Comment choisir le statut juridique de son agence immobilière ?
Fondation d’une entreprise, choisir son statut juridique est un choix important : qui détermine son fonctionnement et son potentiel de développement. Comme tout entrepreneur, l’agent immobilier est confronté à ce choix à la création de son agence ou en cours de vie de cette dernière, lorsqu’il émet quelques doutes sur la justesse de son statut initial. Rappel des différentes possibilités et de leurs implications.
1). La société anonyme (SA)
Défini dès 1807 par le Code du commerce, le statut de société anonyme est celui à privilégier pour les projets importants et à fort potentiel !
Avantages :
La société anonyme offre des garanties solides, propres à rassurer investisseurs et banquiers, et constitue le seul statut permettant une entrée en bourse. De quoi nourrir une expansion rapide. Les actionnaires ou associés ne sont responsables que dans la limite de leur apport et l’entreprise peut lancer un appel public à l’épargne. La SA octroie à ses dirigeants assimilés salariés les mêmes droits en matière de protection et de sécurité sociale que ces derniers.
Inconvénients :
La société anonyme nécessite un minimum de 2 actionnaires et un capital minimal de 37.000 € (dont la moitié à abonder dans les 5 ans suivant la création de l’entreprise). Seule une modification peut permettre la variabilité du capital. Avec la rédaction de statuts, la nomination d’un conseil d’administration ou d’un directoire et de commissaires aux comptes, la création et le fonctionnement d’une société anonyme sont relativement lourds.
2). La société par action simplifiée (SAS) et la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU)
Il s’agit d’une société mixte qui conjugue société de capitaux et société de personnes. Le nombre des associés y est illimité.
Avantages :
La responsabilité des associés est limitée à l’apport engagé et les prises de décisions sont réparties à parts égales entre ceux-ci et le président. Le dirigeant d’une SAS/SASU est assimilé salarié et bénéfice donc d’un rattachement à la sécurité sociale. Les cotisations des dirigeants sont en outre proportionnelles à leurs revenus et les charges sur les dividendes sont plus faibles que celles appliquées aux SARL.
Inconvénients :
Les seuils prévus pour la nomination d’un commissaire aux comptes sont nettement plus bas que ceux prévus dans les SARL. (Nombre de salariés > 50, bilan > 1.550.000 €, CA > 3.100.000 €).
3). La société à responsabilité limitée (SARL)
La SARL implique dans sa création de 1 à 100 associés.
Avantages :
Le statut SARL offre un cadre sécurisant et protecteur pour les associés : les pertes se limiteront aux apports investis, qu’ils soient numéraires ou en nature. L’investissement à la création d’une SARL est libre mais 20 % de celui-ci doit être versé au moment de la création et le reste dans les 5 ans qui suivent. La SARL permet l’utilisation du statut de conjoint collaborateur tandis que l’EURL offre à son créateur la possibilité de poursuivre son développement en ouvrant son capital à de nouveaux associés. Lorsqu’aucun apport n’est supérieur à 30.000 € et que les apports en nature restent inférieurs à la moitié du total des apports au capital social, les associés d’une SARL ne sont pas tenus de faire évaluer les apports par un commissaire spécialisé.
Inconvénients :
Obligatoirement affiliés au régime des travailleurs indépendants, les dirigeants sont rattachés au RSI. Le gérant d’une SARL ne peut être qu’une personne physique et les dividendes du gérant majoritaire sont soumis aux charges sociales. La SARL impose la rédaction de statuts, la distinction précise des pouvoirs de l’associé unique et du gérant et rend impossible l’affiliation au régime fiscal de la micro-entreprise.
EURL, la version unipersonnelle de la SARL
L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) reprend les mêmes caractéristiques que la SARL, appliquées à une entreprise ayant un seul et unique associé.
4). L’entreprise individuelle (EI)
Choisie par 70 % des créateurs d’entreprise, l’entreprise individuelle est la forme juridique la plus adaptée aux activités peu risquées et aux investissements limités.
Avantages :
L’EI est éligible au statut de la micro-entreprise. Sa création est simplifiée par des démarches administratives très allégées. Aucun apport n’est exigé lors de la création, qu’il soit financier, matériel ou en nature.
Inconvénients :
Aucun associé n’est possible dans le statut de l’EI. Le responsable est tenu d’honorer ses dettes y compris, au besoin, avec ses biens personnels. La loi Macron permet néanmoins de soustraire la résidence personnelle du débiteur à la couverture de ses dettes.
5). L’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL)
Version à responsabilité limitée de l’entreprise individuelle.
Avantages :
L’EIRL dissocie totalement le patrimoine personnel du patrimoine professionnel et protège donc la famille de son créateur.
Inconvénients :
Les financements par l’emprunt sont difficiles, les banquiers ne pouvant garantir leurs prêts sur les biens personnels. Ils sont ainsi très regardants sur le projet ou la situation de l’entreprise avant de s’engager.
Cinq statuts possibles très différents dans leurs implications et leurs finalités. Au final, le seul statut qui vaille est celui qui sera identifié comme le plus adapté aux ambitions et à la capacité du créateur d’agence immobilière à accepter les risques de son projet. Une appréciation délicate mais essentielle.
