et 24 sites sélectionnés pour accueillir des biens résidentiels ou des activités économiques vont booster plus encore l’attractivité de la Seine-Saint-Denis. Certains promoteurs immobiliers sont déjà sur les rangs pour répondre aux appels d’offres générés par le Grand Paris. Rien qu’en matière de logements, l’offre devra en effet passer de 42 000 à 70 000 unités par an, et ce durant les vingt-cinq prochaines années.
La Seine-Saint-Denis, point névralgique des JO 2024
À ces investissements conséquents, s’ajoutent ceux consacrés à l’organisation des Jeux olympiques de 2024. Le village Olympique à Saint-Denis ou le Centre principal des médias du Bourget seront conçus pour être immédiatement reconvertis en logements, bureaux, et commerces dès l’extinction de la flamme. Que l’on aborde la question sous l’angle des infrastructures ou de l’image de marque, les JO vont probablement laisser un héritage durable propre à soutenir la dynamique positive actuellement en cours.
L’avenir de l’investissement en Seine-Saint-Denis
Pour nombre d’acheteurs, ce département est la seule destination pour conjuguer surface suffisante et prix abordable. Une accessibilité à l’achat et une éligibilité aux aides de l’État (PTZ et Pinel) qui devraient aussi contribuer à soutenir la demande dans les prochaines années. Seule ombre au tableau, le risque de voir les vendeurs de terrain devenir plus gourmands compte tenu de la forte demande. Tôt ou tard, il est possible que le foncier augmente sur ce territoire. Néanmoins, le différentiel actuel entre les prix au m² en Seine-Saint-Denis autour de 3 800 € pour le neuf laisse une marge considérable comparée aux 12 000 €/m² parfois exigés à Paris dans l’ancien.
Soutenue par les pouvoirs publics en matière d’investissement, dotée de solides infrastructures qui vont davantage se renforcer, et dynamisée par l’arrivée de nombreuses entreprises et de futurs promoteurs immobiliers, la Seine-Saint-Denis est décidément the place to be.
