On ne parle que de lui dans la communauté des promoteurs immobiliers… Nouvel eldorado ou effet de mode ? Ce dispositif innovant de financement intrigue autant qu’il effraie. Mais qu’en est-il réellement ?
On parle de crowdfunding, crowdlending ou de crowdbuilding. Dernière ces anglicismes, un principe révolutionnaire pour les promoteurs : cofinancer un projet immobilier sur la base d’un prêt participatif, en s’appuyant sur plusieurs dizaines de petits investisseurs individuels. Cette approche séduit les promoteurs locaux ou régionaux qui peinent à rassembler des fonds propres suffisants pour boucler le montage d’une opération. Tentés ? Voici quelques éléments à avoir en tête.
1. Il existe une vingtaine de plateformes au total
Mais toutes ne sont pas homologuées par l’AMF. Dans le trio de tête des acteurs les plus actifs, on retrouve Wiseed, Anaxago et Lymo, qui ont respectivement remboursé sur 2016 11, 10 et 8 projets l’année dernière. Pour avoir un aperçu global des projets en financement participatifs, vous pouvez aller jeter un œil sur le site indépendant hellocrowdfunding.com, qui agrège l’activité de toutes les plateformes. A date, on apprend par exemple que 16 projets sont en cours de collecte, 175 projets ont bouclé leur levée de fonds (et sont donc en cours) et 49 projets ont été remboursés.
2. Les plateformes demandent d’importantes garanties
Chez Wiseed, par exemple, « seulement un tiers des dossiers éligibles à notre politique d’investissement sont acceptés et financés après audit et passage en comité d’engagement » explique son fondateur Souleymane Galadima. Pour limiter les risques, les plateformes requièrent généralement une garantie sur la maison mère du promoteur, voire une caution personnelle). Pour limiter les risques, les plateformes imposent par ailleurs un nombre minimum d’opérations déjà livrées (voire un minimum d’opérations annuelles), un taux minimal de pré-commercialisation et un PC purgé. Enfin, elles décident généralement de financer uniquement les projets situés dans des zones dynamiques économiquement.
3. Le montant des commissions sont variables selon les plateformes
Les plateformes se rémunèrent sur la base d’honoraires facturés aux porteurs de projets – c’est à dire aux promoteurs. « Les frais oscillent entre 5 et 10 % HT des fonds levés » en fonction des sites, explique Laurent Altmayer de hellocrowdfunding.com – et sont facturés au moment de la levée de fond. « Les plateformes ne sont donc pas intéressées financièrement au bon déroulement du projet. Bien entendu, malgré cela, l’intérêt de la plateforme reste toutefois que le projet soit remboursé dans les délais et avec le taux prévu » analyse-t-il. Chez le leader Wiseed, le montant de la commission oscille entre 8 % et 9.5 % – tandis qu’elle est de 5 % chez Homunity, par exemple. A verser en plus des taux d’intérêts promis aux prêteurs, donc, qui sont en moyenne de 9.9 %.
4. Il y a eu quelques ratés
Le premier gros couac dans le secteur du crowdfunding immobilier a eu lieu tout récemment, suite au placement en redressement judiciaire d’un promoteur impliqué dans plusieurs opérations de financement participatif, avec plus de 2 millions d’euros empruntés au total. Pour la première fois, les investisseurs particuliers pourraient perdre tout ou partie de leur mise. L’an dernier, un autre projet avait fait parler de lui – car une plateforme n’était pas parvenue à rembourser le taux de rendement qui avait été promis initialement : soit 6.1 % au lieu de 10 % – pour une petite trentaine d’investisseurs. Ces incidents jettent un froid dans la communauté des prêteurs – même si le taux d’échec (hors retards) demeure extrêmement faible.
« L’an dernier, nous avons eu un afflux d’opérations qui sont arrivées en même temps. Le financement bancaire ne posait pas de problème, mais nous étions face à un souci de fonds propres. Un confrère promoteur m’a présenté la plateforme Fundimmo. Je ne connaissais pas du tout le système. Nous sommes partis sur un premier projet : la levée de fonds de 200 000 euros était bouclée en 15 jours, puis nous avons lancé une seconde opération deux ou trois mois plus tard. C’est un dispositif intéressant pour ne pas retarder les projets, mais qui coûte cher. Un taux de 9 % de rendement a été proposé aux investisseurs plus les 7 points de commission, soit l’équivalent de 16 % d’intérêts au total. »
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