La jurisprudence foisonne : Vous avez une obligation d’information et de conseil vis-à-vis de vos clients, à défaut des dommages et intérêts peuvent leur être alloués.
Vos clients ne sont pas pour autant dispensés de certaines obligations.
I) La responsabilité de l’agent immobilier envers ses clients
Vérifiez que le mandat est consenti par le propriétaire du bien
Premier gage de validité du mandat : il doit être consenti par la personne qui a le pouvoir de vendre le bien, le propriétaire. Il est indispensable de vérifier la qualité des vendeurs par un titre de propriété ou un acte de notoriété. Vous devez également vous assurer de leur consentement, comme celui des époux lors de la vente d’un bien commun ou du logement de la famille (Cass, civ 1, 3 mars 2010 n°08-18947). La jurisprudence tend à s’assouplir. La Cour de cassation a admis le 15 janvier 2015, la validité d’un mandat donné par un seul époux dès lors que les deux ont signé le compromis.
Les obligations d’information et de vérification
Outre les vérifications de solvabilité de l’acquéreur, la régularité des constructions, la destination du bien et sa conformité avec sa désignation, pensez également à vérifier les éventuels projets de constructions aux alentours du bien et de l’en informer par écrit, dans le compromis.
La Cour de cassation a décidé le 10 septembre 2013 que l’agent immobilier était tenu d’informer l’acquéreur de l’existence d’un projet d’implantation d’une ligne à très haute tension à proximité du terrain acheté, même s’il s’agissait d’un projet de notoriété publique. L’acquéreur ne vivant pas dans la région, il était dans l’incapacité de connaître le projet. Il a ainsi obtenu une indemnisation pour défaut d’information et de conseil.
II) La responsabilité des clients envers l’agent immobilier
L’obligation pour l’acquéreur de s’informer
Votre obligation d’information et de conseil est limitée par l’obligation qu’a l’acquéreur de s’informer lui-même.
La Cour de cassation a rejeté la responsabilité de l’agence le 16 septembre 2014. Un acquéreur s’est vu notifier dans un compromis qu’il prendrait à sa charge des frais et taxes liés au transfert d’un permis de construire. Aucun montant précis n’était indiqué. L’acquéreur demandait des dommages et intérêt à l’agent immobilier pour défaut d’information et au vendeur pour réticence dolosive. La Cour a rejeté sa demande en considérant qu’il aurait dû s’informer lui-même sur le montant desdites taxes.
Même décision pour un acquéreur qui achetait trois lots à rénover. L’acquéreur demande des dommages et intérêts à l’agent immobilier au motif qu’il ne l’a pas informé sur le montant des travaux d’électricité à réaliser. La Cour considère qu’un acquéreur diligent doit faire la démarche lui-même de se renseigner sur l’étendue des travaux nécessités par son projet.
L’application de la clause pénale du mandat en cas de fraude des clients
Un mandat de vente peut interdire au vendeur de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur présenté par le mandataire. La Cour de cassation a validé cette clause et reconnaît le droit à l’agent immobilier d’obtenir une indemnisation sur le fondement de la clause pénale du mandat si le vendeur traite sans le concours de l’agence avec un acquéreur préalablement emmené en visite par le mandataire. Cette jurisprudence constante vous protège contre les intentions frauduleuses de certains clients. Attention, lorsque vous disposez d’un mandat de vente, si cette situation se présente, vous ne pouvez pas agir contre les acquéreurs, sauf à détenir un mandat de recherche.
Outre la responsabilité contractuelle du mandant, vous pourrez engager la responsabilité délictuelle de la partie négligente. Par exemple, Vous signez un mandat de vente et trouvez un acquéreur. Un compromis s’en suit. L’acquéreur ne souhaite plus acheter à quelques jours de la signature de l’acte authentique. La Cour de cassation le 18 décembre 2014, reconnaît la faute de l’acquéreur et le droit à indemnisation de l’agence en réparation de son préjudice.
Références juridiques :
Cass. Civ. 1, 03/03/2010, n°08-18947
Cass. Civ. 1, 15/01/2015, n°13-25955
Cass. Civ. 1, 10/09/2013, n°12-23626
Cass. Civ. 1, 16/09/2014, n°13-20571
Cass. Civ. 1, 30/05/2006, n°04-11208
Cass. Civ. 1, 20/10/2011, n°10-25199
Cass. Civ. 1, 06/10/2011, n°10-15661
