Comment connaître le potentiel immobilier d’un secteur ? Tout projet professionnel dans l’immobilier passe immanquablement par une analyse approfondie du potentiel d’un secteur. Cette étude de marché conditionne vos chances de réussite. Elle vous sera nécessairement demandée par votre banquier si vous sollicitez un financement. Comment définir cette potentialité et comment l’analyser objectivement ? Explications.
Définir la potentialité immobilière
Le potentiel immobilier d’un secteur est déterminé par le nombre annuel de transactions, le nombre d’acteurs présents pour servir d’intermédiaires et le pourcentage moyen de ventes réalisées via un professionnel de l’immobilier. Tous les pros de l’immobilier le savent : le turn-over immobilier est dicté par les trois « D » : déménagement, divorce, décès. Des paramètres qui varient en fonction du dynamisme économique du secteur et de sa pyramide des âges notamment.
Comment trouver les données de l’équation ?
- 1. Le nombre de transactions immobilières
Les données relatives au nombre de transactions peuvent être obtenues auprès des communes qui composent le secteur envisagé. En effet, chaque vente donne lieu au dépôt en mairie d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Cette formalité s’impose pour permettre à la mairie concernée de faire éventuellement valoir son droit de préemption prévu par la loi SRU (relative à la solidarité et au renouvellement urbains). Demandez aux municipalités le nombre de DIA enregistrées au cours de l’année écoulée et vous aurez une base de travail fiable. Les notaires constituent aussi une excellente source d’information. N’hésitez pas à vous présenter à eux en tant que futur collaborateur et à prendre leur avis sur l’état du marché. Maillons incontournables du processus de vente, ils représentent une mine d’or en termes d’informations.
- 2. La concurrence
Bien évidemment, comme toujours en matière d’entrepreneuriat, il est important d’évaluer le poids de la concurrence dans le secteur visé. Dans l’immobilier, c’est une chose assez simple ! Les agents immobiliers ont normalement pignon sur rue ou sont très présents sur le Web. Il suffit de répertorier chacun d’eux pour se faire une idée précise de la concurrence (agences physiques, réseaux, indépendants). Notez leur nombre et leur nature. Une agence physique n’offre pas la même concurrence qu’un mandataire immobilier affilié à un réseau. La densité concurrentielle n’est pas qu’affaire de quantité sur le papier !
- 3. Le taux d’intermédiation
La Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) publie chaque année des statistiques au niveau national. Pour l’année 2016, la FNAIM a constaté un taux d’intermédiation de 58 %. Pour être plus précis, il est possible de se rapprocher d’une des 64 chambres départementales ou d’une des 14 chambres régionales de la FNAIM pour obtenir des statistiques locales détaillées.
Complétez votre étude au maximum
Les chiffres précédemment obtenus vont vous donner un bon aperçu de l’activité immobilière dans le secteur où vous envisagez d’exercer. Mais vous pouvez compléter cet aperçu en joignant à votre étude :
- le chiffre d’affaires de vos concurrents (disponible en ligne sur infogreffe.fr) ;
- le positionnement de vos concurrents ;
- l’offre de biens à la vente (typologie et prix) ;
- la composition de l’habitat dans le secteur (disponible sur insee.fr) ;
- les projets d’infrastructures pouvant favoriser l’attractivité ;
- une évaluation de la qualité du référencement Google des sites des agences en place.
Un cabinet spécialisé pour votre étude de marché ?
Si tout cela vous semble trop complexe, vous pouvez toujours confier l’analyse de votre futur secteur à un cabinet spécialisé. Sachez néanmoins que cette étude de marché vous coûtera en moyenne 8 000 € TTC. Dites-vous qu’en réalisant cette étude par vous-même vous débuterez immédiatement votre prise de contact avec votre futur secteur !
L’évaluation d’un secteur immobilier n’est jamais simple. Elle s’appuie sur un ensemble de critères objectifs et subjectifs. Plus fine sera cette expertise, plus l’entrepreneur immobilier aura de chances de réussir. Une implantation géographique optimale, un positionnement sur le marché judicieux et des outils numériques de pointe alliés à un respect intangible des fondamentaux du métier demeurent les piliers de toute success-story dans l’immobilier. Vous voilà averti.
